杭州拍地少收了600亿：落进少数人的口袋。︱刘德科
文︱刘德科
别盯着杭州两天拍地就收了 1178 亿元，要看到这次集中拍地少收了 600 亿元。
少收了600亿
杭州首轮集中供地 57 宗，收了 1178 亿元。杭州当地官方媒体说：「网友戏称堪比『印钞机』」。
确实，1178 亿元是一大笔钱，很有刺激性。绝大多数城市，一整年的土地出让金都收不到这个数。杭州用两天时间（5 月 7 日、5 月 8 日）就收到了。
但是别只盯着杭州收了 1178 亿元。如果你再了解得更深入一些，就会发现：杭州首轮集中供地，少收了 600 亿元。
我们做了粗略估算：如果没有「限地价+限房价」政策，这 57 宗宅地大概可以多卖 600 亿元。
在「两天吸金 1178 亿元」这种刺激性与戏剧性背后，是心酸——少收了 600 亿元的心酸。
600 亿能做什么？大约能造 120 公里的地铁，大约能造 150 所小学。少收了 600 亿元，意味着杭州弄丢了很多地铁和小学。
为什么愿意少收600亿
都说很多地方政府对土地财政有依赖度，为什么杭州还愿意少收 600 亿元呢？两个原因——
第一，钱够用了。
在出台限价政策的 2016 年之前，杭州每年的土地出让金在 650 亿元与 1300 亿元之间波动。这次集中供地收了 1178 亿元，相当于五年前一整年的土地出让金。
从 2017 年开始，杭州每年的土地出让金在 2000 亿元以上（今年也不会例外），钱够用了。所以，哪怕不得已损失 600 亿元，也是能接受的。
第二，因为必须执行「限地价+限房价」政策，所以不得不损失 600 亿元。
600亿落进了谁的口袋
你可能会说，已经收了 1178 亿元，够多了，不差那 600 亿元。这么说也对，但是钱是不会凭空消失的，既然没落进政府的口袋，那么会落进谁的口袋呢？
不会落进开发商的口袋，他们拿下的这 57 宗宅地，基本上已经没有利润可言，不亏本就不错了。
只会落进少数购房者的口袋。在这 57 宗宅地中，有一二手房价差红利的房源，大概 4 万套。如果一人一套，差不多也就 4 万人能受益。
受的，是超级大益——大约 4 万人来瓜分这 600 亿元，平均每人 150 万元。
150 万元只是平均数，运气特别好的人甚至一个人就能分到 800 万元。运气好，靠摇号，就能参与瓜分这 600 亿元——比中彩票还是要容易很多很多的。
杭州常住人口大约 1000 万， 4 万人只能算是少数人。
你能怎么办？你能做的，就是祝自己在杭州的运气特别特别好，能分到这份 600 亿大红包。
这样不好
这样不好。这样会助长不劳而获的气焰。这有违「幸福都是奋斗出来的」的领袖格言。
说得简单点：这不是在打击炒房行为，这是在刺激更多人去炒房。
杭州只是一个例子。
怎么办？
对于那些集中供地带来的各种副作用，声讨与感慨只不过是收割流量而已。对于看似无解的杭州楼市，能怎么办？
第一，每年拿出土地出让金的 1/3，用于盖公租房。
别少收那 600 亿元。要积极主动地收下，并且公开承诺将全部用于盖公租房。也就是说，每年拿出土地出让金的 1/3，去盖公租房。
第二，上头要是问责房价控不住怎么办？用每年 1800 亿元回答他们。
不要把「住房问题」等同于「房价问题」：用不着太在意「房价问题」，要花大力气去解决「住房问题」。
如果上头问责为什么房价上涨没控住？这么向上级回答：每年真金白银拿出了约 1800 亿元（一年集中供地三次，把每次损失的 600 亿元都收回来，共计 1800 亿），真心实意地在优质地段盖了大量公租房。
改革需要勇气。上头要是看到你真金白银、真心实意地每年拿出 1800 亿盖公租房，不至于问责。要有当年深圳办特区的那种闯劲。
以杭州目前的状况，房价即便表面上控住了，也不过是掩耳盗铃；不如实实在在地每年拿出 1800 亿元，下决心解决住房问题——每年拿出 1800 亿盖公租房，差不多用五年时间，就能缓解年轻人的住房问题；用十年时间，就能基本解决所有无力购房者的住房问题。
更重要的是：地方政府没多掏一分钱，只是把那些刺激炒房的「价差红利」给收回来了。一举两得，既灭了炒房者的威风，又解决了无力购房者的住房问题。
作为「共同富裕示范区」的省会城市，杭州更需要有改革的勇气。
第三，深入推进「解决住房问题」的配套改革。
这些配套改革至少应包含：➀让公租房与商品房享受同等级别的儿童就学待遇，提升公租房的竞争力（市场租赁房暂时不跟进租购同权，以缓解教育资源不足的压力）；➁迅猛完善公租房退出机制，利用数字化识别技术，对于「一年居住不满 300 天的人」与「在享受公租房之后买房的人」，要及时严厉清退，以避免公租房成为填不满的窟窿；➂向中央申请，允许杭州向深圳学习，提高居住用地比例，严控商办用地（已严重过剩），提高工业用地容积率。
我们仅仅只是基于「改革需要勇气」提出一些建议而已。如果任由当前的这团乱麻按当前思路继续演进下去，杭州这座城市必将付出惨重的代价——以调控之名，让这座城市深陷房地产泡沫之中。
附录
600亿损失粗略估算
我们以当前二手房价格水准、区域发展前景、房产品迭代溢价等因素，对杭州首次集中供应的 57 宗宅地进行逐一分析判断：至少 34 宗土地存在典型价差。
我们用以下三个假设来推算这 34 宗「存在典型价差」的 34 宗宅地所损失的土地出让金——
➀假设新房价格可以按市场规律自由定价；
➁假设房企的合理利润率是 5%（现在几乎没利润可言）；
➂假设没有限地价+限房价，也不需要竞拍自持比例。
进而得出这个数据：公元 2021 年 5 月 7 日至 8 日，杭州史上首次集中供地共计损失土地出让金约 600.72 亿元。
◆杭州57宗宅地出让金损失粗略估算
|
地块 |
价差 |
建筑面积 |
损失 |
|
SKP地块 |
4.0万元/㎡ |
52.7万㎡ |
210.8亿 |
|
钱江世纪城地块 |
3.8万元/㎡ |
5.4万㎡ |
20.52亿 |
|
三墩北 |
1.5万元/㎡ |
8.4万㎡ |
12.6亿 |
|
未来科技城TOD |
1.5万元/㎡ |
67.6万㎡ |
101.4亿 |
|
江河汇2宗地 |
1.5万元/㎡ |
28.9万㎡ |
43.35亿 |
|
萧山城区地块 |
1.0万元/㎡ |
5.1万㎡ |
5.1亿 |
|
祥符地块 |
0.9万元/㎡ |
9.1万㎡ |
8.19亿 |
|
之江2宗地 |
0.9万元/㎡ |
18.4万㎡ |
16.56亿 |
|
下沙城区3宗地 |
0.8万元/㎡ |
38.5万㎡ |
30.8亿 |
|
东沙湖地块 |
0.7万元/㎡ |
4.5万㎡ |
3.15亿 |
|
华丰地块 |
0.7万元/㎡ |
8.5万㎡ |
5.95亿 |
|
水博园地块 |
0.7万元/㎡ |
12.7万㎡ |
8.89亿 |
|
宁围地块 |
0.6万元/㎡ |
8.4万㎡ |
5.04亿 |
|
勾庄车辆段上盖 |
0.6万元/㎡ |
22.6万㎡ |
13.56亿 |
|
大江东新湾地块 |
0.5万元/㎡ |
11.0万㎡ |
5.5亿 |
|
鼎湖未来社区 |
0.5万元/㎡ |
81.2万㎡ |
40.6亿 |
|
临平邱山大街TOD |
0.5万元/㎡ |
4.1万㎡ |
2.05亿 |
|
东湖新城地块 |
0.5万元/㎡ |
21.9万㎡ |
10.95亿 |
|
富阳城区3宗地 |
0.5万元/㎡ |
41.2万㎡ |
20.6亿 |
|
银湖地块 |
0.5万元/㎡ |
9.5万㎡ |
4.75亿元 |
|
金沙湖地块 |
0.4万元/㎡ |
18.7万㎡ |
3.48亿元 |
|
下沙大学城北地块 |
0.4万元/㎡ |
14.6万㎡ |
5.84亿元 |
|
运河新城地块 |
0.4万元/㎡ |
8.5万㎡ |
3.4亿元 |
|
东新2宗地 |
0.3万元/㎡ |
25.8万㎡ |
7.74亿元 |
|
滨江浦乐2宗地 |
0.3万元/㎡ |
18.3万㎡ |
5.49亿元 |
|
南部卧城地块 |
0.3万元/㎡ |
14.7万㎡ |
4.41亿元 |
|
损失总计 |
600.72亿元 |
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