新房房荒，二手房上涨！今天我暴走尹山湖，揭开房价真相
尹山湖是苏州目前最热门的板块之一，也是园区外溢的首选之地。
但是，板块房价从2015年的9000元/㎡，到现在已经突破了3万/㎡大关，这个区域正在向刚需告别。随着板块新房房荒持续，二手房成交价格水涨船高。
今天，我们暴走尹山湖，帮你打听到区域4大二手房消息：
1、真正可售二手房源不多，大部分是挂着试试，诚心出售房源有限。
2、过去一个季度二手房市场火爆，中介告诉我，一个门店月成交10套
3、板块涨幅猛！中海双湾花园一期3月还有2.3万/㎡的房源成交，现在基本都在3万/㎡左右。
4、大家都在涨，置换也等不起。有业主为了等自己的房子再涨60万，看中的房源反涨百万。
5、实探|7月开拍，尹山湖迎来3大新盘！碧桂园尹山湖改善项目已经开建
尹山湖实拍
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尹山湖真正可售二手房源有限，
一部分是挂着试试！
紧挨着尹山湖4大地块的小区有湖居世家、中海青公馆、中海双湾锦园，其中中海的两小区未满两年，中介告诉我，一套同样总价200多万的房源，买房人需要多花10万交税。
板块新房基本绝迹，是不是二手房就好卖了？
中海青公馆、中海双湾锦园
中介告诉我，区域新房房源少对他他们来讲有利有弊。之前他们也做新房上的业务，成交会比现在更容易。
现在虽然二手房价格上去了，但有部分房源并非诚心出售，有的是投资客挂出来试试市场的，一些高于市场价格太多的房源基本就是凑数的。
金三银四红五月，苏州二手房成交量一直相当不错，反馈在尹山湖这个小板块上是什么样的呢？
这位中介所在的连锁店在中海青公馆一条街上就有3家分店，他向我透露，在过去这几个月，一家店的月成交都在10套左右。
我查询了一下，尹山湖今年通过链家成交的房源就达到461套，尹山湖月均成交近百套。
03
板块涨幅猛！
3月还有2.3万/㎡房源，现在基本都在3万/㎡左右
房价还在涨，这是大家默认的事实，但是涨幅多少呢？中介说，从3月起到现在，周围二手房价格大概涨了3000元/㎡。
有的小区3月还有2.3万/㎡的房源，现在差不多挂牌价格都3万/㎡左右了。200万预算的话，基本只能选择郭巷的国香雅苑（2.1万/㎡），或者区域拆迁安置房。
我们来看一组中海双湾花园1期3月成交房源与最新成交房源的对比，两套房源总价相差120万。
3月10日，一套120㎡的3室2厅房源成交单价22334元/㎡。
5月24日，一套119㎡的3室2厅房源成交单价32606元/㎡。
尹山湖板块二手房主要聚集在湖北面，有地铁通过，填补板块商业空白的阳光天地、爱琴海购物公园等都在附近。
阳光天地
我看了一下，板块目前挂牌价最高的是保利悦玺、建发独墅湾，价格为3.3万/㎡，挂牌价最低的是国泰三村，价格为1.7万/㎡。
尹山湖成交单价最高的前两套房源都是弘阳上湖小区的，5月21日，小区一套103㎡（3室2厅）的房源成交单价为33981元/㎡。
04
都在涨，置换也等不起！
业主为等自己房子再涨60万，心仪房源却涨百万
并不是全部的业主都会为涨价而欣喜，中介告诉我，他的一位客户想要置换，但看行情好，就一直没有出手，最后成交价比其最初想出售时高了60万，但业主想要置换的小区一套也涨了100万，只能再多花40万购置新房。
湖居世家
我们也和湖居世家的两位业主聊了聊，两位都是准备置换。
一位是准备卖了换同小区的洋房，想住的宽敞点，一位则是孩子将上中班，准备买园区学区房，为孩子后面上学做打算，挂牌价格比较有诚意。单价在2.9万/㎡，全都是中间楼层。
可以说，尹山湖目前还是刚需之地，改善纷纷脱离“进城”。
进入尾盘的泰禾金尊府
05
尹山湖迎来3大新盘！
碧桂园改善项目已经开建
陷入房荒的尹山湖目前只有九龙仓碧堤半岛（凤栖梧桐）后期有房待售，项目产品为联排、双拼、合院，面积250㎡—300㎡，放风总价在850万—1500万之间，属于高端改善产品，对板块购房人来讲，可选择性不强。
尹山湖下个阶段的新房在哪里？
就在本月6日，苏州一次性挂出16幅地块，其中尹山湖两幅均包含住宅用地，就在尹山湖碧桂园地块旁。
我们首先到达碧桂园尹山湖地块，现场可以看到，有机器已经开工，现场工作人员告诉我，目前刚刚进场，正在进行打桩，建设完工还早，项目开盘应该要等到明年了。
据悉，碧桂园尹山湖3号地块规划建设8层洋房和11层的小高层，都是四房产品，18层的高层则是三房产品,符合现代高改社区的配置，整体有洋房和小高层、高层产品。
（规划苏州市自然资源和规划局）
尹山湖地块示意
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12号地块现状：
今天中午，我和同事一起来到尹山湖探地，现场可以看到，地块比较平整，植被丰茂。12号地块与13号地块之间的观湖路目前还在建设中，现场工作人员告诉我，今年肯定会建好开通。
尹山湖12地块
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观湖路部分路段还在施工中
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2019-WG-12
地块信息：
土地位置：吴中区开发区尹苑路南侧、花泾港路东侧
出让面积：88002.40㎡
规划用地性质：住宅用地
容积率：1.3≤R≤1.8
起始价：238874万元
绿地率：37%
起始楼面地价：15080元/㎡
市场指导楼面地价：17731元/㎡
出让条件：地块需独立设置一所幼儿园，规模不低于3轨10班。
尹山湖13号地块现状：
和12号地块一样，13号地块目前还是荒芜一片，该地块分为两部分，为商住混合用地。两地块将在7月11日上午开拍。
尹山湖13地块
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2019-WG-13
地块信息：
土地位置：吴中区开发区花泾港路西侧、尹南路北侧
出让面积：62204.30㎡
规划用地性质：商住用地
容积率：1.3≤R≤1.5
起始价：114925万元
绿地率：37%
起始楼面地价：12317元/㎡
市场指导楼面地价：13906元/㎡
出让条件：南地块需配建公共租赁住房，由吴中区政府或其指定机构按10000 元/㎡价格进行整体回购。
尹山湖东南侧现状
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