看不清的疫情拐点，看得清的运营抓手

文｜吴会鹏

博志成股份常务副总裁、

G50商学院院长、G50专家委员会专家

廖宝康

博志成股份咨询事业一部副总经理

【引言】

从当下的情形出发，不难看出，疫情完全平复还需要一段时日。不得不说，新型肺炎疫情爆发，房地产行业和中小型房企受到了前所未有的冲击。但我们也相信，随着春天的脚步递进，一定能暖化“疫情”的寒冷。

2020年1月31日至2月20日，由G50董事长俱乐部发起、G50商学院主办，行业专家与博志成咨询团队参与，依次举办G50董事长“应对疫情影响、共议应对策略”在线研讨会以及人力、工程、运营等十大职能总专题研讨会。

同时，博志成地产学堂于2月17日启动【运营专场 | 看不清的疫情拐点，看的清的运营抓手】免费直播课程，由G50商学院院长、运营专家吴会鹏、博志成股份咨询事业一部副总经理廖宝康，在线解读疫情下的运营应对与突破策略。

本文为吴会鹏老师、廖宝康老师在近期运营专题研讨会与线上课程中的部分成果，直播回看，请点击下方【阅读原文】。

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一、抓住疫情下运营大机会

练就一身过硬绝技！

复工在即，疫情形势仍然很复杂，看不清拐点，但我们有运营抓手。世间万物妖娆复杂，天时地利总不尽如人意，但运营往往是俯瞰全局的角色。在博志成看来，疫情对运营部门是个大机会！

整个行业接受“运营”的时间很短，相关人才十分紧缺，同时运营工作在公司并不被普遍理解认同，工作比较被动。但是，老板们对运营部门的期望却很高，希望通过运营打通投融产销，将其定位为规模的发动机、利润的创造者。

整个疫情对房行业是综合性影响，各条线独立完成一些事去应对疫情很难，运营人可以借这个机会树口碑、立大功、补团队、强练兵。时不我待，运营人是时候练就盲看、盲猜、明抓的绝技了！

图：“树口碑”三步走

首先，要“察疾苦”，对各条线问题有清晰的认识后，再做协调的工作会轻松很多；然后要“调节奏”，除了老板，还需要运营牵头，弄清楚各个条线的压力在什么时间段、在哪儿；最后是“理压力”。

立大功：关注战略和投资，调整经营节奏，平衡现金流，抓住市场结构性窗口机遇。例如部分房企面临着现金流困难，可以关注收并购换挡超车的机会。

补团队：近年行业增速下降，但大量快速发展的房企人才前置，人才外溢，再加上疫情原因会加剧人才的流动性，当下正是运营部门补团队的好时机。

强练兵：借助当下没有完全复工的时机，可以推动完善公司体系；同时做项目复盘、专项工作复盘甚至是战略复盘，理清现金流、投资收益、货值等关键性问题。

二、聚焦疫情下运营的

关键动作、关键抓手、关键指标，

苦练内功!

运营的重要性不言而喻，为何？运营既是一个部门的事情，更是整个公司的事情，公司每个人尤其是总经理（总裁）老板的事情，要有“人人都是运营责任人”的意识。

下面主要从四个方面简要分析疫情当下房企在运营条线需要做哪些准备和部署：

01

运营干点啥？

（1）分析维度

纵向来看，运营需要从公司运营管理者和整个公司两个维度分析；横向来看，站在时间维度可见短期是近忧，中长期是远虑：既要厘清当下，又要着眼于未来。看清形势，分析处境，找出对策，由此凸显运营对公司的价值。

（2） 疫情的影响

总的来看，疫情短期影响突出，中长期影响不大。经济稳定性、持续性为大局，现代化强国目标的国家战略稳步推进，房地产压舱石地位不变。要注意，不同阶段矛盾表现形式不同，关键在于矛盾如何进行转化。对房地产企业来说要切忌一刀切（头部企业与区域房企面临的异同，中小房企现金流短中长期稳定性的异同，受到的影响也不同）。

从运营系统看，项目层面影响最大的是生产和销售，公司层面是投融运销节奏；短期来看是对回款的影响，长期来看影响最大的是投资和融资，会影响战略实现的节奏。

（3）公司运营建议

短期关注现金流，抢回款。积极与银行、政府同步沟通，争取最大程度的回款和监管资金（销售监管资金等）提取。另外，积极了解疫情对政府的影响，为政府分忧，抓住提升政企关系的良机，树立品牌形象。

中长期关注投融资。建议调整投资标准，优化投资节奏、加强纵深拓宽布局、深入优化合作模式研究（如合作框架协议如何避免风险、合作项目如何管控、指标如何设置）

（4） 公司运营建议

• 思考运营部门职能定位，转变角色定位；

• 针对疫情作假定，进行计划调整；

• 组织复盘；

• 通过优化流程，提升组织协同；

• 完善公司数据字典统一口径；

• 练内功。

02

运营的抓手是什么？

（1）  计划

计划不仅是开发计划，更重要的是经营计划；计划最大的问题是执行，执行重点是闭环。计划和考核是两码事，计划不等同于考核，计划是用来指导工作而不仅仅是考核的尺子；计划管理的本质是现金流管理，是用来策划现金流的。在计划推动过程中，运营要有梳理“推动不代替、补位不越位”的管理意识。

（2） 会议

强势推行制度，强调执行的管理意识和会议管理制度，要努力扭转“前三排和主席台”对制度、流程带来破坏的局面。推进PDCA循环链条，完善优化“CA”， 重奖重罚，确保流程制度执行、落地、考核。

（3） 考核

当前阶段可重点考核管理动作；疫情结束后建议“业务部门考结果”、“职能部门考动作”。成不争功，败要担责是运营部门在考核重点一种胸怀和心态。

（4）激励

切忌隔靴搔痒，以跟投为例，跟投不适合所有企业。根据企业的阶段和目标，要差异化的设置激励；提升组织运营效能。

（5） 数据

经营结果要靠数据、指标说话。数据不及时、不准确、不打通，运营无法体现自己的真正价值。

03

运营的指标体系是什么？

数据对于运营至关重要，运营要从数据指标变化上溯源纠偏。

（1）净资产收益率—ROE

来源：专家PPT

ROE派生出的指标体系，指标体现着过程管理的要素影响，如对利润率产生的影响下的收入、成本、费用税金等。同时需要注意不要过分追求行业均值，而要关注企业自身每年的提升速度和效率。

（2） 重点指标监控及保障措施

土地保障系数：2-3之间合理，1-2说明土地储备不足需要在投资端加大拿地速度，如果过高在3-4也需要预警需要放缓投资节奏。

生产保障系数：反映产销结构，推荐值在2-3，如果在1-2说明供不应求需要加快生产速度，如果在3-4就需要考虑是不是要停缓建。

存销比：货值管理重要指标，反映着库存状况，如果库存量过大需要做一定程度去化。

04

练内功

来源：专家PPT

• 加强研究能力进行行业洞察和市场分析；
• 明确战略意图，坚定执行、落地；
• 匹配战略经营计划，最好做到三年滚动，同时匹配通融运销节奏；
• 优化决策体系，尽量向扁平高效靠齐；
• 建立流程制度标准化，并不断完善迭代；
• 激励考核简单粗暴，适合最佳；
• 优化提升团队能力；
• 高度重视信息化建设。

做运营，逆商和情商要远远高于智商，智商是基础，但远不如逆商、情商；做运营的人，既要仰望星空又要脚踏实地，要耐得住寂寞受得住压力。运营人要不断加强知识的积累和储备，涉及到地产经营的各个条线，财务工程成本营销等，尤其要懂点财务。学无止境，转化应用，线上线下、同行之间，用交流的直梯延伸知识的矿藏。

沧海横流，方显英雄本色。在这场没有硝烟的战争中，紧跟政策、坚定信念、踏准节奏、做好盘点，待到阳春三月时，自是花开留香处！

最新免费直播，精彩不容错过

运营管理营  第二期 2月27日

主题：《系统优化---疫情之后，优化运营体系，保经营》

讲师：

黄博文 

博志成联合创始人，博志成研究院院长，G50董事长俱乐部轮值会长

多家上市房企战略顾问，二十年房地产行业战略咨询经验，辅导几十家房企快速发展

吴会鹏

博志成股份执行总裁

G50商学院院长

多家快速发展房企咨询总顾问

敬请期待！