一文了解建设项目用地预审制度
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本文由工隆建通研究员整理
来源：信贷白话
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一、建设项目用地预审基本概念
根据《建设项目用地预审管理办法》，建设项目用地预审是为了保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
通过预审，介入建设项目前期工作，在建设项目可行性研究阶段对项目建设方案合理性、项目用地选址合理性、项目用地规模合理性等方面进行审查，及早发现项目报建过程中在土地利用方面存在的问题，从源头上控制建设用地规模，引导建设项目用地合理选址、优化布局，促进土地节约集约利用，保护耕地。
预审应当遵循下列原则：
（一）符合土地利用总体规划；
（二）保护耕地，特别是基本农田；
（三）合理和集约节约利用土地；
（四）符合国家供地政策。
需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；
需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设用地单位提出预审申请；
需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。
四、建设项目用地预审依据
根据《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第68号 ），预审应当审查以下内容:
（一）建设项目用地是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；
（二）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划修改方案是否符合法律、法规的规定；
（三）建设项目用地规模是否符合有关土地使用标准的规定;对国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目，以及确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目，是否已组织建设项目节地评价并出具评审论证意见。
占用基本农田或者其他耕地规模较大的建设项目，还应当审查是否已经组织踏勘论证。
根据《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号 ），对建设项目用地预审做了简化改进：
建设项目用地预审文件有效期为三年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审；超出有效期的，均需重新提出建设项目用地预审的申请，不再办理延期手续。
未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。
（一）建设项目用地预审申请表；
（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地是否符合土地利用总体规划、拟用地面积是否符合土地使用标准、拟用地是否符合供地政策等；
（三）省级自然资源主管部门初审意见
（四）项目建设依据（项目列入相关规划文件、项目建议书批复文件等），审批项目建议书的建设项目提供项目建议书批复文件，直接审批可行性研究报告或者需核准的建设项目提供建设项目列入相关规划或者产业政策的文件。
（五）标注项目用地范围的土地利用总体规划图、土地利用现状图、占用永久基本农田示意图（包含城市周边范围线）及其他相关图件
（六）土地利用总体规划修改方案暨永久基本农田补划方案
（七）项目用地边界拐点坐标表、占用永久基本农田拐点坐标表、补划永久基本农田拐点坐标表（2000国家大地坐标系）
一、报件纸质材料邮寄的详细地址？
答：北京市西城区阜内大街64号自然资源部政务大厅 用地预审窗口（邮编：100812，电话：010-66558750）。
二、需要提交的纸质材料包括哪些？
答：远程申报过程中上传过的所有电子材料相对应的纸质材料，包括第一次申报的材料和后续的所有补正材料（根据补正重新提交同类材料的需注明先后顺序）。
三、用地预审批复一般什么时间转至省厅？
答：自然资源部政务大厅收到业务司局转来的建设项目用地预审批复后，首先核对该项目报件的纸质材料是否完整提交至政务大厅，若纸质材料不齐全须等纸质材料齐全后才能转批复至省厅。
四、用地预审办理需要多长时间？
答：自然资源部政务大厅接收申请人提交的建设项目用地预审申请资料，资料齐全、符合法定形式的，业务司局将在5个工作日内受理，受理后在20个工作日内办结，必要时延长10个工作日，补正时间不计在内。
五、预审批复已经过期了，是否影响办理接下来的用地手续？
答：办理用地报批时不审查预审批复文件的有效期，但 “项目批准核准或备案文件”需要在预审批复的有效期内办理取得。
六、已通过预审的建设项目在什么情况下需要重新预审？
答: 需要重新预审的几种情形：对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的；预审时不占永久基本农田，用地报批时涉及占用永久基本农田的；用地报批面积大于预审面积达到一定比例的。
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发58个实务问题
（一）土地一级开发26个问题
1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？
2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？
3.城投如何合规介入土储业务？
4.政府可否委托国企进行土地开发？
5.委托代建与授权开发有什么不同？
6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？
7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
9.土地出让金返还模式还可行吗？
10.土地出让金如何合规用于项目？
11.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？
12.什么算来自政府的收入？
13.政府如何合规地把钱给到城投？
14.财政如何给城投合法合规注资？
15.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
16.由施工企业为城投垫资违规吗？
17.如何定性政府投资项目？
18.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
19.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？
20.如何定义垫资？
21.建筑企业供应链融资可以做吗？
22.什么是土地增减挂钩业务？
23.土地增减挂钩指标交易能做融资吗？
24.重庆地票业务为什么可以贷款？
25.耕地占补平衡指标能做融资吗？
（二）预算和债务管理20个问题
1.政府如何安排资金用于项目？
2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过3年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.哪些项目适合发专项债？
10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？
11.专项债与市场化融资怎么搞？
12.专项债做资本金应注意哪些问题？
13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？
14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？
15.城投怎样利用专项债资金？
16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？
17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？
18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？
19.什么是政府的隐性债务？
20.如何甄别是否构成隐性债务？
（三）片区开发12个问题
1.什么是片区？片区开发项目有哪些类型？
2.政府设立（授权）片区开发主体需要政府采购确定吗？
3.政府授权企业做片区开发能授哪些权？不能授哪些权？
4.如何获得片区土地开发权？
5.什么是生地净地毛地熟地？
6.土地招拍挂有哪些规定？
7.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地使用权？
8.如何分析片区项目的可融资性？
9.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
10.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
11.以土地出让金和税收为主要产出的项目如何融资？
12.从便于融资的角度应该规划多大的片区项目或分为多少个子项目？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二级分段+联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新6种
1.广义棚改自求平衡模式
2.二级带一级
3.“三旧”更新模式
4.保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
5.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.专项债+土地模式
6.专项债+市场化融资模式
7.专项债+PPP模式
（五）“授权+投资+EPC”6种
1.京投ABO模式
2.片区ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投资人+EPC模式
5.投资合作+EPC模式
6.城市合作商模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发+做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权+封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析
3.片区开发投融资模式选择
五、片区”ABO+'模式的整改
1.片区综合开发市场化融资
2.渐进优化法
3.快进快出法