旧建筑改造成养老项目的11个关键技术点（实用干货）
作者：王向前 崔伟
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很多城市大量存在20世纪80年代左右的办公建筑，以框架结构为主，大部分为多层建筑,外立面为简单的现代主义风格,具有良好的建筑功能和市政配套设施，交通相对便利，具有很好的改造条件。
本文从改造设计的前期准备、结构加固设计、建筑入口改造设计、外立面风格改造设计等方面入手进行分析和探讨，只有解决以上几方面的内容，才能更好的通过改造设计，达到内部空间的“功能更新”，以符合养老设施的建筑功能要求。
1.改造设计前期准备
在改造设计之前应尽量全面的收集原建筑的设计图纸，包括总图、建筑、结构、给排水、暖通空调、电气及市政管网等相关施工图纸，若期间有改造装修，应同时收集好改造装修图纸。
另一方面要做好旧办公建筑的实地调研工作，因旧建筑经过若干年的使用、翻建、改建、局部改造等建筑活动，外立面及内部设施可能发生一定变化，会出现现状与图纸不符的情况，这就要求及时调整思路，掌握第一手的建筑现状资料，为今后的改造设计创造先决条件。
2.结构加固改造设计
大量80年代甚至之前建造的办公建筑，主要有横墙承重的砖混结构体系和框架结构体系。当时的结构设计可能远不能达到当今结构设计规范的要求。因此在改造设计初期应当收集好相关结构设计图纸、地勘报告、建成后历次改造的结构施工图纸，并做好现状踏勘，结合建筑方案和现有结构体系，认真做好旧办公建筑的结构负荷及结构加固工作，在满足经济性的原则下做好结构加固设计，为养老设施的改造打好坚实的基础以及选择适合的结构方案。同时，更要做好既有办公建筑的抗震可靠性鉴定及抗震加固。
3.建筑入口改造设计
养老设施的入口是一个精神面貌的展示窗口。改建时应当注重入口的尺度合理设计，通过通透明快的门窗系统以及温暖柔和的建筑材料，达到改善老年人心理面貌的作用，是改造设计的重点。
入口大多可利用原办公建筑的入口门厅进行接待、业务开展以及企业文化展示的空间。如果空间足够大，或者有更多的改造余地，可设置活力老人的休憩空间、活动空间，成为养老设施的点睛之笔。
此外必须考虑的设计要点主要是入口朝向及室内外高低差处理。根据《老年人建筑设计规范》4.2.1规定，“老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。”改造时应尽量做到这一点。入口处常常是老年人聊天、停留空间，争取向阳地有利于其身心健康。如旧办公建筑限于现状条件无法改变入口开口方向，则至少要做好冬季保暖处理，如非南侧入口增加门斗、增加暖风幕系统。
室内外高低差：旧办公建筑室内外高低差多在900～150之间，养老建筑应做好入口处的无障碍设计。改造时应将入口处理为缓坡台阶或坡道。缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏步面宽不小于380mm。坡道坡度不大于1/12。入口宽度紧张时可只设坡道。两者面层均应采用坚固、耐磨、防滑的面材。并且无论缓坡台阶或坡道两侧都应设栏杆扶手，扶手材料应比普通无障碍设施更为触感良好，最好为防腐及防水处理后的触感良好的木质或复合材料。
4.外立面风格改造设计
旧办公楼多为20世纪80年代左右的现代主义风格，外墙材料以瓷砖、水刷石、涂料或清水砖墙等为主。色彩单调乏味、形式呆板，整体面貌陈旧、冰冷，从建筑行为心理学角度来看存在强烈的消极暗示，不利于养老建筑的追求乐观、健康的建筑风貌要求。
改造设计时应结合内部功能、经济可能性等统一考虑重新设计立面。主要从色彩、材质、构造做法及立面开窗划分几个方面着手。
1）色彩：切忌使用黑白灰等具有消极联想的色彩，同时色彩明度过低的灰色系使建筑体量过于沉重压抑，造成对老年人心理的不良影响。过于鲜艳的颜色会造成视觉紧张，进而长期影响老年人的心理健康，因此应以简洁明快的暖色系为主。色彩种类尽量简化，仅局部可用艳色提缀。
2）材质：外立面材质可使用新型的面砖、陶板、石材结合幕墙、铝板、仿石涂料等，体现时代气息，给老年人带来鲜活的建筑气场。
3）构造做法：目前从我国养老设施运营的现状来看，养老设施从经营角度讲实现盈利比较困难。这就要求在满足使用功能的前提下注重美观即可。幕墙及干挂石材可局部使用，不宜整体使用，有利于降低造价。新的建筑节能规范要求改建建筑满足保温隔热的需要，这就要求之前没有保温层的旧办公楼剔掉面层重新做外保温设计。在面层再做面砖或涂料等覆面处理。在需要做分体空调的养老设施立面上，应将空调室外机统一在空调格栅内，形成整齐划一的立面风格。
4）立面开窗划分：若旧办公建筑为横墙承重的混合结构，则开间大多在3m～4m之间，正好符合养老设施尺度要求，此时立面即可按照原有外窗尺寸进行重组。如将平淡无变化的墙面做出窗与窗间墙相间的节奏变化。若是框架结构，旧办公建筑的外窗位置相对灵活。此时需要结合平面建筑设计方案进行外窗重新划分。如保温及经济条件允许，可在南侧立面增大采光面积，做出幕墙与实墙相映的效果，提升养老建筑的空间品味。
5.平面改造设计
旧办公建筑进深基本在15m左右，适合改建为中间走廊，两侧为设施居住房间的平面形式。横墙承重的旧办公建筑如果开间在3m左右，平面只需优化细部构造及装修设计即可，不需要进行土建拆改。若为大空间开敞办公的框架结构，则需要拆除旧隔墙，根据建筑设计方案增加分户墙及走道隔墙。框架结构可根据需要设置大空间的活动室，这一点横墙承重的办公建筑无法实现。因此可以判断，框架结构的旧办公楼更适合改造为养老设施。
6.垂直交通改造设计
旧办公建筑若无电梯，则需要增设电梯，其中至少应有一部满足担架搬运最小尺寸的电梯。可采用外挂或内部增设的形式。前者从经济角度更适于改造。若已有电梯，则除了可直接利用现有电梯作为垂直空间运输的主要工具，还应当将其中一部改造为医疗担架梯。
考虑到旧办公建筑改造的成本及工程复杂性，可选用对结构改造要求较低的无机房电梯。疏散楼梯应满足养老设施要求的踏步高宽。在原有办公疏散梯的基础上，进行防滑改造。同时楼梯间地面与公共走道部分地面应通过不同色彩进行区分。踏步起点及终点部分应设局部照明设施。
7.设备及机电改造设计
暖通空调专业设计:旧办公建筑层高多为3．3m～3．6m之间，有足够的吊顶空间做通风管道设计，适合做中央空调系统，提升养老设施的档次。若层高在3m左右，则不适合做中央空调系统，可做户内分体空调系统，结合外立面格栅系统设计空调室外机位。
强弱电系统应结合建筑平面方案设计重新布置，所有电气系统应埋管暗敷。相关设备及电气用房可灵活设置。养老设施特有的应急呼叫系统、监控系统都应统一考虑设置。
8.卫生间改造设计
由于办公建筑只设有公共卫生间，因此建筑设计方案中每户设施都要增设卫生间及其上下水系统。这就要求平面设计卫生间位置上下对位，统一考虑。做好结构开洞和加固，以及防水工程。新增加的开水间、洗衣房、厨房等功能房间也都要统一考虑给排水设置要求。
9.消防改造设计
根据《高层民用建筑设计防火规范》，旧办公建筑两部疏散楼梯间距为80m，养老设施宜为60m左右(参照医院住院部部分)。若疏散距离超长，不满足规范，则需在适当位置增加疏散梯，公共活动室、走廊等部位应增设火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统。旧办公楼现有的设备用房应当充分利用，节省造价。
10.绿色建筑改造设计
结合我国目前倡导的绿色建筑设计理念，做到“节能、节材”，旧办公建筑改造为养老设施时，应当对原建筑进行节能改造，同时尽可能节约建筑材料。节能主要体现在外墙的保温设计。旧建筑如未设保温，则应结合外立面设计进行外保温材料的设计，应优先使用坚固性、防火及保温效果俱佳的保温砌块。
有的改造项目可能由于规划限制，不允许增加面积，则可采取内保温改造措施。应使用A级防火材料。既有办公建筑的外窗大多未考虑节能设计，因此应当改造为中空Low-E防火隔音通风塑钢窗。屋顶也应做好保温改造，结合结构安全性、防火、防水统一考虑屋顶设计。
11.无障碍设施改造设计
旧办公建筑大多并未考虑无障碍设计。在进行养老设施改建的时候应做好无障碍设施的设计。除了应满足《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的相关要求之外，还应满足《老年人建筑设计规范》中相应的无障碍设施部分的规定。主要需要改造的无障碍设施为:
1)所有公共部位及户内的走道宽度、户门及卫生间宽度应满足轮椅通行的最小宽度。
2)公共部位应设置侧墙装设的扶手，扶手材料应使用触感柔和、防滑、耐磨的材料。
3)主入口坡道，参见本文第3部分。
4)卫生间无障碍设计。主要是公共卫生间及户内卫生间与相邻走道之间高差处理。应做成缓坡，不得出坎。
5)其他无障碍设施有:卫生间洁具、室内应急呼叫系统等。
结 语
在进行旧办公建筑改造为养老设施的设计过程中，既要使改造后的养老设施符合国家规定的相关规范、规定，同时又要把握改造设计的经济性，在满足造价预算的前提下尽量优化设计。同时应当充分利用现有建筑的可利用条件。这样才能利用好旧办公建筑，设计好养老设施。