深度解析：吴江太湖新城到底值不值3万/㎡
前两天我全面分析了吴中太湖新城的新房价格，不少粉丝向我询问：
“为什么同样都在太湖边上，同样享受新城规划的利好加持，吴中太湖新城能够站稳3万/㎡，吴江太湖新城的房价还在2.5万/㎡左右徘徊？“
因为在不少买房人眼里，吴江太湖新城比吴中太湖新城发展的更早。
而在房价上，吴江太湖新城新房备案价最低1.8万/㎡，整个板块的价格居然只能靠ZXB努力奔3！
可以说，作为地标性建筑更多，商业更繁华的吴江太湖新城和一桥之隔的吴中太湖新城相比，简直就是苏州湾的价格洼地！
为什么吴江太湖新城房价始终低于吴中太湖新城？赶紧来看一看！
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吴中太湖新城和吴江太湖新城，你更看好哪里？
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01
#看清数据
从数据上可以得到最直观的市场反应，直击苏州楼市综合整理了，吴江太湖新城和吴中太湖新城的近期二手房成交数据，供大家参考市场。
贝壳挂牌均价
1、吴江太湖新城12月整体成交价：2.3万-2.9万/㎡！
从吴江太湖新城12月成交数据中可以看到，单月的最高成交价为28962/㎡，成交小区为绿地萃雅苑，最低成交价在2.3万/㎡左右。
目前吴江太湖新城成交均价在2.6万/㎡左右，交付满两年的小区比较多，二手房成交价格也比较平稳，单月成交数量还是挺高的。
2、吴中太湖新城一年整体成交价：2万-3.3万/㎡！
从吴中太湖新城1年成交数据中可以看到，目前吴中太湖新城二手房成交数量并不多，全年贝壳显示只有22套成交。
一是本身板块次新房就少，很多房子不满二，难交易，二是价格确实也不便宜，整体均价在2.6万/㎡，少数已经突破3万/㎡，融创壹号院成交价格最高。
3、吴江太湖新城房价VS吴中太湖新城房价
通过对比数据可以看到，吴中太湖新城和吴江太湖新城的最高成交价，虽然相差比较大，但是整体成交均价都是在2.6万/㎡左右的。
成交量来说，由于吴江太湖新城满两年的次新房比较多，容易交易，单月成交量相当于吴中太湖新城一年的成交量。
02
#分析原因
那么为什么吴江太湖新城的房价低于吴中太湖新城呢，我们从学区、交通、配套、商业等角度多方面进行分析，或许能找出答案。
1、学区问题
吴江太湖新城教育资源还是比较丰富的，苏州湾实验小学、初中，吴江实验小学、初中，东太湖实验小学、松陵一中、区笠泽初中……
私立的也有北外附属苏州湾外国语学校。
目前吴中太湖新城根据吴中太湖新城控制性详细规划，包含了1所高中，2所初中，6所小学，12所幼儿园，包括太湖新城公立小学和北美国际高中（私立），共建22所学校来丰富规划区内的教育资源。
从幼儿园、小学到初中、高中的教育配套建设，在苏州都算的上是高标准，不过现在落地的学校并不多，小学比较好的就是华东师范大学苏州湾实验小学。
但是随着12月15日，吴中区和华中师范大学开了场合作洽谈会，这意味着不久之后吴中太湖新城将迎来一所王炸级别的名校！
要知道它是全国排名第一的百强中学！在2020年《全国百强中学》榜单出炉，这份榜单也被誉为“中学的最高荣誉”榜单，华中师范大学第一附属中学位列第一名！
学区房一直是房价的助推器，如果初中引入名校确定，吴中太湖新城房价将会爆发一波！
所以两城相比，吴江太湖新城虽然教育资源丰富，但都不及一所华中师范大学附属中学吸引人，毕竟考进了这所学校，等于一只脚迈进了211/985的大门！
2、交通问题
吴中太湖新城和吴江太湖新城隔太湖相望，由松陵大桥和太湖苏州湾大桥联通。
吴江太湖新城有地铁4号线经过，贯穿吴江太湖新城。还有交通北路、沪常高速、苏震桃公路经过，新开通的东环南延也一定程度缓解吴江太湖新城的交通压力。
吴中太湖新城只有4号线支线经过，还有沪常高速和西环高架，但都是在吴中太湖新城的边界的地方。
但是，吴中太湖新城距离市区比较近，地理上天然具备一定优势，而吴江太湖新城则是交通配套更加完善，在交通上更具优势。
说白了就是住在吴中太湖新城开车方便，吴江太湖新城坐地铁方便。
3、商业问题
吴江太湖新城目前商业配套已经比较完善了，有新城吾悦广场、华润万象汇、水秀天地等一批商业体都已经开业。
很多商住地块还是自带商业的，总之商业方面，规划更多，更繁华。
而吴中太湖新城的商业上目前只有永旺梦乐城、歌林小镇，逸林商务广场，综合体等投入运营。
不过吴中是先地下再地上的发展方向，后期地下空间将会在今年年底开业，想必会焕然一新。
两城相比，要说繁华程度和板块界面，吴江太湖新城肯定更胜一筹！
4、地价、房价问题
吴中太湖新城这两年纯住宅的楼面地价1.45万-2.09万/㎡。
在售新房中，柳岸晓风地价最高，20909元/㎡，在售均价也是板块最高，达到了30922元/㎡，也是板块首次新房破3万的楼盘，相当于里程碑事件。
金融街的两个盘，融悦湾虽然地价只有7839元/㎡，但是这是商住地块，对于自持商业规划要求比较高，在售价格也达到了3万/㎡以上，融悦时光是纯住宅项目，价格也破3万/㎡。
而接下来年后入市的锦麟壹品和玖著云庭也被给予了厚望，锦麟壹品的地价比融悦时光还高，滨江操刀，都是140㎡以上的精装大平层户型，可以说是完全的豪宅胚子。
板块内房价最低的就是拿地多年的建屋吴郡半岛，地价4123元/㎡，去年开盘还卖出了2.3万/㎡的价格，目前还有4栋未开，价格估计也要在2.4万/㎡左右。
再看吴江太湖新城这边，项目比对面多很多，在售高达20家以上，地价虽然没有2万/㎡，但1.5万-1.8万/㎡的地也不少，不过备案价只有2.5万/㎡左右。
比如刚刚领证的琥珀半岛，定位高端改善，地价18059元/㎡，备案价只有25792元/㎡，而吴中太湖新城地价1.8万的融悦时光卖到了3.1万/㎡，够扎心。
再说苏州湾景苑和德尔阅湖城，两个老盘备案价甚至低到1.8万/㎡！当然了众所周知吴江太湖新城成交价和备案价之间还有个必要条件——ZXB（懂的都懂）
价格在3000元-10000元/㎡不等，虽然后来官方因为某盘装修包被举报已经“杀鸡儆猴”，但是苏州湾景苑1.8万/㎡不加ZXB你能抢到，算你牛
可能这就是吴越熙华雅苑和建发悦江南能够突破重围的原因了，产品不赖，按照备案价卖，不知道同样按照备案价卖的琥珀半岛能不能续写下一个传奇？
03
#总结
其实，吴江太湖新城显然板块界面发展的更快，不论是商业还是住宅项目，都比吴中太湖新城更多，也更都市化。
但是为什么新房价格一直上不去？首先要看供求关系，吴江太湖新城新盘扎堆，竞争压力非常大，但购房需求是有限的，供大于求，新房和二手房价格都很难卖的高。
再者说，产品类型，其实一方面也反映了圈层问题。
被绿地“垄断”的吴江太湖新城虽然同属苏州湾，享受改善配套，但是无论是户型还是社区方面，相比于吴中太新的金融街、柳岸晓风、锦麟壹号、融创壹号院来说，离“高端”还是有些距离。
吴江缺的是口碑好且产品精致的住宅，以现在的配套发展和板块规划来说，我相信：商业遍地，多个地标迅速崛起的吴江太湖新城，房价站稳3万/㎡指日可待！