最高法：商品房预售资金应保障支付工程进度款，他案不得执行！

作者乔谦律师 北京市浩天信和（济南）律师事务所

【律师总结】

关于商品房预售资金监管账户内的款项能否冻结、扣划的问题，法律并无明确规定，各地法院裁判观点不一。从理论上来说，商品房预售资金监管属于行政法规及以下位阶的规定内容，属于行政机关与银行对商品房预售资金实行监管的政策，法律位阶较低。而强制执行则是依据民事诉讼法的规定，法律位阶较高。

但是从司法实践来看，各地法院包括最高人民法院对预售资金能否被其他债权人申请强制执行问题均有不同的裁判。总体来看，商品房预售资金应当首先保障建设工程价款，满足工程建设之后，对于其他债权人申请强制执行的，人民法院应予支持。

申请执行人在申请执行商品房预售资金监管账户内资金的，被执行人在商品房预售资金监管账户被冻结、扣划提出异议的，要有针对性的举证，证实是否属于监管账户、是否能够满足建设工程的需要等问题。

【裁判观点】

商品房预售资金应当用于保障建设工程进度款的支付，保障用于工程项目的建设，保障购房者的利益。建设工程进度款属于支付建设工程施工企业的专款，其他债权人申请从监管账户中执行款项的，人民法院不予支持。

【最高人民法院判例】

南通八建不服山东高院执行商品房预售资金监管账户内工程进度款申请复议案（2016）最高法执复33号执行裁定书

【简要案情】

一、海逸公司与国龙投资、国龙房地产借款合同一案，山东高院在审理中保全冻结了国龙投资在中国银行青岛某支行的存款2亿元，后判决国龙投资支付海逸公司2.08亿元等。判决生效后，海逸公司向山东高院申请强制执行；

二、南通八建公司是建设工程的施工企业，向山东高院提出异议，认为上述冻结的账户是居民购买政府限价房的公积金专用账户，属于用于支付施工企业的专款，南通八建对该款项享有优先受偿权，请求解除对该账户的冻结，并将款项转移到南通八建；

三、山东高院认为，根据民事诉讼法的规定，人民法院有权冻结、划拨登记在被执行人名下的银行存款，裁定驳回了南通八建的异议请求；

四、南通八建不服，向最高人民法院申请复议。

【争议焦点】

一、案涉工程进度款是否属于工程款；

二、工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行；

【裁判结果】

山东高院裁定驳回南通八建的异议请求；最高人民法院裁定撤销山东高院异议裁定；

【裁判规则】

一、工程进度款是发包人根据工程形象进度，按照施工合同的约定，按照承包人实际完成的工程量，支付给承包人的工程款，是工程项目最终决算之前的主要支付方式。本案中，南通八建作为施工企业，国龙投资作为发包人，案涉款项确属工程款范围；

二、商品房预售资金监管，是国务院要求各地制定商品房预售资金监管办法，确保资金用于工程建设，保障购房者利益的政策。《城市房地产管理法》也规定了商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。最高人民法院最终裁定撤销了山东高院的异议裁定，支持了南通八建的请求。