揭露二房东赚钱副业内幕：二房东真实成长记录，这小伙伴太有才了
在上海，如何成为一名二房东——二房东真实成长记录（连载）精彩纷呈
（一）
最初入这一行，原因很简单，这是一门稳赚不赔的生意。
一套房子赚什么钱？
如果是分割房，水电是大头。
分割房从房东拿房成本很高，因为很多房东不允许分割，担心群租。
所以想突破房东这个心理底线，就要加钱。
房租的成本和装修的成本单凭收取租客租金是赚不回来的，最起码前两年是赚不回来的，但是把电费涨至一元一度，水费一个人20元，这就是一笔庞大的利润，第一年就开始盈利。
我只做整租，不做分割。
因为分割被拆除的风险很高。
分割房的装修费很高，加上空关期（房子租不掉空置期），对于拿房数量只有几套的二房东，拆掉一套分割房，未来两年基本白干了。
所以我只做一房一厅，整租。整套从房东拿来，整套转租出去，随着时间延长，房租上涨，赚取利润差。
整租房唯一的风险来自两点：一、房东违约；二，空关期。
事实证明我是对的，随着上海对租房需求量越来越大，仅有的风险也随着后来租金不断高涨弥补了。
为什么我不拿两房一厅出租？
租两房的基本都是夫妻，或者是几个大学生合租，也有两对夫妻合租。
如果是一对夫妻租两房，肯定是带有孩子的，居家过日子，在上海这种高消费的城市，日子是算计过的，所以利润差不大。
几个大学生或者两对夫妻合租，说白了，就是没钱，这种人钱很难赚到。
三房我为什么不拿？
租房市场也是随行就市，五年前，房租不高的情况下，一对夫妻可能会租个三房，一间作为书房，但是现在房租高涨，有这么奢侈想法的人已经买房了。
三房现在有些地方允许三〸一。就是客厅可以隔开，但是即使管理部门允许了，多一间房，人数增多了，会扰民，邻居也会投诉。
很多房子被投诉，并不因为扰民，而是邻居觉得隔壁房东能多出一套房子赚房租，心里不舒服，就要找事。
当然也有一个居住环境问题，租房的人和自己买房的人心态不一样，租房的人在生活习惯上很随意，
任性，毕竟不是自己的房子，垃圾，噪音什么的不讲究，也会给邻居带来困扰，引起纠纷。
一房一厅的出租率最高。
一套房子，前两年的涨幅不大，第一年到第二年涨幅大约在一百到三百左右，百分之八，最高到十，我指的是实际涨幅，不是到中介公司的挂牌价。
但是到了第三年，就开始暴涨。
很多房东都觉得装修是吸引租客第一重要，所以在装修上花费很多钱，其实这是错误的。
吸引租客第一点的是地铁。
一般上海的地铁房有这么一个规律，离地铁最近的第一梯队小区，往往高大上，第二梯队就是老动迁房。
拿房规律是先拿第二排老动迁房，因为较为便宜，很多房东都是老人，没有精力去装修，也没时间管理，所以你只要把安全性说的到位，租金可以压的很低。
房东心态一要赚钱，二要安全。
如果拿了三套第二梯队老房子，利润差稳定，我就可以从离地铁最近的第一梯队拿一套一房，因为离
地铁越近，拿房价格越高，房东也不傻，知道自己的房子好出手。
所以拿房成本高，但是转租出去价格也高，但是能接受的起高房租一房一厅的客户不好找，空关期时间长，品味也高，所以装修成本也要提上去。
所以拿房比例是第二梯队三套一房一厅，第一梯队一套，比例3:1.
我拿的地铁房，极大控制装修成本。
装修工人是找路边年龄大的老师傅，这类老师傅装修经验丰富，但是年纪大了，雇佣的人少，所以收费便宜，但是专业。
他们往往拿到钱后，再找一个帮手，效率很高，在租房市场，时间就是钱，如果你和房东谈了一个月的装修期（装修期是不用给房东交房租的），师傅如果只用了三天做完，那你省下了27天，再用7天租掉，你就白白赚了20天钱，因为装修期是不用给房东交房租的。
不要相信什么装修需要两三个月，装修时间越长，你会觉得给师傅的工钱越划算，其实很多装修干了
没几天，师傅就去干别的活儿了，装修贵在工钱。
简单的批白墙就行。
在软装上下点功夫，比如窗帘，我喜欢用素色或纯色，窗帘是从批发市场拿的废料，在窗帘市场，很多摊位前都有一个纸箱，里面装的是裁剪剩下来的布头，很便宜。
厨房装修，别谈什么整体厨房。做个简单厨板，上面放上防火板。围着煤气灶的墙面铺瓷砖，高度到上面抽油烟机，这块区域容易烟熏，影响以后租价。
厨板刷白，整体效果素雅，干净。
厨房吊灯温馨点，灯罩颜色蓝色或红色。一个房间要有一个设计亮点。
卫生间只在淋浴头可以喷射到的地方铺两米高瓷砖，长度是淋浴房的长度，这片区域容易有水渍，影响出租率。
其他地方刷白，设计好洗衣机位置，防水要做好，这两点是关键。
客厅是休闲色沙发，选择几个有亮点靠垫，点亮屋子。灯没必要买高大上几百元的，灯罩选择上有亮点，但要配合沙发靠垫颜色。
卧室在床上铺好床单，颜色要和家具搭配，租客签完合同，把床单收走。
床单是个很重要环节，这是和窗帘，家具相互搭配的，租客进房间来第一眼感觉很关键，决定了他要不要租这间房子。
首先客户愿意来看这套房子，说明地段他是接受的。看房子第一眼感觉是决定要不要租下来。
第一眼感觉如果达到喜欢，非常喜欢，租金他不会过于坚持讨价还价。如果房东把租客的需求降低到只是一个睡觉的地方，租金会压的很低。
喜欢才是付钱的理由。
案例一：
简单装修几千到一万就能效果，每个月赚千儿八百副业收入不难，拿房价不贵，装修花不多软装为主，少赚点多做几套也可以。
（二）
我一般拿的老房子多。
而老房子是别的二房东所遗弃的。
他们盯着新动迁小区。二房东三件宝：工具包，电动车，账本。
为什么他们遗弃老房子？
第一，老房子装修成本高。以前的老房子在户型设计上不合理，很难做分割。
第二，都是老街坊，老邻居天天议论，挑事儿。投诉多。
第三，房东老人居多，说白了，有些老人耍点无赖很难缠，老人一是怕死，二是贪财，房价涨了，心理就受不了，年轻人还讲究对个脸面，讲个规矩，老人不跟你来这一套，我签过一套房子，签了十年，老人签完合同，仰天长叹：我还能不能再活十年。我一看，坏事了。
果然，第三年房租大涨，老人说心梗了，要收回房子，我还没反应过来，他自己跑到房子，要租客和他签合同。你打官司，即使赢了，他也天天堵门。
第四，老房子即使装修好了，出租率不高，租客也要看看周边环境，从租客进小区大门第一刻，就开始给房子打分了，小区环境老，出的租金低，楼梯里都是杂物，你房间装的富丽堂皇像宫殿，对比太大，白装修了。所以老房子是二房东遗弃的。
我要。
我拿的一套老房子，刚进门时原租客正和房东吵架，房东说原租客把家具给整坏了，要扣押金。
我给房东说如果租给我，床我赔了，房东眼睛一亮，提出租金1900，其实市场挂牌价才1500，还还价1300就可以。
房东说第一年月租1600，前三每年加100，后两年加200.我同意，但是付款方式要前两年1400，前面少的钱，平均摊到后三年，五年房东到手总钱数不变。
房东同意了。
实际出租是第一年我2200租掉了。第二年2600租掉了，第三年3400，因为是老租客续租，第四年不变3400，第五年3900.
这就是两种不同的思维方式。
房东算账算的是起始价高，就是第一年只要价格高，以后每年在第一年起始价上累计就高出不少。
我算账算的是第一年和市场价相差不大，我不盈利，只能利用空关期赚钱。
因为空关期我提出的是要装修，不能出租，所以不用付给房东房租。
我提出了三个月空关期。讨价还价房东给了两个半月，因为我出价高，房东不敢太压时间。
其实我一周就把房子装修好了。花了两周租掉，给中介付了一个月租金作为佣金，市场价是百分之三十五，但是我赚五年的钱，为什么不让中介赚一个月的钱。
扣除装修一周，找租客两周，给中介一个月佣金，两个半月空关期，我赚20天空关期租金。
装修成本第一年收回。
第一年我赚20天租金。
很多人看不起一年才赚这点钱。
首先第一年我什么都没干，其次成本收回来了，后四年我更什么都不用干，零劳动成本。
为什么我出房价格比房东高？
第一，因为装修。
第二，我给中介承诺租出去房子佣金给的高，实际如果租掉，我是不给中介付佣金的，但是我不进公司签合同，这样中介拿的更高。
很多中介不满意，但是我拿房不计较价格，他们更愿意和我合作，因为拿房佣金高，我看中的是后几年利润，所以拿房我不计较价格。
第三，租客如果到期不续租，一般规定是一个月提前说。但我合同签署必须提前三个月和我说明，允许看房。这样我的租客选择率就多了两个月，也就是多了两倍租客。
第一年还有一笔隐形利润。
如果租客退房，提前三个月配合中介带租客看房，感觉天天看房很烦，就会提出提前搬走，那么剩余租金退还，押金不退，这样我第一年又多赚了一个月。
如果租客坚持租到合同期，但是中间肯定有赶不来配合中介看房的情况发生，这样就给了我一个理由。
不要小看这一个月押金扣除。因为在最初出租时，谁也无法预料到什么时候出租掉，这中间损失如果超过一个月没租掉，就要降价，甚至降低到拿房价。
所以这一个月押金是平衡第一年收入很重要的环节。
解除合约要提前三个月配合中介看房，这就是租房合同中的一个陷阱。
我当初是八千元起的家，第一套房子是房东签了六年。毛坯房，房租2000元。我付了6600房租，交三押一，还剩1400元。
我提出押金要晚三个月交。
我拿着1400找到装修师傅，装修费总共是9千。给了他600元入场费买料入场，装修到一半，又给了他800.装修完我说要一个月看验收质量，装修师傅不同意，我说没钱，租掉才有钱。一开始我挂4100，租不掉，降低到3500才租掉，付完装修费，房东押金，连买家具家电钱都没了。
我给租客提出，按照你喜欢的标准去买家具家电，租客出钱，在下一季度房租中扣除。很多人会提出疑问，租客会不会报花账，不会。因为租客吃不准这么大方房东是什么来路，担心事儿做过了，会引起纠纷，打水漂了。
前半年就这么平稳过度了，我和租客签的合约是交租金要提前十五天，一般制式合同约定是提前7天。我越早拿到租金，现金流滚得越快。
我和租客维持很好关系，但是一开始签合同时我很严格，租客入住前检查房屋设备，如有不能正常使用我来维修，如果入住后，所有维修我不管。
但是租客入住后，真有问题，我让租客找人维修，我出费用，给他一个意外惊喜。过年租客一般都回家，我当月再减去二百租金。和租客维持好关系，即使房东违约，租客也会坚持和你签的原合同。而且加租很方便，加得也高，不会讨价还价。
很多时候都是租客主动提出来加租，好的租客要保留，不要去搞事。
很多时候先做到位，比对方提出来强，我和房东也是这样，即使合同签署的是几年不变，但是房租市场行情涨了，我也会主动给房东加租。
我赚到了，也让你赚到。
不然你知道房东看到上涨的租房市场，每日每夜睡不着，天天琢磨会怎么对付你。
钱要赚的风平浪静。
案例二：
再花多点，万把吧，能长租贵点，也能短租，酒店一天多少钱，民宿一天多少钱，300一天的话30天9000；400一天的话30天12000。算一下拿房成本或许就是3000每月的租金而已。
（三）
很多人会疑惑，为什么房东自己的房子不好租，二房东那么多房子都能租掉？
第一，是出租渠道。
二房东在网上不停地发布出租消息，付费那种。
和中介互动，私签二房东房子，不用进公司账，佣金拿的快又多，所以第一时间推荐的肯定是二房东房子。
劫客，在动迁房小区，只要中介带租客进来，就会被二房东尾随，私自找租客推荐。
第二，租房思路。
原房东的房子分三类。
第一类，是老房子。租客除非价格便宜到白菜价，才会勉勉强强接受。
第二类，是装修非常好，专为出租用的房子，这类房子装修上是比较讲究，但是在家具上多是二手市场旧家具，二手家具除非仔细挑选，否则和房屋装修不协调。
房东因为在装修上花了很大成本，对方房子期望值很高， 所以租金高。
能接受这类租金的租客品味比较高，面对装修好，家具二手，和房间装修风格不搭的房子接受不了。
租客租房费用是月收入的三分之一左右，除非你的装修能让租客喜欢，否则租客很难超出预算。
第三类是家居类出租，房子原来是自己住的，保养得不错，现在出租，这类房子的特点就是干净，装修，家具都是实打实的材料，居家特色浓厚，但是缺乏设计感，更生活化，这类房子的出租，往往是依据地段可以租个好价格，失去地段意义，出租价格一般。
二房东的房子是偏向设计化的。
同样的从二手市场买来的家具，但是先前在装修房间的时候，已经风格化了，比如偏向温馨，秀气，在墙面设计，软装设计上就已经显现出来，后来的家具尽量和装修风格保持一致，租客进房间第一眼，感觉很舒服，出租成功率很高。
第一眼，租客进屋的第一眼很重要。
原房东如果想改变这种局面，不需要大休整，只要在窗帘，灯，这两个物件上做改动就行，窗帘颜色，或者灯罩颜色，选择颜色跳跃，鲜亮清新，就可以改变整个屋子的风格。
房屋的细节功能性做一些小改变，增添一些挂钩，比如门后挂衣服，卧室墙上挂钩，卫生间挂钩，增添一个简易的储物架。挂钩和储物架，对于行李众多的租客，是一种方便，实用的心理暗示。租客是带着两种心态走进房间，一种是自己是否喜欢，一种是能否满足自己日常需求，如果你满足客户这两种心态，租客的问题解决了，事情也成了。
怎么让房好租，更好卖？
有些房子是要卖，但是不能马上卖出，这是 一个很尴尬问题，卖？需要一个时间，这段时间房子空着，租金在流失。房子打算租两年转手卖出，装修什么标准？装修太好，装修费比两年租金高，租客又不爱惜，两年后烂装修还不如毛坯卖出去价高。
现在租房不好租。
整租搞不过白领公寓，里面台球，电影，吧台玩情怀，少男少女扎堆有故事有氛围。
买家看房看的是第一眼，站在门口第一眼，决定百分五十。
房子感觉很重要。
公共空间构建很重要。客厅，阳台。
客厅就是脸。客户看的第一眼就是公共空间。
传统的客厅都是居家式，进门鞋柜，正面电视，沙发，餐桌。 阳台晾衣架。
能挣分的就是色彩，墙面干净。
解决好租又好卖这个问题，就是改变！
改变客厅风格。
不需要鞋架，餐桌，电视这种家居味儿很重的陈设。
客厅大空，中央放石膏雕像或书架，边角设置咖啡角位。
阳台设餐桌。晾衣架阳台推拉式放墙体外。
卧室一大白墙，重点在窗帘，衣柜。
衣柜沿墙做卡角衣柜，半边北墙，半边西墙，纯透明玻璃柜面。
卡角中央安壁灯。
衣柜最影响房间空间感，衣柜在每面墙宽度缩短，视觉上放大整个卧室空间。
窗帘淡写家居，素雅或粉青，英格兰格子都是加分。
雍贵华丽那是KTV。
随意搞个原木色床百年流行不过期。
总结地说，房子想卖高价，又避免租损，就往空间感大气，空余感发展，让买 家感觉买到了空间感。
以上装修省钱，多出了空间感，损耗的也是窗帘这些小玩意。
墙面破损贴点3D贴，6元一平，哪儿损贴哪儿，贴出个蒙梭里安艺术感。
协调租客看房，在签约时和租客说明：找个有钥匙进出电脑登记的中介公司，保证安全性，指定陪看中介，随时可以在租客上班期间看房。
看房的方便性是卖房的一个关键。
案例三：
有些家具家电不用扔，洗洗刷刷，修修补补，也很好看，重要成本炒鸡低。
小二房东可以做个性化和因房施政。
大二房东/Z如X寓D壳就是标准化和规模化了。
（四）
二房东一般都收哪里的房子？
第一，地铁房，拆迁房。
第二，地铁远一点的。离地铁越远，从原房东手里拿房越便宜，这些房子到手后就改造成分割，分的越多越赚钱，因为租住离地铁远的地方租客，都没钱，只愿意找便宜的房子，所以，薄利多销。但，并不是所有房子都是分割越多越赚钱。离地铁近，需求量大，价格就上去了，分割多了，反而不赚钱，因为空间小了。
所以，如果你有一套三房，怎么赚钱？
把客厅隔一间，三房变四房，三加一，有些地方管理部门是允许的。这个时候租哪件就成为赚钱的关键。先租朝北的一间，租客来时，把朝南房间和朝北房间价格报的差距大一点，相对租客就选择便宜一点的朝北。
朝北的一间因为不好租，所以先租出去，单个一间房间单独出租，叫单间。单间注重什么？注重挂钩，壁灯，衣柜，增大空间感。
挂钩、横架（在墙上的横板，可以放书，装饰品）可以让空间利用率提高。
镜子，一面镜子，视觉上提升空间感，同时满足租客需要，缺少这一面镜子，失去很多。
衣柜，做悬挂式，高出地面一部分，做个窗户式衣柜，下面放一个电脑桌，放心，不要觉得坐在电脑桌下太憋屈，租客都是躺在床上玩电脑，桌子是房间必须有的，这是一个感觉配置。
床头壁灯，不要小看一个灯，这就是租客选择你的单间的一个理由。
床头，很多人建议选择一幅画，可以，但是这幅画的选择很关键，太抽象，视觉冲击力
太强，会打乱房子空间感，显得乱。
扇面画，是个不错选择，可以和壁灯搭配起来，在狭小的单间房，显出古典，温馨。中国人心里是有传统情结的，对于卧室，重静，能够满足这种心理暗示的，都是租金加分项。
想租金收得高，就要满足功能性(比如挂钩，横架) 和心理需求性，（扇面画，壁灯）。
不要把房子当成一个睡觉的床。租客也许这么要求，但是他心理诉求是大于这个基本需求。
如果你不知道怎么搭配房间，最简单的一点，全白，所有的都是白的，在小物件上，选择一个亮点，一个空间，只需要一个亮点。
除了地铁房，还有什么房子出租率高？
答案是：医院房。
我有一套房，在妇幼保健院门口，转租已经是市场高点，但是仍有二房东想从我手里再租下来。
他们的利润从哪里来？
他们做的是床位。
一房一厅，客厅两张床，卧室两张床，四张床，一张床一天80元，比宾馆低。
更重要，也是租客选择的最关键理由，可以做饭。
医院附近的房，做的是床位。和附加值服务，比如在房间里卖点卷纸，生活用品。
再专业一点说，你针对的是哪类病人。
每个长久治疗的病人，都有圈子，只要来了一个租客，就会给你带来一群租客，你是不缺租客的。
我去二三线城市考察过市场，最赚钱的就是医院房。
我一直想打开的是郊区市场，所以我在考察，实地研究，远郊房客户群体来自哪里，怎么提高房子出租产值。
因为现在很多客户投资买的是远郊房，因为远郊房交通，配套设施目前没跟上，所以房子空置率高。
拿房好拿，租金便宜，签的时间长。这些远郊房往往和大学城挂钩，只是距离或近或远，构成竞争的是附近的村民房，和临大学城最近的出租房。
案例四：这样的装修翻新改造很入门，特别适合三线及以下城市的小伙伴做二房东，山中无老虎，猴子称大王，周边没有太多像样的二房东和有品质的出租房，搞起来溢价还不低。
（五）
我最初开始做的时候，问很多中介，既然有资源，为什么不自己拿房？中介的回答基本都是两个答案：
第一，每个月只赚几百元，没意思。
第二，没钱。
财富是累计的，最初的利润虽然小，但是如果能稳定地持久累计，就是一笔财富。
很多人都看不起最初前两年微小的利润差。
签一套长租房，和普租一样，交三押一。这笔钱并不多。
装修费并不高，一套老房子，如果能控制在半年之内利润差和装修费抵平，是最合理的，所以在装修上要压缩成本。
这个利润差是指空关期盈利和每个月差价利润差。
所以装修的成本控制很重要。
批墙有两种，一种是批墙，一种是滚墙，滚墙刷白是便宜的。
地板砖选择最好是高抛光大理石，面亮净，地板砖的选择和签约年限有关，年限越长，地板砖选择要耐用，大理石适合。
复合地板最多三年就会出现翘皮，踢脚线开裂，复合地板的优点是颜色选择多样性。
很多人都说和装修师傅谈不下价格，那是因为你是按家装要求，如果你告诉装修师傅，按二房东要求，师傅会马上降下来价格。
因为二房东装修对质量要求不高，工序粗糙，工期短。
简单一句话：按二房东要求装修。就能把装修费降下来。
很多事都是一层纸的关系，捅破了，就没什么复杂。
用很复杂的道理去说明一个简单的道理，那不叫人才，叫口才。
在租客交完三个月租金后，再交给房东，中间有三个月资金闲置期，也就是说这三个月内租客的租金可以用来再投资，或者理财。
也可以拿下一套房子，像滚雪球。
二房东的房子一般都要签5年以上，问题是房东怎么会把一套房子签那么久？
每套房子都可以长签，问题在房东有两个思维障碍。
第一，房东觉得签给二房东就是群租，群租会带来麻烦。
第二，房东觉得未来租金不好把握。
所以和房东谈的第一个重点是安全，具体落实在居住人数上。
房东是很相信合同的，所以要把这一条签署在合同上。
而实际是不可控的。因为居住人口可以分为长居人口和临时居住。
简单的说，合同上写好限住两人， 但是如果租房人数增加了，房东拿合同说事，二房东可以说这是临时过来居住。
房子的安全性体现在家电的使用性。
最常见的是淋浴热水器设备，所以家电选择上热水器要从商场进货，有正规出厂单，安装单，以便租客出现问题，比如淋浴时触电，转化解决方。
洗衣机长时间和水电打交道，也通过商场购买，有正规发票，以免出现租客使用不当产生问题。
空调用二手的，价格便宜，风险性为零。冰箱在网上买，价格便宜，考虑体积大小。
对未来租金的把握房东是无法预测的，但是二房东心里是有数的。
一房一厅在五年内从第一年的2300左右到五年后超出5500的概率不是很大。最多在四千左右。
成本费用第一年在装修费（含家具家电）和空关期，中介佣金。
以后四年，能够合理安排好租客续租，基本就是零成本。
原房东不是专业做这个，无法预估出，稍微理性点的按每年涨幅百分之十到百分之十五，这个涨幅是建立在第一年基础价格上。
所以原房东唯一能做的就是抬高基础价格。这个意义不是很大，因为基础价格再高也只是参照第一年的市场价。
和房东谈房子，三房最好谈。
因为三房很难出租，居家租户用不了。一般都是租给做宿舍和同事合租，租金收不高，麻烦事儿多，还容易给邻居造成干扰。
其实，三房最好出租。
三房作为单间一间一间出租，房东怕麻烦。
解决途径可以作为女生专租。
只限女生住。
这种专租租金要高出普通单间很多，很高，因为市场需求大。
打开租房网站，很多合租都要求仅限女生。
租客客源是不发愁的。一个女租客，光同伴就可以租满。
管理起来也很简单，给周边邻居也减少干扰。
主观的去想象问题，一会儿把担心的问题扩大化，一会儿又过于乐观的想象的很美好，患得患失，没什么意义，有问题解决问题才是唯一途径。
案例五：慢慢来比较快，从小二房东分散式包租到集中式包租，主题酒店或公寓是高阶段的探索。
（六）
也许你的房子能租的比市场价格还要高。
很多房东把房子租给中介公司托管，或托管公司，是怕麻烦。
有什么麻烦呢？
寻找租客麻烦，中介天天打电话，看房的很多，看不上白跑一趟，看上了价格没谈成，又白跑一趟，碰上素质不高又想压价的，讲话难听。
租客来了，各式各样的要求，天天让维修麻烦；合同期没到，想解约，又想要回押金，要搞事，麻烦。
始终想着怎么解决麻烦，是件很苦恼的事儿。
为什么不想想租客需要什么，怎么让租客最大化地满足心理需求，让他们喜欢。
这样，大家都开心。
我去二三线看房子，是想借势。
借医院，学校，风景好的地段势。
我要了解这个城市有没有租客？这些租客都租住在哪里？他们需要什么？
交通方便，价格优惠，房子装修好，真便宜了装修差一点也能接受，房东不涨租，这就是我们的需求——很多人都会这样回答。
我见过很多二房东分隔一房一厅，有的把一房一厅分隔成两房出租，有的分隔成三房，厨房也改为卧室。价格呢？综合起来，只比整套一房一厅出租，高出几百元。
有一个分隔做的最好的二房东，一房一厅隔成二间，但是价格多出来很多。
他的秘诀是什么，色差搭配。
他所在的区域离写字楼很多，理工科男生比较多，他的色调搭配是冷色系做主色调，黑白感，一个跳跃色，选择明黄。
他的解释是理工科男生都有冰冷竖直的思维，和极端相反的心理狂热。
所以，冷色调和租客思维方式一致，跳跃色又暗符租客内心需求。
传统的租房思维，我坐在家里，等着中介一个电话，我的房子很好租，没几天就租掉了，我可以挑客户。
也许，花点心思了解一下租客，能让租金租的更高。
与其想着租客带来的那些麻烦，和租客站在对立面，为什么不想想怎么成为朋友。
出租房子有一个原则，尽量不租给本地人，不是有地域主观性，而是本地人基本都有房。
出来租房的本地人两类人居多，一类是动迁的老人，想租房，要把我原有家具全部搬走，放进自己家具，这个很难办。而且老人租房，稍微有点闪失，很麻烦。
所以租房行业有个潜规则，老人尽量不租。
我遇到过一个案例，有个夫妻俩租了一个单间，1200元，过了几个月有次二房东路过，上楼看到里面是一个老人躺在床上，有一个钟点工在照顾。
这笔账是这么算的，老人原来房子出租出去，租金在五六千，请个钟点工，做个饭，一个月3千，房租1200，剩余还有一千多就补充小夫妻。
第二类是本地人是在外面金屋藏娇，这种租客麻烦事很多。
租客是要选择的，选择租客的方式很简单，先谈自己要求，不负责维修，能够接受这种条件的租客是很简单，大方的。
这也是确定租金是否让利的一个试探，租客不计较这些，说明房子满意度高，房东就可以不还价。
很多房东在和租客谈时，第一个问题会问房子看中没，如果租客回答觉得还可以，房东就不会让利，这种问法过于直接，碰上精明点的租客会拿出别的房子做比较，谈判会越来越形成对立面。
我们平时说同学关系，老乡关系，都是在拉近距离，便于沟通，形成对立面会让房东和租客关系僵持，即使租下房子，有时碰到一个很小的问题，就会放大化，说到底还是前期沟通时潜伏下来的不满发泄。
租客要沟通，要先严后松。这样的好处，一是租客遇到什么问题，不会过于麻烦房东，因为租客在心理上会维系这种友好的相处方式，类似于平时我们熟人之间发生点小问题，很多人会选择让一步，给自己找个安慰的理由，草草解决。
其次好的沟通，可以向租客多预支房租，增加资金流运转。不要小看这笔资金流。
当我手里的出租房达到二十套的时候，我三个月之内的现金流可以达到二十万，这二十万放到任何一个理财机构转一圈，就是一笔财富，如果能够预支下一季度的，这笔钱就翻了一倍，四十万。四十万三个月转一圈，利润就放大了一倍。
我用这种方式在郑州买了一套小户型，后期的还款也是用房租转换着交替补上，用了两年多时间才化解完，算下来，完全用资金流运转，应该是无本买卖。
我是学美术的，数学高考时是参考分，我对数字非常不敏感。有时候我的账目都是找租客中做财务的帮我整理。
很多时候，对账目得失理解，我感觉实际操作做出来的事情，对账目的理解和专业的财务人员算出来的不一样。
但是说不上哪点不一样。粗糙的说细致的账目我算不来，只是算个大概，感觉算大概的好处是看的长远点，不太计较局部的得失。
最初开始做时，我经常碰到资金流运转不开，于是学会了用信用卡，以前我是很抵触信用卡的。
遇到压力时，如果有焦虑感，压力就会把焦虑感放大，如果遇到压力，感觉这是一个锻炼自己的机会，就会怀着好奇，探索的喜悦心情去解决问题。
麻烦也是这样，觉得和租客问题是一个麻烦，就会让思路越锁越小，如果能把麻烦变为主动去和对方沟通的一个手段，解决问题的思路会越来越广泛。
我是很喜欢民宿的，一直想尝试，有不少朋友给我提供他们家空置的房屋，我先婉拒了，因为我要考察这个市场。
我先选择了几个喜欢的居家风格图片，放在朋友圈，然后列出了民宿不同地段，民宿给予的服务和价位，看多少人感兴趣。
每周大家向我询问民宿的人流量大约是二十几个，我觉得这个客流量有风险性。所以一直没有拿房。
所以我经常去郑州，苏州，这些地方转转，观察下当地的市场。
返回去又仔细看了一遍前面的内容，其实你已经讲的比较详细了，可能是自己一时还没有消化得了。
你说把装修费用控制在半年的利润差里面，比如我花6000块钱装修，那么每个月的租金要比拿房的租金多1000块，这个感觉有点难度啊，确实需要开动脑子和心思，仔细研究。
返回去又仔细看了一遍前面的内容，其实你已经讲的比较详细了，可能是自己一时还没有消化得了。
你说把装修费用控制在半年的利润差里面，比如我花6000块钱装修，那么每个月的租金要比拿房的租金多1000块，这个感觉有点难度啊，确实需要开动脑子和心思，仔细研究。
这种装修费用半年利润差赚回来，针对的是老破小房子，不要大整，因为豪华的装修和小区老旧的环境对比太大，只是简单的基础装修就行。成本控制要压的很低很低。比如床垫，买个二手一百多，花几十元包装个新膜，看上去就像新床垫。
（七）
如果一套房子，你签了五年，租金协商好五年的涨幅，意味着什么？
意味着你其实已经拥有一套房子。
很多人抱怨房价高，买不起，租金高，租不起。
如果你租了一套两房，自己住一间，另一间租出去，比如一套5000两房，你住小的，租出去大的那间2600.
当一个区域两房租到5000，那么这个片区的一房一厅大概在3600左右。
你租出去那间大的，要低于市面上一房一厅很多，否则别人为什么不选择一房一厅，而花相差不大的租金和你合租。
事情站到自己角度去想，会想的很美好，但现实很残酷。
在现实面前，还是站在别人角度，更容易谈成生意。
第一年你负担减轻一半，而且房子是你出租的，所以你有主动权，可以选择租客，对租客制定一些规范。
因为这是你的房子，你的地盘你做主。
到第三年的时候，租客的租金已经占到原来房东和你合同价的三分之二，继续往后，你可能无偿居住一套房子，甚至还赚点。
很多租客没有这样去做，为什么？
怕麻烦，怕找不到房子，怕负担太重出租不出去怎么办？
很多时候，想了很多，却很难突破临门一脚。
如果你是一个饭店的伙计，或者是一个连锁店的员工，你可以租一套三房，按上下床租床位，租给你的同事。
简单的算笔账。
一套三房，7000元月租。
你自己拥有一间，其他两间，每间放四张上下床，8个床位，两间16个床位。一个床位470元。
为什么是470，都是你的同事，好意思再收那20元零头，友情价450。开始让利，以后有了问题好协商，一开始把人情世故做的太现实，日后没有回旋余地。
要知道，你这是宿舍，十几个人挤在一套房！按人数是群租，但是你没有分割，所以很难定义群租，管理部门也只能以不扰民，就不来打扰你了结。
按450算，你收了7200，盈利200.如果你再精明一点，客厅放两张上下铺，那么你就更盈利了。
如果你不想这么做，那么水费一个人收20元，你又多了320元盈利。
如果你成功了，拿着第一套房子的租金和押金，利用这笔现金流，你再复制一套这样的三房。
你不会缺客户的，你的同事，都需要一个很便宜的睡觉的地方。
定价是有讲究的，如果周边离你公司最近的单间要800元，你就租450元，如果单间市场
价格都在1100元，你的一个床位就500元。
略微高一点，多个几十元，但又不惊动租客敏锐地捕捉价格的心。
始终让你的价格能够吸引到租客无法拒绝，但是又让自己处在盈利位置。
也许你说，做宿舍。周边邻居，居委会查的很严。租客每天上下楼影响邻居，会投诉。
首先，你要学会风险转化，你在租房的时候就要和房东谈好是做宿舍，签在合约上，违约款签的高点，高到房东很难让你退租，月租金的15到20倍。
其次，选择楼层低点，一楼最好。
如果真的不行，因为都是你的同事，即使住不下去你只要赔给他没住的租金就行，但是房东那边赔偿也许你争取一些，又多了些收入。
你损失了什么？
很多人看不起这一个月的几百元，觉得操了这么多心，这么麻烦，就赚了几百元。
请问，多走几家中介公司看看房源，签一个合同，在同事群里发个信息说我有床位出租，有什么麻烦，有什么心操？
前提是，你的公司员工流动性很大，不断地有新员工步入，新员工就是你的租客群。
给领导说一下，领导甚至主动给新员工介绍，给你拉租户。
在城市，住是个很头疼的事情，直接影响到公司薪资成本。
不提供住房，一是员工工资要拿出一部分，消耗大，所以公司开的薪水再高，员工自己也会算账，在招工和留住人工上，会是个问题；二是上下班不方便。
也许你的领导会很感激你，你离升职不远了。
附注：7月27日下午二点多火车，从苏州去洛阳，想看看那边能不能搞民宿，会在山里转转，信号可能不会太好，有些网上留言可能不会及时回复，往谅解。
大概去一周左右。
有什么问题或意见，可以在网上写出来，我回来会一一回复，集众人之智，事情才会少走弯路，希望大家多支持。谢谢
（八）
关于 民宿。
我相信看到的，和做过的，不太相信听说的。
这次去洛阳 栾川，体验了一把农家院。
首先 ，我先了解一下当地有什么特色，比如栾川豆腐汤，肉丝面，潭头西瓜。
为什么潭头西瓜好吃？
不是因为好吃，而是整个栾川山区，气温夏季很凉爽，只有潭头这个地方气温高，所以产西瓜。
很多人来栾川景区，是避暑，生活一段时间，不是为了看某个风景，而是凉快。
于是，有了农家院，就是我们说的民宿。
民宿是把生活做成了生意。
比如祖辈都生活在这座山里。此路是我开，此院是我建，你爱来不来，来了，钱就来了。
悲剧的是，有些民宿把生意做成了生活。
讲情怀，动则几十万，上百万纯天然装修。
既然天然，还讲什么装修？
谁是最天然的，那些祖辈生活在大山里的农家院，才是天然。
为什么要装修？
因为每个民宿老板都有对艺术生活的理解。都认为自己的理解，是所有租客的理解。
所以每一篇民宿的广告，都是一首诗。
实际入住了，功能性不是一般差。租客纯粹去体验装修和灯光效果。
民宿最贵的成本就是装修成本和拿房租金。
因为这两项贵了，所以对外出租的租金也贵了。
动则八九百一晚，租客只能短租个三五晚，情怀抵不住钱包。
什么是民宿？
一对上海老夫妻，为了一个共同伟大的目标：空气和野菜。
不远千里，奔涉到洛水畔，山林中，花了三千元，租了三个月。
肩扛背挑，买来无公害米，面，再买点山菜。
上海的各种公众号在研究发布怎么避开41度高温。这对老夫妻在习习凉风下，把酒话桑麻。
这就叫民宿。
长租才是民宿。
一笔帐算下来，三个月房租三千，吃用2千，算它三个月七千开销。
7千元，如果租一套满是油漆味和灯光感的诗意民宿，可能住一周就该续房费了。
民宿是旅馆分开理解的，日租，短租叫旅馆，长租才叫民宿。
7千元，可能是这对老夫妻出租上海一套房一个月的房租。
很多东西，难以在客户口中成文，但是心里有一笔帐。
赚钱为了什么？
先谈一个小目标吧。
赚钱是为了让别人把自己服务的好点，从基本需求到最终心里满足。
什么是服务？了解付费给你的人需要什么。
他们需要:自己最想要的，和最廉价的付出。
到山中寻找民宿，寻找的是自然生活。买的是空气，心中的宁静。
通俗点狭隘点简单粗暴点说：和城市不一样。
和城市不一样的新鲜，清新。
你去整个高于山川自然的富丽堂皇，你比的上城市中的一个四星级酒店，你比霓虹灿烂，比的上外滩吗？
如同美女化了浓妆，谁也不知道本来是什么，化妆品傻贵。
民宿，山野中一茅屋。
越简单，越回归原本，越能满足需求最大化。
很多人选择民宿，不是为了某个景点，把民宿定位在景点，是旅馆，是短租。
民宿是想过一段这样的生活，长租。
你看民间小吃做的好的，秘诀只有一个，货真价实。
不要指责山里人不会经营，不懂艺术，想象着如果是你，会如何如何——请去看看你的客人是谁？
寻找你的客户，先看看这个地方旅游旺季在什么时候？
找个出租车司机。聊几句。
7.8月份是旺季。生意最淡是6月，11月。
因为学生放假了。但是学生没长租。
小一点的学生，家长没时间，大一点的学生自己出来，没钱。
这一部分可以作为备选，因为短租，而我们要的是长租客户。
启动生意之前，先想想，客户在哪儿？客户需要什么？
先为人人，人人才会为我。
旅游首先要有时间，时间在哪儿？客户就在哪儿。
钱就在哪儿。
也许你可以指望爱彼迎给你带几个客户，他们会泡在你的酒店三个月吗？消费高，捉狭问一句，工作也忙吧？一年十五个公休假期，时间够吗？你的生意够吗？
我认为做房产类生意有一个关键:控制成本。
不论是租赁还是买卖，赚取的都是差价，成本控制越低，利润越厚。
你租个商铺做生意，先别想一年能赚多少，先想想第一年成本能收回来多少。
一个自建农家院成本多少？盖房，电费，如果你出去打工，工资多少？
吃，山里粮，田间菜。这个成本很低。
但是，有一个庞大的隐形成本，山里农家院淡季，旺季时间感很强。
（九）
除非是全国知名度很高的民宿景区，一般的地方民宿，吸引最多的是地方周边的人，周六，周日人多，野花浪漫的春季，炎炎酷暑的夏日，是旺季。
秋冬两季会淡很多。
隐形成本，就是淡季的成本。
我在想，怎么赚回来？
这次来洛阳，栾川游玩，有点心得，大家可以共同讨论。
我的思路是：淡季的成本，亏损可不可以匀到旺季。
农家院的客源多来自周边城市，短租客比较多，远到的客人多是长租。
周六周日是短租客高峰期，春，夏季是高峰期。
所以，春季长租，合同期限是四个月，到暑期前。七八月是旺季。
夏季长租，租期是五个月，到十一。十一也有一波短租客流。
在高峰期把长租合约租出去，把租期延续到淡季。
春季长租和夏季长租正好把合同期限卡在旺季，如果续租，说明客户有钱有闲，也许这个有钱是针对当地消费。
客户很难换熟悉的环境。想想你搬家时多纠结就知道了。
如果续租，加钱，加钱，加钱——因为上一轮合同到期卡在节点上，正好是下一个旺季开始，我们的目的，是第二轮合同从旺季延续到淡季。
减少隐形成本——淡季最大损失。
这是美好的开始第一步。
第二步，加钱，怎么加钱？这是个学问。
要让客户感觉加的很纠结，付吧？太贵。不付？没有比你更理解他的喜好了。
假如平时农家院包吃包住一个月房租是1000，那么旺季就是1700.价格高于市场价百分之七十。如果是加一倍，2千，客户就有很多选择余地。如果是加价百分之八十，在客户心中和加一倍没什么区别。这就是四舍五入的心理价格道理。加价百分之七十，是一个让人很纠结的价格。
对于旺季来说，不能说高，也不能说低，因为在旺季，景区住宿就是爆棚，有钱难找到房。
但是，我们的目的是签约长租客，细水长流过度到淡季。
加钱归加钱，有一个重要原则不要忘了，就是服务好。
让客户感觉虽然加钱了，但是你确实服务的很好。
山里什么服务？吃好，卫生。
让客户吃的越地道，服务就越好，让居住环境越卫生干净，客户去别家一比较，还要回头，感觉只有你是个懂清洁的老板。
我喜欢三七开这个数字。
所以长租客户控制在百分之七十，留下百分之三十房源作为日租。
如果长租客户加钱谈不拢怎么办？很简单，租给日租短租客，在旺季，没有必要担心房间空置。
一旦有谈拢的长租租户，即使客满了，也可以把短租协调到别家酒店，甚至赔钱给短租客，也要留住长租户。
民宿就是做长租。
通过签约的方式，把长租客户从旺季过度到淡季。
一点愚见，大家多交流，有问题多讨论，我还在山里，大概呆到下周一，回复可能会慢点，敬请谅解。
商住都是标间居多，厨房在进门位或窗户位户型多。
这样的户型如果把卧室（也就是厅）分割两间，一间是无窗，租金价格上不去。
如果厨房朝外窗方向的户型做分割，厨房墙体要外移，才能扩大厨房改造卧室宽度。
一改二很麻烦，成本高，多出来的租金和分割装修费比例相差太大，不划算。
商住楼房东出租多，互相竞争下租金受影响。
有些二居室商住户型比较适合改成三居室。改起来比一改二好改。
很多选商住投资的都是对房产了解少，接触少，没有购房资格，被中介忽悠去买。
一间房子，能衍生出多少价值？买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！