2016楼市"脆弱区"：不是去库存，而是残忍的分化洗牌！
改变中国地产的力量
文\易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂
课程：易居沃顿商学院上海站
嘉宾：毛大庆，刘爱明、丁长锋、陈凯……
笔记：易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂
【老潘说】什么是最痛的？什么是最痛的？
2016楼市脆弱区：不是去库存，而是残忍的分化洗牌！政府对去库存侧重过多，而房企对房企分化和楼市各种分化的预判和应对不足！
今天谈谈一个经济学家对2016年市场的判断！
今天中国楼市对去库存判定的过重，而对分化判定不足，导致政策更倾向于去库存，结果去库存这个事，根本也不是多大的事，但大部分三四线城市除外，今天最新统计70个城市40个城市库存不足8个月了。未来中国房地产分化如下：
北上深的房价高涨幅持续不了，
二线城市的蔓延问题蔓延不了
三四线城市的去库存去不了多少。
1，谈地产资讯：中国十年来，80%的房地产媒体传递的信息都是错误的，都是片面的。因为媒体都不专业，都没有真正懂得这个行业，最终导致很多的错误且大量跟风的宣传。
2，哪怕是现在，房地产依旧是中国经济支柱产业：
第一，应对2016年通货紧缩、保持经济健康以及全面小康的必然诉求。短期经济战略与长期战略最重要的结合点。
第二，连接供给需求最重要的连接点。一方面是过剩和不足并存，房地产需求并没有被满足，住房条件的改善是改善点。
第三，投资与消费的连接点：投资走过了依靠政府投资，外资投资的阶段，但是百姓投资还不够，不消费而将消费费用转为投资扩大再生产，即房地产的投资需求。
第四，充分发挥市场经济的配置的主导作用。目前土地和资产是市场化因素市场化率最低的两大因素。市场化程度更低。从产品市场化，到土地市场化和资金市场化的阶段。这是未来房地产的发展方向。
3，把中国房地产现象解释为货币现象是一种妖言惑众，不能说流动性泛滥是房价暴涨和股票6000点的原因。核心因为货币发的多和少，是一个短期现象，利率是经常变化可以连续变化也是个短期现象，但中国城市化和无产阶级变成有产阶段是长期过程。
5，所谓2020年小康社会：是无产阶级变成有产的社会。
6，目前对去库存判断过重，而对去分化判断严重不足。分化比我们预判的要严重的多，最新统计70个城市40个城市库存不足8个月了。
7，整个行业销售额，2015年比2013年最高点超过了，但超过数量不多，但2016年真的是业绩爆发年，据说上半年超过42%。2016年肯定是冲向房地产销售总额更高纪录！
8，销售额大增其实是有限的城市的大增，是很少的大增。
9，城市分化很严重、很严重
目前一线往二线城市蔓延是言过其实了，二线城市其实就是南京苏州厦门合肥，大部分二线城市并没有出现蔓延，不仅是二线城市自身的分化，三四线城市其实也在分化，少数县城的库存问题正在化解，但大部分三四线城市库存并没有缓解的现象。
10，当前中国城市房地产的格局：
北上深的房价高涨幅持续不了，
二线城市的蔓延问题蔓延不了
三四线城市的去库存去不了多少。
11，东北三省的核心城市一直是供大于求，人口净流出，多年过去依旧没有大的改变。
12，分化是正常的。中国东中西部资源不均衡和人口不均衡是导致房价不均衡的原因。美国房地产各个州也是分化。
13， 房地产的去杠杆不等于不借钱、少借钱。
14，任何商品的需求分为四部：基本需求，改善需求，享受需求，奢侈需求。房地产需求从四个层次来说远远还没有满足。但房价已经上去了，中国房地产高价格与产品低性能不匹配。客户实际居住依然有很多痛点。
15，房地产从出身开始，就和贷款、负债结合起来，房子和金融联合起来是好事，是正常的事。现在美国人有房按揭完了也拿出去做抵押贷款，拿出钱去里约看奥运去。
16，资产信用是个人信用的起步。中产阶级的程度说明了一个国家的发展水准。中产阶级，核心是“产”，不具备资产累进和资产信用的群体不叫中产阶级。
17，新增的个人房贷2.6万亿，对比5年前月增800亿，而现在全国个人房贷月增4000亿。目前是无限动用信用杆杆的时候，但是房子却没有大幅度增加，这是一个潜在的定时炸弹。
18， 银行作为保守贷款供应者，过度的承担的当前房地产贷款的职能，这是值得尤其需要关注的泡沫。
19，杠杆是合理的，不是不借钱，而是用合理的融资渠道，拓展资产信用规模，适度的扩张政府建设性债券，这才是重要的。
20，供给侧：产业政策和区域政策比如长三角发展才是中长期调控，这是最重要的，以前的宏观调控更多是以货币政策，财政政策更多是短期改善经济冷热，通缩膨胀的调整应对。整体而言，产业政策和区域政策，更偏向于供给侧改革。目前经济政策还是从侧重短期走向侧重中长期改变。
21， 没有买第二套房拿有租赁市场。房产税的导向，不是想着去赚你的钱，不是限制你买多买少房产，而是激发存量市场更好更快更有增值的运转起来。