虚拟产权式商铺租赁期满，产权人不能主张单独返还

案情简介：2001年，郑某与开发公司签订产权式商铺买卖合同，同时与商贸公司签订合作经营协议，约定合作经营期满后，郑某若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守商场业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。2012年，租赁期满，郑某起诉实际使用人百货公司返还商铺。

       法院认为：

       ①《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商场业主中，选择继续与百货公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主权利，造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人亦包括郑某自身权益。

       ②诉争商铺在出售前即已整体出租给百货公司作为商场统一经营使用。郑某在购买商铺同时即已明确知晓并接受商铺现状及商场统一经营模式，其应知晓该商铺所有权性质不能等同于独立商铺，其权利行使必受一定限制，须服从于大多数业主整体意志。郑某提交分户平面图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中无分割墙体，无明确四至界限，郑某亦未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买面积难以与其他业主权益相区分。经现场勘验，商场实际上亦未进行实体墙体分隔，郑某要求返还商铺所处位置零散、界限不明，百货公司使用面积不仅包括郑某所有面积亦涵盖其他业主产权面积。故在目前情况下，由于郑某商铺无法实际分割，即使百货公司同意返还，亦可能会侵害其他业主利益，本案不具备返还条件。

       ③商贸公司与郑某所签《合作经营协议》履行期限已届满，双方权利义务已履行完毕，现商贸公司并未继续占用其商铺，故郑某要求商贸公司赔偿占用期间损失请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，百货公司仍在使用郑某所有商铺进行经营，故向郑某承担使用费给付责任主体应系百货公司。对使用费标准问题，为维护广大业主合法权益，该标准应由业主委员会与百货公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与百货公司新签租金标准为15％（税后），根据公平原则，郑某请求使用费标准可参照此标准计算至郑某主张权利之日止。

       实务要点：虚拟产权式商铺租赁期满，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志，产权人主张单独返还的，不予支持。

       案例索引：四川成都锦江区法院（2012）锦江民初字第4385号“郑某与某商贸公司等租赁合同纠纷案”，见《郑德美诉成都新界广场商业有限公司等租赁合同纠纷案（产权式商铺的返还问题）》（秦萌），载《中国审判案例要览》（2014商:28）。