观点｜防范租赁市场泡沫化，资本涌入速度需匹配租赁市场发展速度

在住房租赁市场接下来的发展过程中，如何正确引导资本、做好资本涌入速度与租赁市场发展速度的匹配，完善租赁市场金融产品的风控属性，是接下来各有关部门需要继续提升的工作。

——盘和林

日前，有媒体从长江资管了解到，全国首单以公租房租金收入作为底层资产的资产证券化项目，将于近期在上海证券交易所挂牌交易。此前，长江资管公告称，“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”成功设立，发行总规模8.915亿元，期限18年，平均票面利率5.08%。

所谓公租房资产的证券化就是将公租房项目未来一定年限的租金收入收益权，通过分类重组打包出售给SPV（在证券行业被称为“特殊目的机构”），SPV对其进行重新包装、评价、提升信用评级之后，以其为标的物形成证券化产品，并向投资者发售的一个过程。

作为一种金融创新产品，通过将租金收入证券化可以有效地盘活租金收益，提升租赁市场变现能力，突破一直阻碍租赁市场发展的前期投入大、租金回报率低、回报周期长等瓶颈。

值得注意的是，对比租赁市场的另一金融产品“租金贷”就会发现，两者虽有本质上的不同，但亦有相似之处。无论是租金贷还是租房市场证券化，事实上都是一种将房地产和金融市场链接起来的工具，两者都是以租户的“月租金”为标的物以实现未来收入提前变现的目的。

如果说租金贷的出现又一次是建立了房地产和银行的连接，那么，租房市场的证券化则是将投资者和券商又一次重新组合起来，只不过这一次不是服务于房地产投资开发市场，而是住房租赁市场。

不难看出，市场又一次实现了银行、券商、投资者、金融机构和房地产市场的无缝衔接。这也意味着政策对房地产市场在资本市场上的限制，并没有真正起到驱逐资本的效果，而只是形成了对资本的挤压，挤压的结果是将资本从房地产开发市场移至住房租赁市场。

不过，我们也要注意到，房地产行业目前以及在未来可预期的时间内在我国产业中的支柱地位决定了，资本大量涌入房地产市场已是不可逆的事实，是市场的选择。其次，资本从房地产开发市场到租金市场的位移，是行业自身发展周期和国家宏观调控的综合结果。

在笔者看来，就整个行业的发展和需求端来看，资本从房地产开发市场向租赁市场的过渡具有积极的进步意义。

不过需要指出的是，虽然基于现有的房价水平和人口流动状况来看，租赁市场的发展是大势所趋，但这里依旧存在两个隐忧：

首先，租户的按期偿付是整个体系可以“玩转”的唯一稻草，而这根“稻草”风险太大。租房市场的证券化体系得以运转都极度依赖住户的履约状况。然而，由于我国公共租赁市场刚刚起步，管理不太完善，尚未有类似于房地产开发投资市场的抵押物等止损手段。因此，住房租赁市场一旦出现大规模违约，整个体系很容易陷入瘫痪状态。

其次，虽然我国租赁市场刚刚起步，需要大量的资金来支撑其发展，但是由于资本市场存在羊群效应，很容易在政策导向下引发资本在短时间内的大量涌入，那么，这就极易导致租赁市场的发展速度不能承接资本的涌入速度，最终导致市场泛泡沫。有了房地产开发投资市场发展的前车之鉴，这是我们在培育和建设新的市场过程中需要积极注意和防范的一点。

2017年7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确表示“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务”。

从现实实践来看，住房租赁市场的金融工具正在不断丰富，但是正如笔者所言，在住房租赁市场接下来的发展过程中，如何正确引导资本、做好资本涌入速度与租赁市场发展速度的匹配，完善租赁市场金融产品的风控属性，是接下来各有关部门需要继续提升的工作。

(作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，以上为作者个人观点，不代表本报意见)