发布会大揭秘 | 五年筑梦,我们的初心是什么?
丁祖昱评楼市年度发布会回顾视频
丁祖昱评楼市的发布会,最大的一个亮点,是对当年房地产行业的数据总结,给出结论,这是许多企业家朋友最看重的一部分,他们需要根据这些结论来及时调整公司的发展战略。
这是一个权威不断被弱化的时代。
我们要做的就是让很多人根据我们的数据,得出自己的结论,得出自己的判断。到发布会还剩7天的时候,所有的邀约工作都完成了,票也都售罄了。
发布会的ppt由研究中心及物管、资管、租赁、养老、文旅、产城研究团队的部门同事开始起草初稿,我们第一稿还没来得及合稿,这个速度,要比往年来得更晚一些。
我们私底下有点焦虑:2020年的最后一周的周末,眼看着就要在加班中进行了。
老丁大概是第101次过了所有的ppt,又给出了第101次的意见。他是数据控,对每一个数字都有可能随时提出质疑,我们几乎在崩溃中在倒计时,“每个人都要检查,再检查!”
有个同事问我们一个问题,ppt一直在调整怎么办?
——去崩溃的边缘疯狂试探啊!
老丁已经完全不是老丁了,他就是一个数据控。眼睛里只有ppt。
一个同事问了我一个问题,到底有多少页ppt啊今年?
我掐指一算,“两三百页吧。”
啊,还没有进入后期美化工作?
大家一起疯狂点头,对对对!
唯一的好消息是,在倒计时第三天的时候,我们的ppt第一次合体了。
好了,跟大家想象中一样,老丁“不依不饶”对很多数据又开始了纠错。
老丁开始了灵魂发问:广州流拍率为什么那么高,成都房价涨幅为什么那么靠前?Z时代到底是几个意思?
有个同事问我,你见过老丁穿过羽绒服吗?怎么一年四季都是西装加衬衫?还有,他到底穿不穿秋裤?
我想了想,“我们的办公室在秋实楼,你觉得他会穿秋裤吗?”
同事有点凌乱,秋实楼跟秋裤有什么关系?
对啊,老丁穿不穿秋裤跟我们有什么关系啊!
我们都在痛并快乐着前行,北京的疫情开始反复,一些嘉宾跟朋友的行程陆续出现了变化。
这个时候,很多工作人员已经做好准备一路通宵去2021了,我们在夜以继日筹备中。
30号的时候,珠江投资总裁王晞赶着晚班机来到了上海,他是我们这次诗朗诵“明天会更好”要录制的最后一个嘉宾。
特别要感谢的是优客工场的创始人毛大庆,受疫情影响,诗朗诵部分的拍摄是自行完成的,并且在第一时间完成了素材的传输,更难得的是,他被认为朗诵水平在所有的男嘉宾中稳居前三。
就在入住酒店的健身房,我们完成了最后一部分的拍摄,匆匆拍完之后,就赶紧去了ppt公司继续了通宵模式,研究团队的同事也都在同步加班中。
我们点了大量的炸鸡和奶茶,还有不到12个小时就要开始了。大家都有点紧张,在躺椅中轮流休息。
活动公司开始了进场搭建,一切都在有条不紊推进中。
这是第五年的发布会,除了第一年来得及拍一张幕后工作人员合影外,其他时候都来不及,不过幸运的是,这些并肩作战的小伙伴们,好像都是熟悉的面孔。
我们,都在。
在ppt的ending页,我们敲下了这样的句子:勇敢者看到高山就想要攀登,因为山就在那里;跋涉者看到大川就想要横渡,因为风从未停息。
上午10点前完成了发布会灯光、视频的测试。
PPT呢?每个人都在问我这个问题。我假装很镇定,“马上,在后台还有一个小的调整。”
老丁有点无奈,“今年总要让我完成一次彩排啊。”
这五年,说句心酸的,从预见未来、相信未来、奔向未来,拥抱未来,到今年的挑战未来,没有一次让老丁彻彻底底彩排过,也因为我们的ppt数字过于庞杂,提词器几乎是看不清楚的,我甚至无数次想象老丁被推上台的心路历程,那一刻,他到底在想什么呢?
没有彩排,提词器也不给力,一切都是未知的。发布会的难度大,还是马拉松PB的难度大呢?
他上去的那一刻我们轻松了,因为压力都给了他。
12月31日下午1点,他开始一个人走来走去,关在房间里,仿佛临考前的学生,又好似快上场前的演员。
我们知道,他状态来了。
“第五年,快结束了。”我们的工作群跳出这么一行字。
2020年的发布会好感人。很多朋友讲,这场发布会走心了。17点34分,老丁从台上下来,一身轻松。
明年会继续吗?
我想,他会。
我看到那些岁月如何奔驰,捱过了冬季,便迎来了春天。
以下,敲黑板,说重点,是这次2020年发布会的十大亮点:
2020年土地市场非常火。全国300城土地成交总金额再创新高,达到7.38万亿元,这个数字是2020年初我们绝对无法想象的。
从城市排名来看,上海、广州和杭州位列前三。上海2020年卖地揽金超2830亿元,同比增长53%,居全国首位。而佛山成三四线城市首位,全年成交金额突破1201亿元。
看来,即便是“钱紧”的一年,房企面对重点城市优质土地集中出让,拿地仍然毫不手软。
但需要警惕的是,全国300城土地成交楼板价达到2613元/平方米,地价创十年新高。
2020年,100城新建商品住宅成交均价TOP10城市分别为上海、深圳、北京、厦门、三亚、杭州、南京、广州、珠海和苏州。成交均价最高的是上海,成交金额为56655元/平方米,同比增长4%。
位于第二位的深圳,是房价前十城市中唯一同比下跌的城市,丁祖昱曾在2019年时预测深圳房价不涨,结果从数据上来看确实没有上涨。实际上,深圳房价还是最贵的。反映在二手房成交均价,深圳成交均价已达到62142元/平方米,同比涨幅达9%,远超第二位的上海(43933元/平方米)。
2020年的上海楼市可谓风起云涌,多个指标拔得头筹。就连豪宅市场,上海也占据了半壁江山。
单价10万元-15万元/平方米的豪宅,上海成交套数为5388套,同比增长82%。这个数字是什么概念?深圳、北京、广州、杭州、青岛和南京这些城市总和不及上海的三分之一。
单价15万元/平方米以上的顶豪,上海的成交套数达到了305套,同比增长435%,是全国其他城市总和的十倍。
看来,顶豪们仍然聚集在上海。
房企要学习金融机构,每年做压力测试。
第一道是经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年,50家房企,经营现金流为负的是26家,融资现金流为负的是8家。
第二个压力测试,把所有的资产,包括在售项目、土储、存量资产、不良资产,全部折合市场价,减去所有的负债、应付款,上市公司可以和上市公司市值做比较,非上市公司可以和净资产做比较。
两道压力测试完成后,得出结果良好的房企,可以在2021年,乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意,未来可以适当的放缓脚步,夯实基础。
未来,房企最核心的是投资。哪些城市值得投资,这里有一些新的指标。比如,短期一年半以内指标有6个,中长期有4个指标。
其中,值得注意的是出生人口变化、幼儿人口迁徙。生孩子对购房是最直接的需求,深圳、广州都喜欢生孩子,上海和北京生育率都比较低;幼儿园人口的竞争的指标意味着,如果在这里读幼儿园可以基本确定,这一家连这个孩子就在这里生活下去了,这也是一个非常重要的衡量短期的人口增量的指标。
结婚、离婚对数变化。结婚和人口基数有关,也和年轻人的想法有关,很多年轻人不愿意结婚了,样本城市结婚率普遍下降。
离婚这一指标为什么也重要呢?“假离婚”买房在多地并不少见,很多城市是通过离婚才能买房,一旦离婚率上升,说明这个城市需求会增加。从数据上来看,十年前上海和深圳离婚对数分别为4.7万对和0.8万对,到了现在,深圳离婚对数已经飙升至3.1万对,深圳为了买房绝对要离婚,因此也可以判断,深圳投资的比重更高。
短期看好13个城市:上海、深圳、北京、广州、杭州、金华、南京、扬州、合肥、东莞、南昌、西安、南充。
中长期看好32个:北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、绍兴、南京、南通、徐州、合肥、芜湖、阜阳、东莞、中山、佛山、珠海、廊坊、邯郸、武汉、西安、福州、泉州、南昌、长沙、岳阳、郑州、成都、南充、绵阳、洛阳、海口。
95后是数据化原住民,根据他们的置业需求按照有房和无房可分为4类人:袋鼠族(24%)、房二族(28%)、奋青族(36%)和乐租族(12%)。
95到00后的五大共性:三房成为入门款;户型功能都要全;喜欢自己做装修、谁都不想多贷款;人人都爱玩抖音。
房二族收入不高,但是都喜欢消费,不存款,90%都透支,手机里的APP偏好抖音、小红书、淘宝、美团等等,他们属于买房实力派,他们偏爱新房,再次置业偏好110-140平米大户型,并愿意为产品支付5%-20%的溢价,停车位配比1:2,车库入户以及归家路线提出需求。这群人占整个95到00人群的四分之一,他们是直接改善的人群,不容忽视。
乐租族没房租房,学历相对其他三族不是那么高,32%的乐租族不存款,透支的比例更少一些。奋青族要奋斗实现他们买房理想,69%的人希望首付款达到60%以上,不希望承受过大的还贷压力,而且他们都不要买精装房,都想自己装修,偏好90-110平方米安居型三房、一线城市选择70-90平方米的“上车”房型,但是70到90平米当中也是三房优先,社区配套要求不高,绿化面积多、车位充足。
刚需“上车”户型已是三房起步,由于总价过高,因此刚需都是购买八九十平米的小三房,除了一线城市,真心建议未来连刚需都不要再去做两房了,两房已经不是今天购房群体的首选。三房的意义在于,刚需也需要一个“X”空间,可以储物、直播空间、瑜伽空间等等。
针对改善客群,最核心的还是在户型上的、尺度上的改善。未来智能化和健康化的产品能够成为改善型产品的标准的配置,还会越做越好,另外也要有颜值,好看之后同时还要好用,这两个是同时的要求,既要也要。
未来需要跟着客户走。95后、00后的看房习惯发生了更大的变化,他更多的在网上关注项目,并且关注的项目开始增加,线上看房的时间更长,大概20%-40%的时间在线上看房,占比已经从30%上升到了42%,未来的占比还会更高。
未来,利用大数据画像在房地产领域会更加简单,利用线上精准寻找客户,或者客户通过线上寻找中意的产品,随着AI人工智能的加入,房地产线上营销会越来越简单。
我们,都在不确定中,寻找更多的确定性。