房贷那些事儿

为申请房贷去银行面签时，我特意问工作人员：还款方式是否已经确定？

确定了，你们是等额本金。

是的，等额本金，跟最初我们选择的一样。

作为中年人，最多贷款年数是超过退休时间五年。贷款年数有限，且收入会跟随退休而降低，所以选择等额本金的还款会更合适一些。

目前还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金，即每月还的本金是一样的，但随着本金不断减少利息也会减少。这种还款的特点是起初还款数目较大，但会随着时间递减，每月还的数目都不一样，整体大趋势是月供递减。

比如50万公积金，52万商贷，贷款14年，第一个月要还9000多，后逐月递减。

这种方式最初还款压力较大，后来会逐月逐年减轻，比较适合未来挣钱能力越来越下降的中年人。

等额本息，是每月还款数额是恒定的，这恒定数值的月供中，前期利息占的比重大，随着时间推移，本金占比逐渐增大，但每月还款数额不变，只是利息本金的权重不同。

这种还款方式更适合贷款时间更长，通货膨胀厉害，钱越来越贬值的情况，更适合年轻人。

假如有提前还款的打算，按小老百姓的脑筋看，也是首选等额本金。因为等额本息，最初月供中利息的比重较大。你已经交了不少利息，提前还款意义不大了。

如果没有特殊说明，开发商大概都默认为是等额本息，因为是固定的月供，数值好记，每月打进去等量的钱即可。上一次我们贷款时，就是糊里糊涂的等额本息还款的。

这次我们之所以选择等额本金，恰恰是一个在银行工作的朋友提醒，说要按等额本金还款，会支付较少的利息。以前我在理财课程中也关注过，的确有有利的一种。为了贷款，也打算要认真做功课，选择一种更适合自己年龄的更划算的一种。

至于提前还款，目的是为了少交利息，多数建议是优先全部还清，那样交的利息最少。

其次是部分还清，缩短还款年限。

至于提前还部分款项，还款时间不变、减少月供的方法，并不能减少更多的利息。

归根结底，还是要缩短贷款时间，那是利益最少的做法。