周二市场说 | 三四线城市也加入了调控行列！

新一轮的调控“小高潮”开始了，你在的城市会是下一个吗？

春节以来，除海南、安徽、山东等省级出台各种房地产相关政策外，约有9个二线城市出台调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，有5个三、四线城市也加入调控行列中。节后短短一个多月的时间，又开启了调控的“小高潮”。结合市场情况仔细分析来看，我认为呈现以下三个特征。

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特征一

近期仍有部分城市表现突出

尽管多数城市在经历去年调控后，成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前两月市场成交表现突出，例如重庆，2017年前两月住宅成交同比增长73%，而南昌前2月成交近100万平方米，同比涨幅达到104%。三四线城市中，徐州前两月成交同比涨幅超过8成，盐城也同比上涨33%。

大部分成交下滑城市受到供应不济的影响，主要是因为“限价”政策所致，在导致成交下滑同时，实质还造成新上市项目销售火热，例如路径上海派、晶耀名邸等。因此，当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的“奇景”。

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特征二

三线城市全新加入调控行列

近一段时间以来，连云港、滁州、涿州、三亚等三四线城市纷纷加入调控行列，其中涿州和张家口都是典型的环北京城市，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会原因，带来部分投资客户，让市场在短时间内成交和房价上升了几个台阶，调控也在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付，从两个城市目前市场情况来看，“未雨绸缪”的有点早。另外，如今三亚的房价也已经到达2万元/平方米左右，再加上去年以来，整个海南市场明显好转，因此，对三亚的调控也是顺理成章。

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特征三

二线热点城市调控多次升级已成趋势

自去年9月份以来，杭州、南京、合肥等城市多次发布调控政策，其中合肥、杭州、南京分别达到5次。具体来看，杭州此次政策力度相对更大一些，一方面把富阳、大江东等成交大户纳入限购范围当中，另一方面提升了外地人购房提高社保年限。总体而言，杭州这次调整，是近几次升级中比较严厉的一次。另外，南昌也在原有的限购上扩大了范围，而这些城市限购的加强都可能会对市场产生较大的冲击。

除杭州、南昌扩大限购范围外，南京、合肥则把政策调整放在商办改公寓上。从两个城市目前商办市场情况来看，采用类似上海的政策，不一定特别妥当，何况实际情况、背景完全不一样。在之前去库存允许商办改住宅情况之下，两地仍出台这种限制性政策让人摸不着头脑。

接下来我认为，地方调控还可以在以下三个方面多做尝试：

第一，仍要发挥税费的长效机制的作用。尤其是交易环节、持有环节的税费调整。例如，通过提高短期交易的税费来增加投机成本，减少投资型需求在市场中比例。

第二，对供不应求的城市继续加供应，包括从土地源头增加住宅的供地。特别是对目前个别项目销售火爆的城市，供应量更应该放开。另外，除了加快正常供应之外，还应该加快商改住的速度，尽量让市场保持供求平衡的状态。

第三，对首套自住型的购房群体给予更多的支持。特别是对于购买单价、总价相对较低的刚需群体，在按揭政策方面应延续去年上半年的相关政策，而不应该在整体限贷之下“错杀”这一批需求。