仅在广州、重庆、杭州、长春、无锡、北京、沈阳七城中，联合体竞得了31宗地块，涉及金额共计881.06亿元。单独以北京为例，在推出的30个地块中，各种各样的联合体达到了42个，参拍次数达到了87次，有金地+华润+保利、中海+中交、旭辉+首开+建工、绿城+金茂、招商+五矿+城建等等等组合，最热联合体金地+华润+保利报名了16宗地块的土拍，已成交的地块中就有6幅地块为联合体竞得。在重庆出让的46宗土地中，金科+美的置业、融创+大发、大唐+金科、龙湖+重庆颐天康养等联合体共拿下8宗地块。在杭州土拍中，有5幅地块为联合竞拍竞得，其中融信＋滨江联合体拿下其中的4宗优质土地。广州市场上，头号玩家越秀也是以联合体的身份拿下了六个地块。即便是地价维稳之下企业盈利安全系数较高的苏州，也依然有中海+新疆中泰以及新力地产+伟光汇通的联合体成功拿地。其实联合拿地并不是什么新鲜事，早在2015年，就已经开始流行，此后几年里，房企联合体更是逐渐成为了主流。2017年上半年，房企独立拿地拿到了105.79万平米，而联合体的拿地面积达到了179.14万平米，远超前者。保利、龙湖、首开、中海更是成为了联合拿地F4，除了首开外，其余三家在那段时间里没有独立拿过地。而到了地产存量市场的2021年，联合拿地更是成为了大多数房企的选择，那么联合拿地到底有什么好处？如果房企都坚持独立拿地，那么各自就会变成竞争关系，地价因此也会水涨船高，“三道红线”下大家本来就不富裕，高价拿地又要面对巨大的销售风险，得不偿失。俗话说，强龙难压地头蛇。如果一家房企想要进入一座自己未曾涉足的城市，或者是竞争比较激烈的热点城市，如果没人引路的话，往往会付出高额成本，还容易事倍功半。而联合拿地可以让外来户与本地富户联合，降低准入门槛。比如刚刚进入杭州市场的奥园，在土拍过程中就与本地房企华景川联合，以25.97亿元拿下杭州余杭地块，这次合作中，奥园可以提供品牌影响力和资金优势，而华景川常年深耕杭州，熟悉当地政策，与政府关系良好，所以这次合作堪称双赢。除了上面奥园-华景川的例子外，房企之间的联合还有很多种形式上的互补。比如A企业擅长产品运营，B企业有融资信贷优势，可以提供资金，而C企业善于成本管控，ABC三方就可以联合在一起。还有一些房企与金融机构、或者是其他一些特殊强势资源联合。2017年，绿城曾经联合一家企业拿下了宁波鄞州邱隘南区核心区的商住地块群，耗资44.69亿。绿城的伙伴有些出乎意料，是宁波轨道交通置业，绿城之所以与其联合，就是因为宁波轨道交通置业背后有强大的轨道产业支撑。2021年绿城与宁波轨交再次联合，以25.58亿拿下了宁波江北的一宗宅地；万科也成为了宁波轨交的合作伙伴，双方以6.8亿获得了慈城新区的一处地块。照上述几点看来，联合拿地成为近年比较流行的一种合作开发模式。俗话说，有人的地方就有是非。听过评书的都知道，不管是三国里的十八路诸侯讨董卓，还是隋唐里的十八路反王反隋，联盟成立的时候信誓旦旦，但都各自为自己的利益算计，一到考验的时候，就分崩离析。在房地产界，土地成本一向是各种成本之最。联合拿地如何做到利益合理分配是个技术活儿，即：和兄弟们如何谈钱的同时还不伤感情？一个十几人的团队如何凝聚到一起尚且是个难题，更何况两家动辄几十上百亿资金流动的房企了。假如A和B两家房企成为联合体进入土拍市场，竞拍市场激烈厮杀中，A房企杀得眼红，志在必得，不断加价，B房企在另一边看着心在滴血：大哥，这已经超出我的承受范围了啊！当B房企扛不住了退出合作的话，就需要根据当地土拍政策转让股权，到时候A房企要么独立开发，要么重新寻找合作伙伴。操盘方除了拿到股权收益外，还要收取管理费用，包括项目管理费用、管理人员的管理成本，此外，操盘能力较强的企业还可以获得超额利润分配，就是在已有股权的基础上增加分红比例。还有的既操盘又并表，那么另一合作方拿的就是投资收益。假如两家房企拿下的地块在项目收益方面低于预期，双方会面对不同程度的损失。①联营企业亏损，对联营企业和合营企业的投资收益减少；另外，股权占比较小的一方也可能在未来的某一时刻被坑进泥潭。比如今年到现在始终负面缠身的某家四川房企，就是把钱分散在了大量占小股的项目中。结果等公司现金流出现问题时，项目有钱集团调动不了，想卖项目往往也没有主导权，流动性不理想。房地产开发一般包括八个条线：设计、营销、工程、财务、成本、招采、物业、前期报建。合作双方或几方的房企则要根据自己的优势去分担各个条线。
③最后一点，就是如何分钱？
按照资金来源渠道不同，钱分两类，一类是融资款，另一类是正常的销售回款。
融资款很多是受限制的，不能直接打到企业账上，比如开发贷，就是专门用于项目开发，在政策监管下，这部分资金是不能用来拿地的，所以就得转好几手，才能到企业手里。
等到账之后，就要先先偿还前融机构的借款，然后预留一定的资金，够公司三个月的正常运作，剩下的再以股东借款的形式分钱。
正常的销售回款也受到政策监管，为了避免项目烂尾，需要先向当地部门缴纳监管资金。这些资金会随着工程的进行而不断支取，比如到一半、封顶、竣工等节点。
但对于不同房企，监管的标准并不一致，甚至同一企业在不同年限，标准也不一样。
比如有的企业在当地做了好几个项目都顺利交付，那么再做项目的时候监管资金就可以减半，而如果一家企业初来乍到，就必须全额缴纳监管资金。
其实这些分钱方式，去化速度比较快的合作项目，才有积极的意义，对于那些回款艰难的项目，应付进度款和融资款都疲于应付，也自然难有盈余资金留下。
这些问题如果解决不好，即便成功联合拿了地，也有散伙的风险。2019年5月，金茂就挂牌转让了持有的北京“西派公馆”项目34%股权，该项目原本是金茂、中铁、路劲共同开发的经济技术开发区河西区X89R2地块。可以看出，联合拿地就像是一次联姻，必须找到合适的伙伴，才能把日子过好，从源头尽量避免产生龃龉的可能性。在联合拿地时，最好选择已经有过合作的房企，比如保利和首开，保利和金地就曾经作为联合体在土拍市场大杀四方，双方知根知底，而且有过协作的情况下，合作起来就非常轻车熟路。5月24日，保利+金地+华润联合体在高标准建设方案比拼中脱颖而出，成功摘得了北京朝阳区王四营乡土地1304-L01地块。而在近几年，保利、首开和金地的联合体也曾经在北京拿下过多个地块。所谓的品牌定位，可以理解成夫妻间的三观，资金和规模的差距可以想办法弥补，但如果三观不合，往往会导致婚姻破裂。比如一家企业主打做的是高端住宅，而另一家则是主打平民化住宅，那么双方就容易在开发过程中产生分歧。双方企业的发展阶段和融资成本处于同一水平，才更容易合拍。另外，如果一方想用两者共同的项目作抵押，换来高息融资，另一方不同意，也容易产生矛盾。最后，联合拿地是大势所趋，也是三道红线加两集中政策下，中小型房企必须采用的生存之道，然而，找到珠联璧合、相得益彰的队友却并不容易。最开始一大群房企聚到一起，看到差不多的就合作，经营效率低下，意见难以统一，有的房企逐渐退出，不再尝试联合拿地，还有的房企经过几轮试错之后，终于找到了合适的合作伙伴。只是在未来，有多少房企能够扛得住试错的成本，就是未知数了。房企联合拿地，谁和谁是最好的朋友？ ，中国房地产评论联合竞买拿地，就该这么玩！绝对实操，明源地产研究院房企“众生相”:头部房企拿地凶猛,中小房企为生存而战，每日经济新闻
