刚需即正义!在青剑湖一片凉凉之下,他却卖爆了?

撰稿&视觉//虎子
园区二手房人气最火爆的小区是哪个?
青剑湖的香堤澜湾。据链家数据网,2020年至今,该小区总共成交13套,排名青剑湖第一,园区第四。
这个数据看起来似乎不是很好,毕竟半年多的时间成交13套,平均一个月成交2套不到,并不是什么值得骄傲的事情。
但如果把数据放在今年二手房市场整体惨淡、买房人观望情绪浓重的背景下来看,香堤澜湾表现不错。

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市场冷冻近1年,中介转战常熟太仓
成交top1:香堤澜湾
从去年7月开始,青剑湖的二手房市场肉眼可见的凉了。
最大的刺激首先来源政府加大调控力度,楼市新政频出。九年一学位+724新政,不少人梦断炒房,投资客撤场。
2019年5月16日,针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”,打击炒作学区房的行为。
去年7月24日,限购限售超强加码,内容包括:非本地户口社保1年变2年、市区范围内新房满三年方可转让、二手房满五年方可转让等。
自此,苏州楼市进入史上最严的调控阶段。限购、限贷、限售、限价,四限之下,很多投资、改善的人被挡在门外,全市的二手房库存不断积压,迫使很多中介经纪人只能转战常熟、太仓。作为园区二手房挂牌量第一的板块,青剑湖就是其中一个代表。
第二个刺激来源于市场。
板块内新房开仓放粮,刺激了本地改善客群的置换需求,很多早年来青剑湖买房的刚需客户都想要借此机会换房。
“卖一套老的,换一套新的”成为板块内的常见操作。当大多数人抱着这种心态时,区域的供需关系也发生了变化,卖房人急着卖了置换,买房人不急再等等最低价,更多的房东打算捂捂,等周边新房交付,自己家价格高了再卖。
市场上这三类人占主导时,就会出现有价无市的局面。
香堤澜湾就是在这样的背景下杀出一条血路,不得不有点佩服了。

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不在青剑湖核心
却是青剑湖最接近地铁的二手房
香堤澜湾位于青剑湖和顺路与扬庭路交汇处,属于青剑湖板块。小区的位置并不在青剑湖正核心,也有中介门店会把这个小区划分到娄葑板块。
项目总共2670户,体量大。2013年开盘,2015年毛坯交付,满打满算2年的装修时间的话,实际住户住进去也不过短短三年,房龄较新。
小区东边工厂较多,所以客群主要来自手头比较紧、周边工厂上班的高级职工,当然,也有想要入住园区的刚需客户。
生活区主要分布在小区南边,配套也集中在这一块,商业、学校、交通资源都有,而且未来还有升值的空间。
商业方面有兆润圆创生活广场、弘德隆果品市场;
教育方面小区自带香堤澜湾幼儿园,距离小区1公里内有娄葑学校。
交通方面,目前以公交车、自驾为主;规划在建的地铁7号线扬东路距离小区大约700米左右,对于一直没有地铁规划的青剑湖来说,香堤澜湾算是占据了一个很大的优势。
未来,3站换乘1号线,4站换乘6号线,5站换乘5号线。20分钟以内能到达湖东、湖西,不仅能方便居民出行,而且还具有一定的升值性。

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200w总价圆梦园区
户型缺陷多
关注我们最近实探二手房的朋友们一定知道,板块内成交量最高的永远是有小户型低总价的小区,香堤澜湾也不例外。
香堤澜湾的主力户型为建面约76㎡的刚需两房、约96㎡的刚需三房,和改善型的约112㎡、133㎡的大三房。
哪个户型更受买房人喜爱?我从链家网上拉出了2020年以来香堤澜湾的成交数据。
  • 建面约76㎡两房,成交8套,总价193-201w;

  • 建面约96㎡三房,成交4套,总价233-278w;

  • 建面约112㎡三房,成交1套;

果然,还是小户型吃香。
76㎡刚需两房,两梯四户,所以户型上都存在南北不通透的缺陷。
户型一
户型点评:三开间朝南,南北不通透。明厨明卫,不会太潮湿。两个卧室的面积都差不多,而且都有飘窗,采光、视野很好。还有个缺陷,阳台面积很小,晾衣服的空间较窄。
户型二
户型点评:两开间朝南,南北不通透。只有一个卧室向阳,另一个卧室可能长期见不到阳光。阳台面积略大于上面一个户型,但依旧很小。
总结一下,刚需买房很难追求面面俱到,往往是总价、户型、配套牺牲其中之一。

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写在最后
今年的二手房市场太难了!
截至目前,苏州大市二手房挂牌量已经95885套,且库存充足。
最近,在我走访车坊、尹山湖、浒关、斜塘等地后,收到市场一线中介的反馈:二手房门庭冷落,举步维艰。线下没有客户上门,线上有咨询也都是自媒体。
香堤澜湾成交的火热有其必然性,园区低总价+次新房+地铁盘+近湖东湖西,足以让很多梦想落户园区的年轻人为之买单。
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