楼市空前火爆 房企为啥还会面临“生死劫”？

2018年中国房地产市场却是这么神奇：一边是，深圳买房需要先缴给500万违约金，才有资格排队摇号。而在成都，7万人抢1千套房，抢房达到高潮。各地均呈现出入局者手持巨资排队抢房，“开盘秒光”的购买力早已突破了常人对财富的认知。

而另一边，上市房企的股价连遭资本市场唾弃，房地产股在港股和A股连遭抛售不算，就连天津最大房企业——天房集团也被曝出有逾1800亿巨债存在不确定的违约风险。对此，专家发出警告，资金链断裂危机会显现，未来三个月将是房企的高危期。

现在对于各大房企来说，希望国内启动新一轮经济剌激计划，这样他们就可以顺利度过难关。早在2008年，当时房地产调控也让房企陷入生死一线。突然美国出现了次贷危机，中国拿出了4万亿经济剌激计划，这不仅使中国经济迅速反弹，广大房企也因房地产市场被激活，而重新走上了扩张和发展之路。

不过，我们认为未来央行拿出“降准+加息”的组合拳概率很大，但是再来重复08年推出4万亿经济剌激计划，重新启用房地产是不太可能的。因为一旦放开调控，放任房价上涨、土地成本飙升，多数资金都流向房地产业，中国还有什么能力来发展制造业呢？

现在问题来了，房企为何会在资本市场一夜之间失宠，惨遭“股、债”双杀的噩运呢？本轮房地产上涨行情始于2015年，就在2015年6月至2016年10月，广大房企开始疯狂发债、加杠杆高价拿地。而到了2018年6月房企的那些债务却要陆续到期，而且这种情况会一直持续到2020年底。

资料显示，房地产的还债高峰在6月份正式开启。房企们今年还有1717亿元人民币债券需要兑付，未来三个月的到期规模分别是170亿元、188亿元和227亿元；

更要命的是，今年四季度房企债务到期压力进一步增大，届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期的债券。随着，债务高峰时期的到来，给房企生存带来了前所未有的压力。

首先，当年高价拿地的房企，遭遇资金难以回笼的尴尬。由于地方政府限价令，使得新房的价格要低于二手房的平均价，这意味着要把新楼盘“贱卖”，房企自然不甘心，特别是地王拿地成本很高，推盘意味着是亏本大甩卖。

但是如果不推盘，等过几年政策调控放松了再售新房，那眼下的密集债务到期，资金回笼不畅咋办？目前尽管是局部城市出现火热抢房行情，但放眼全国房产投资和销售数据同比增速全面下滑。如果房企还要悟盘惜售，极可能出现内部现金流紧张局面。

再者，境内融资进程受阻。本来信托渠道还是可以走的，但是信托的平均收益率高达8%左右，信托公司收入2%的信托报酬，以及0.5%的发行费,再加上保障基金的相关费用，到最后房企的融资成本就高达10%以上。这对于房企来说，通过信托渠道融资的成本太高。

此外，房企还可以通过境内发债的方式来解决资金不足的问题。但是由于近期企业债违约潮来临，上市房企靠发债融资难度也在加大。一季度，中国境内陆产债平均票面利率已跃升至三年高位，达到6.41%.。特别是，天津房地产信托集团在今年3月发行了5年期债券票在利率为9.5%。足见房企在国内融资的成本在不断上升。

除了利率上升之外，国内发债的难度也在增加，发债的门槛还在提高，监管更加审慎，连龙头房企发债也受阻。最近两周，至少5家房企发债突遭中止：碧桂园200亿、合生创展31亿、富力地产60亿、花样年50亿、龙湖地产间接全资持有的重庆龙湖80亿。龙头房企也难过发债融资这道关了。

最后，境外融资的难度也在增加。由于听说国内房企这几年负债率增长迅猛，上市房企负债率都超过了80%，这引起了境外投资者对中国房企债务问题的恐慌情绪。

原本境外评级机构对国内房企已十分严格，评级是对融资成本起到最大的影响因素，现在连“国企”在海外融资都难，民企去海外发债难度就更大了。如果再加上美元近期重回强势，房企业们的融资成本只有上升，没有下降的可能。

面对国内房企债务密集到期潮的临近，决策层采取了二个决定：一方面，由财政部、发改委联合发文警示房企和城投平台境外发债要做到：“谁用谁借，谁借谁还，审慎决策，风险自担”。

另一方面，发改委不足一月批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记，批准其到海外发债融资，以解流动性不足问题。

从目前情况看，国有房企的日子相对好过一些，民营房企可能要面临资金面断裂的问题。大型房企偿还债务能力还强些。但中小房企恐就没这么幸运了。今年下半年，国内房企将面临最严峻的债务集中到期的挑战，而对中小房企来说，将是生死之劫。