一款"大数据爆款产品"瞄准了开发商
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文\潘永堂
地产大数据,是个“伪命题”么?
这篇文章会告诉你,答案是NO!
回首过去,地产大数据,在整个地产行业可谓“雷声大、雨点小”!
就连王石也反对,他说:“万科人不要在他面前说大数据,因为万科做不了!”
的确,对地产大数据,业内还是质疑居多。但在最近10年来,房地产行业却有一家力挺大数据的企业!
它,从二手房经纪起家,做到行业龙头,并多年来一直宣称自己是一家“全球领先的数据科技型”企业。
它是谁?
答案就是贝壳找房。
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你可能会问,房地产行业,真可以做好“大数据”么?
多数人的认知是,房地产行业是一个超低频、高单价、非标的行业,所以,做大数据,天然就有难度。而且就房地产基础数据而言,先天就存在“假、散、乱、慢、粗”五大数据难题……这就从源头上导致房地产大数据,先天地基就不稳,这也最终导致很难支撑地产大数据的“摩天大厦”。
尽管如此,贝壳却是大数据的坚定实践者和破冰者!
尤其在今天,当整个行业进入存量市场,房地产交易从B2C向C2C迁移时,贝壳认为——地产大数据的“春天”来了。
为什么这么说?理由有三点:
其一,新房时代,的确很难有深度大数据可言。因为房地产大数据,只有在二手房、租赁海量交易,在交易结构从B2C向C2C迁徙的时代,才可能产生海量、鲜活、高频的C端交易数据。而过去开发商主导的新房数据,大多是“信息孤岛”,但今天存量时代,C2C的个人交易时代,交易开始高频且逐渐公开化。
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其二、今天消费者买房行为和轨迹更加线上化,可追踪。今天中国10亿互联网流量用户,正在加速重构对房地产行业的影响,比如客户和经纪人在线上发生交互、沟通、发起委托的占比在上升,这就让过去过度依赖线下低频消费交易,变成消费线上化、留痕化,电子化。而在地产大数据时代,消费者的购房需求,购房能力,购房偏好,将被多类数据、多重数据、多维数据打通和记录,你的消费倾向和能力,往往一览无余。
其三,过去,人的一生只买1套房子,而现在消费升级和美好生活时代,刚需、改善到养老需求的三次购房过程基本上已是常态。
事实上,地产“大数据”这个标签,左晖用了10年,也坚持了10多年!
过去10年,链家开创行业基础数据的“楼盘字典,一做就是10年。
2017年,贝壳研究院厚积薄发推出RealData1.0地产大数据产品,与诸多大房企开展合作;
2018年,贝壳升级和发布RealData2.0,用独家大数据阐释当下楼市现象、勾勒购房人群画像。
整体来看,贝壳本次RealData2.0大数据的亮相,标志贝壳大数据从早期的“基础数据”、到数据应用、再到如今已经进入到“数据能力外延的应用阶段”!
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大数据,说起来容易,做起来难,同时,打地基更难!
为何命名RealData?
核心就是强调Real,但“Real”不光是真的意思,第一是真实,第二是及时,这是贝壳大数据核心的特征。
具体贝壳RealData大数据如何做?RealData 有什么不同?
其一、贝壳RealData从一开始就针对地产大数据产品普遍存在的数据体量小、来源分散、统计口径不统一、颗粒度粗、更新不及时等问题进行逐一击破。比如在颗粒度方面,RealData的颗粒度已精细至4级地域层级,新增60多个市场指标,16大筛选维度。
其二、RealData采用线上、线下“双渠道”采集方式,对链家线下8000门店、16万经纪人的数据和贝壳找房平台上近1000万月活用户的交互数据进行动态采集,实现万亿级交易场景数据实时更新。
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这些数据库是海量的,真实的、动态的。链家深耕全国32大城市二手房交易市场,其房源、客源和用户交易数据的体量和完整度上应数业内翘楚。而2018年初贝壳找房平台上线后,RealData得以收入贝壳平台的用户点击、访问、交易、反馈等用户交互信息,积累了海量的消费者行为数据。
其三、数据多元上进行拓展,完善大存量数据库,贝壳RealData2.0首次整合地产租赁数据,打造独家的租赁数据库。目前产品已涵盖25城普租、长租公寓等市场数据。
今天房屋买卖的数据都在相关政府备案,而数据公司都是通过对政府G端的采集,然后经过加工销售给B端(开发商等)。但这其中有2个问题。
其一、数据的鲜活性不够,很多买房卖房政府备案时间有时间差,而且时间差长短不一,最终导致数据有滞后性;
其二,虽然都是从政府真实成交数据采集,但因为各家数据机构有发挥成分在,导致在数据汇总口令、分类、统计不一致情况,人工工作都会带来差异。
对比贝壳RealData数据都是源于线下一手交易的C,经过深加工,然后卖给G和B,数据显然更加真实鲜活。
RealData的购买用户画像,不仅涵盖了学历、工作、年龄、收入、贷款等基础用户信息,还对用户的居住地、工作地进行统计,对用户过往的交易行为进行还原,帮助房企判断潜客的目前所处的住房生命周期、判断潜客的来源和实际需求,通过精准的成交房/客的画像让供需双方得到最佳的匹配。
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此次贝壳RealData2.0最大的升级之处,是在新房、二手房基础上首次整合租赁市场的大数据, 贝壳研究院院长杨现领强调,这也许是目前唯一一个能够把租赁和二手打通的一个数据库!
事实上,在过去新房一统天下的行业早期,当时谈论二手房大数据是没意义的。
但今天伴随整个行业“增量转存量”的过渡时代,二手房、租赁市场两大的规模在加速度提升,而新房总量未来是横盘和持续下跌,也而因此,今天看任何一个单一房地产市场(新房、二手房、租赁),其实都已不构成房地产市场的全貌。
也因此,贝壳RealData希望未来针对新房、二手房、租赁三大市场联动起来看,才会精准和有全局视角。今天贝壳提出一个独特的分析框架,即针对潜在的购房人群,有多少人进入新房,和有多少人进入二手房,这个非常重要。
事实上二手房交易会产生一个连环交易的“激活效应”。因为二手房交易是C2C模式,一个买就意味着一个卖。杨现领举例,北京连环单高峰时候达到6到7单,也就是说一个参与者其实参与到3到5个交易里。比如甲买了乙的房子,乙又买了丙的房子,一个新人进入,最终产生的交易量刺激是3到5套房。
面向新房、二手房、租赁高度连通,贝壳希望把三者打通,并观察三者之间的流动关系。
今天新房、二手房、租赁市场三者是怎么互动的?
当一个租赁的客户,大量的涌向了新房、涌向二手、涌向交易的时候,这个市场会表现为市场走高。
大数据做好后,可以精准看清市场,亦可“还原”市场!
用科学界的一种说法,就是数学走到最后就是人文。
杨现领就希望,未来贝壳RealData能够成为Thinking Leader,实际上就是希望贝壳大数据开放、平权之后,能够生产出更多海量的分析、解读和声音,还原、反映、解读真实的市场水温,让市场的认知更准确、精准,而少一些焦虑,少一些不确定下的惊慌。
大数据走到最后也是人文。
贝壳希望通过数据平权,去还原市场,而不是对市场火上浇油、推波助澜。
在房地产市场整体下行的时候,能够准确的看到市场上行的升起,而不至于过于悲观;
在房地产市场上行的时候能够看到一些危险的数据信号,而不至于过于膨胀而不知道风险。
未来贝壳希望生产专业的内容,成为思想的、市场交易认知的领导者,更能够成为政策平稳、市场平稳的一股重要力量。
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事实上,RealData上线近一年,万科、龙湖、融创、金地等一线品牌开发商均已成为用户。不仅开发商,而且金融领域的招商银行、中信证券等券商机构也对地产大数据兴趣浓厚,成为贝壳研究院RealData的合作伙伴名单!
一个可预见的未来是,RealData2.0还在迭代,未来爆发力和价值会更强!
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END
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