周三企业说 | 成功并购万达物业，彩生活和万科物业竞争稍胜一筹

目前的物管行业，说到底是彩生活与万科物业的双雄角逐。

8月1日下午，花样年控股集团有限公司和彩生活服务集团有限公司发布联合公告，正式宣布收购万达物业。根据电话会议中披露，收购规模涉及86个城市的132个项目，管理面积6406万平方米，交易总价约20亿元，其中万达物业账面有2亿应收款、6亿左右现金，实际支付对价约12亿元。

以下，我们主要从行业、企业财务、战略等方面，针对于花样年旗下主要物管平台彩生活进行分析。

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行业

目前的物管行业，说到底是彩生活与万科物业的双雄角逐。从物业管理面积上来看，截止到2015年底，彩生活管理面积达到3.2亿平方米，万科物业管理面积达2.1亿平方米，明显领先于其它标杆物业管理公司。从近段时期陆续登陆资本市场的中海物业、中奥到家、绿城服务三家标杆物管公司来看，彩生活或万科物业的管理规模大于其他三家的总和。

随着对万达物业并购的完成，花样年体系中彩生活、万达物业、美易家三大板块的管理服务面积约达4亿平方米。因此，对比万科物业，在短期之内彩生活略占上风。

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财务

受益于管理面积的迅速扩大，彩生活营收状况稳步提升。2015年彩生活总营业收入达到了8.28亿元，较2014年同期3.89亿元同比翻番，达到了112.61%。毛利润为4.45亿元，同比增长46.65%；净利润1.83亿元，同比增长21.38%；调整后净利润3.28亿元，同比增长50.70%。

规模扩张影响利润率水平。2015年彩生活毛利率54.91%，同比减少24.69个百分点，净利率22.07%，同比减少16.59个百分点，整体利润率水平下降明显，这主要是由于较多收购企业里包含包干式收费项目所致。

以彩生活目前的利润水平来看，显然与其规模的增长是不匹配的。这种依赖于并购的扩张模式会造成暂时的利润率下降，但在当前的市场环境当中，对于领先者而言，“跑马圈地”是必须要经历的过程，这个阶段规模增长比利润增长更为重要。

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战略

彩生活目前的线上服务包含生活服务（E维修等）、房屋服务（E租房等）、金融服务（E理财等）、商品服务（京东、嘿客等）等四个板块，旨在打造一公里社区生态圈，涵盖衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，为业主解决与生活息息相关的问题。这些我们先就姑妄听之。

目前其社区O2O平台推广算初具雏形，截至2015年12月31日，彩之云APP注册用户已达200.3万，活跃用户为85.8万，较2014年均有了显著增长，并且就平台服务的开展成效来看，以业务合作模式开展的E理财累计投资总额已达5.33亿元，贡献收入0.08亿元；以孵化模式开展的E维修也实现了日单量也已突破6000单，而E租房的贡献收入也达到了0.24亿元。彩生活也在其业绩发布会上宣称，未来继续将完善线上线下平台建设，引入更多垂直应用和战略合作伙伴，与他们有效连接形成社区生态圈，据了解，目前保洁、绿化、安保等垂直应用也在培育中，有望在2016年接入彩之云平台。当然，我并不看好这个进度！

万科物业所打造的“睿服务”管理服务体系主要分为三大模块，覆盖睿平台、服务中心和管理中心，至2015年8月，“睿服务”体系已升级至2.0版，实现物业与人的连接。据其年报公布数据，截至2015年12月31日，睿服务管理面积0.25亿平米，占万科物业总管理面积的11.68%，并且成功向非万科地产开发的377个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。

根据中国物业管理协会发布的物业公司综合实力TOP100企业名单，万科物业名列第1，彩生活第4，万达物业第17。

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总结

在彩生活的并购扩张当中，我们发现，一方面彩生活使用e维修e保养等互联网手段对原有公司体系进行优化，形成平台维修思路，优化服务人员数量；另一方面，使用总部把控的方式，扁平化的管理结构，能够减少后台管理人员，降低原来后台的管理成本。最终逐步改变并购的传统物业管理公司，削减成本的同时提高其效益和运营能力。

在当前的市场环境中，企业规模毫无疑问是最重要的。但是规模当中应该是有所为而有所不为，而不为又不等于永远不为。因此，以城市能级来看，我认为物管公司应当把一线和二线城市作为首先布局的重点；以物业定位来看，我认为物管公司应当以中端以上住宅物业加上整个商办物业作为重点。随后，才是把布局的“链条”发散出去。