商业地产资产管理到底是干啥的？（上）
上篇
00丨引言
01丨房地产资产管理的由来
02丨不同类型公司的资产管理
03丨资管从业者的角色
04丨资管从业者的职责和专业要求
00 引言
在总量趋稳、增幅放缓的背景下，房地产行业和企业到了一个发展的瓶颈期。从“增量时代”到“存量时代”的转变，使得传统房地产企业的发展空间正逐渐变小。在此情况下，众多龙头房企纷纷寻求新的发展空间，将发展目光转向了商业、公寓、酒店等不动产领域，意图将此类资产打造成新的业务增长极。与此同时，房地产资产管理（Real Estate Asset Management，简称“AM”）的价值，在发展持有型不动产的存量时代愈加得以凸显。从'开发商'转变为'运营商'，资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置。遗憾的是，虽然“房地产资产管理”的概念在中国大陆地区的热度已经持续了5年，许多地产人对“资产管理”常常还是雾里看花。
上 篇
01 房地产资产管理的由来
“房地产资产管理”的对象主要是指持有型（或称作投资性）房地产，以稳定的经营性收入为主要收入来源的资产都可归为此类，如购物中心、写字楼、公寓、酒店、物流仓储、工业地产等。
资产管理的概念，最早起源于金融行业，银行、信托、证券、基金、期货、保险等机构投资者委托，对受托的财产进行投资和管理的金融服务。作为另类投资品类之一的房地产（Real Estate）引入了这一概念。
2001年中国加入WTO之前，中国的房地产行业基本以自住型需求为主导，房地产作为固定资产，基本没有产生通过持有运营增加收益的概念；2000年-2007年，海外基金大批进入中国房地产市场，“资产管理”的概念逐渐启动；2008年金融危机之后，在中国投资的海外基金重新评估投资方向，加上中国市场出现了一批兼具知名度和实力的本土投资企业，中国内陆的房地产资产管理开始初步发展；2015年至今，资产管理在房地产行业开启全面发展。
通俗地说，资产管理是地产和金融结合的环节，与传统的地产开发“快周转”的模式不同，资产管理的核心目标是满足投资回报的要求，从全周期的角度串联起房地产项目投资、开发、运营各个环节，以期实现资产的保值、增值和收益最大化。
02 不同类型公司的资产管理
市场上投资性地产行业的参与者主要有地产开发商、投资机构（包括基金公司，保险养老投资机构等），由于不同玩家对于投资性房地产的投资管理要求、能力存在差异，对于房地产资产管理的定义和玩法也有所不同。我们选取了几家有代表性的公司，一窥不同类型公司的资产管理现状及特点。
第一类：万科、富力为代表
资管部门在这类公司的组织架构中隶属开发或商业条线，集团的主营业务仍然以住宅开发为主，无独立的商业板块但有商业生态。商业体量总体占比不大，主要形态以住宅地产体系下的区域公司为主，整体项目一般由片区和城市开发总负责，而商业作为住宅配套由各项目的商业团队独立负责，项目商业开发与区域公司实行交叉管理，集团层面的商业管理对于项目层面的管控相对不足。在这种架构下，资产管理尚处于为商业服务，提供一些诸如整体市场定位、租金决策文件审批等支持性职能，相对而言难以从资产价值规划、运营监控和业务管理层面产生协同效应。
第二类：宝龙、新城为代表
这类公司将商业开发及管理与住宅开发并列作为主营业务，资产管理中心处于总部层面的职能部门地位，部门负责人接向集团汇报。资管在组织架构层面与集团下设的商业开发和商业管理公司平行。这类公司的商业生态上下游条线完整，通过将商业项目市场研究、KPI审批、标准制定、退出管理等职能并入资产管理部，商业地产项目移交商管平台，实现从“管项目”向“管资产”转变，减少交叉管理摩擦，从战略和总体经营的角度梳理业务逻辑和管理思路。
宝龙
新城
（数据来源：公开资料整理）
公司的主营业务聚焦于商业地产的开发及管理，资产管理中心隶属总部职能部门，直接向商管总裁汇报。资产类型主要为持有型，决定了其经营绩效与整体公司经营目标挂钩，使得资产管理部门在公司内部不仅承担着项目实现中长期收益目标的任务，也需要为公司管理层提供经营决策依据、监控重大风险，最终还需要对股东和投资者负责，实现资产保值增值的目标。业务类型的聚焦使得资产管理有更多的必要性参与资产的整体周期各个阶段进行全面的管控。
万达
印力
（数据来源：公开资料整理）
总结来说，目前开发商的资管岗位工作涉及投发、定位、成本、招商、营运等等职能，需要从业者具备相应细分领域的专业素养。因此，在设定资管职能的时候需遵循CEO管理风格、企业文化、组织架构、当前战略、业务重心和存量规模等维度综合考虑，而不是单一模仿照搬，所以这也就是为什么资管职能在不同企业里千人千面的原因。因此，在选择资管负责人的时候除了需要考察专业维度，还需要具备集团公司总部工作和管理经验，带有“政治情商”搞部门建设、开展业务。许多公司犯过的错误是，在设立资管部门之初，喜欢选择有基金公司和咨询公司等华丽背景的职业经理人来做部门负责人，结果水土不服，没有发挥出应有的职能价值。这一点事、人匹配的问题，我们会在下文中“从业者的职责和专业”部分有详细解读。
II 以基金为代表的投资机构
ARA
（数据来源：公开资料整理）
也有一些基金公司会按资产标的划分，项目从投资标的选择、投资测算直到项目退出都由同一个团队负责，如某外资主权基金。这种架构最大程度保证了投前和运营管理及退出总体收益目标、责任主体的一致性，但也对资产管理人的综合素质提出了较高的要求。
III 开发商兼基金管理者
代表性公司为凯德、丰树，通过发起和管理基金让不同投资诉求的资金为商业地产业务服务，获得长期整体持有商业项目的先决条件。
以凯德为例，项目开发期和培育期利用私募基金潜心培养项目，这个基金一部分由凯德参股，并持有基金部分股权，另一部分则由养老基金、险资等投资机构持有，其中凯德作为GP拥有基金管理权，其利润来自于地产投资回报、基金管理费以及项目资产管理费。这种架构下资产管理和投资部隶属一个大部门，在未开业阶段始介入定期汇报；在正式开业前，或收购新的开业项目后正式接手，通过资产目标计划启动会，对项目完整的定位和策略计划负责。
03 资管从业者的角色
表哥表姐
半个财务
很多公司虽然单独成立了资管部门，却常常仅赋予了资管理论上的权力，平时工作的主要内容是上传下达。有些公司因为并没有想好资管的体系和定位，会把资管设置在财务部门下面，甚至连流程中OA的审批权限都没有设置资管，这样的情况下，资管人平时的工作主要是摘要财务部数据，处理转换为资管口径进行汇报。
背锅侠
未能从投资阶段参与项目的资管人士常常对此深有感触。开发项目拿地时，投资往往缺乏对后续产品定位规划的前瞻性考虑，资管接手后对不得不面对项目各种既成现实的限制和冲突，背上招商运营不善的锅；而收购项目往往自带风险和瑕疵，若资产未参与投前尽调，那么在与投资交割时自然无法获知交易全貌，项目接收后免不了要上演侦探剧情， 从事后的蛛丝马迹了解项目的前世今生。然而只要出了纰漏（如，产证拿不出，消防与招商落位相冲突、经营状况欠佳等）都是要资管负责闭（背）环（锅）。
多啦AM
小丑鱼
某些基金公司的体系需要投前投后一把抓，因此AM需要对项目从头负责到尾，相较于传统开发商的专业条线划分组织架构保证了项目的一致性，但投前和投后对于风险偏好、项目把控本身就有不同的需求，也对从业者素质提出了很高的要求。过于保守拿不到项目，过于乐观投后又无法把控风险，需要在同一个人像小丑鱼自由切换性别一样在在风险偏好和厌恶两种转态下切换。
04 资管从业者的职责和专业要求
风险与收益为持有型资产管理的两大平衡点，因此从业这的职责也围绕此展开，一方面关注各环节风险（成本、进度、收益）预警，另一方面积极寻求资产升值与退出的渠道（收入、支出、所需时间）。节选几个中层AM（6-8年工作经验）的JD示例，让大家增加一些感性认识。
总结一下，一个合格的AM基本上是作为高层的一个军机处枢密院一般的存在。既要搭得了model，审得了预算；又要看得清市场，定得了计划，还要能搞得好关系，带得了团队，在管时能对项目整体P&L负责，退出又能为项目卖个好价钱。基本上是集开发、设计、租赁、财务、人事、融资、交易结构等专业复合于一身的角色，约等于一线城市综合体的总经理或者一个小型房地产公司首席执行官的要求。
资管的定位和职责都对资管从业者在金融、专业和管理维度提出了较高的要求，因此需要投资、财务、工程、地产分支业务板块层面的学历或者履历加持，甚至可以说是一个职场新手不友好、不推荐的角色，因此也可以说，房地产资产管理不是一个纯粹依靠管理能力就能凌驾于行业专业者之上的职位。要想成为一流的房地产资产管理人，需要依赖于不断地在广度上长期积累各专业知识，深度上垂直扎根对业务基层，打造十年以上从业经历，从项目到总部、从业务做到投资，一线基层岗位做到大平台中层管理以上职级的专业履历。
上 篇 完
- THE END -
播报爱琴海商业集团两则招聘信息
感兴趣请加微信：shqimao
招聘部门：信息管理部
职位：O2O运营总监
上班地点：上海
拟聘岗位工作职责（该岗位的工作内容和工作范围）
1.负责B2C平台前端商城及产品系统，根据商城场景和用户研究结果，构建商城前端及系统架构及用户交互体系；
2.负责商城产品运营策略框架及营销体系的制定工作，结合业务运营效果，完成对商城系统及用户触达相关产品服务功能的改良；
3.组织产品设计评审、交付研发团队进行详细设计及评审工作；
4.负责产品开发项目周期和进度，对进度和质量负责，达成产品业务目标，参与产品业务及市场推广方案制定；
5.负责产品系统功能模块需求设计文档，引导完成产品的功能、流程、原型设计，协调设计资源落实产品交互和用户体验优化；
6.辅助产品系统上线初期的用户培训和宣导、总结用户反馈、深度分析用户需求，并根据产品规划策略不断优化产品、提升产品质量和用户体验；
7.关注竞争对手商城系统和用户的产品反馈、运营策略，竞品分析并提供应对和优化的解决方案；
8.负责公司跨境/海外电商产品整体的规划设计，根据业务方向和目前进行产品功能路线拆解制定并推进执行落地；
9.深入挖掘不同国家地区用户使用习惯、支付等差异化需求和痛点，结合数据分析和用户反馈不断优化产品业务流程，提升用户体验和各产品业务数据指标；
负责跨境/海外产品的日常版本迭代管理，需求分析及PRD产出，协调相关资源，推动产品按时保质保量上线。
任职要求与岗位技能要求（该岗位的学历要求、从业经验要求和能力要求）
1.本科及以上学历，8年及以上互联网、有0-1电商、跨境/海外电商产品、移动产品，经验者优先考虑；
2.有B2C平台或电商（跨境电商）产品设计和运营经验者优先；
3.精通互联网电商产品开发流程和设计规范（包括功能分析、用户角色分析、原型设计、易用性测试、性能测试等）
4.对电商领域和产品发展趋势有良好的判断力，对产品和市场有深刻的洞察力，具有强烈的用户导向思维、商业敏感度和创意意识；
5.能够对产品和数据进行工具化分析，并以此为依据推进产品改进，有大数据经验优先；
6.精通AxureRP、Visio或OmniGraffle设计产品原型，对基数实现可行性、基数成本有良好评估能力。
招聘部门：信息管理部
职位：系统运维经理
上班地点：上海
内部工作关系：向上：副总经理，平行：总部各职能部门，向下：各地方公司
拟聘岗位工作职责（该岗位的工作内容和工作范围）
1.负责集团业务系统（ERP、POS）的管理、实施和技术支持工作
2.负责组织集团信息化应用系统的需求调研、系统分析、方案设计，项目实施和维护
3.负责筹备项目信息化建设规划与方案制定，负责资源协调、系统实施和技术支持工作
4.负责下属各单位信息条线的日程管理及技术支持指导工作
5.配合集团总部推行信息化战略及大型信息系统建设工作
任职要求与岗位技能要求（该岗位的学历要求、从业经验要求和能力要求）
学历：全日制本科及以上 专业： 计算机相关专业
专业知识/技能：熟悉商业地产行业或相关零售行业的系统运维规范及流程
管理能力：具有较强的团队管理能力
工作经验：5年及以上大型信息化系统（ERP、CRM等）的实施、管理经验，具有软件开发经验者优先；有商业地产行业或相关零售行业新店的筹建经验
素质要求：具备良好的系统思维和团队协作能力，统筹规划工作，忠诚敬业，·有较强的学习创新能力。
知茂学院专业为您评估购物中心的各种轻资产合作模式的优缺点，提供各类前期设计、规划、工程建设、招商运营等咨询服务，让您投资成本最优化并产生更多的经营收益。
知茂学院还设有商业地产行业诸多值得学习的专业课程，以及提供人力资源对接服务，Know Mall,Know More！