观点｜房企业绩表现“都挺好”不等于楼市回暖，价值洼地或成新增长点

在这个阶段，类似长三角地区、大湾区都市圈的“价值洼地”或是房企在未来一段时间内新的增长点。

——盘和林

随着年报季逐渐临近尾声，不少房企陆续交出了一份销售业绩向好的成绩单。恒大、碧桂园、万科分别以106.4%，68.8%，20.4%的净利润增长率继续保持着巨头的风范，同时中国奥园、弘阳地产、融信中国等中小型房企的业绩也实现了较快的增长，增速均在65.4%之上。

房企集体看涨，业绩现“小阳春”，一时间，市场上关于楼市回暖的言论撩拨着各方情绪。

事实上，房企业绩现“小阳春”并不等同于楼市回暖，楼市是否可以回暖，还是需要看市场未来的表现。但从目前楼市的政策基调、市场表现以及供求博弈来看，2019年，房价整体上不会呈上涨姿态，更有可能是在底部震荡。从发展阶段看，我国房地产市场仍处于阶段性盘整及调整时期。

今年两会，住建部又一次强调了房地产市场“房住不炒”的定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，防止楼市大起大落。在五个坚持中，住建部明确表态，2019年仍会保持政策的稳定性和连续性，这也意味着2019年楼市仍是以“稳”为基调。

一方面，房地产市场“稳”的基调不变，给需求者吃了定心丸，从凯恩斯的经济学观点来看，无需求不市场，没有强劲需求拉动的市场也就成不了大气候。另一方面，“稳”基调下的“一城一策”的实际表现显示，影响购房能力的限售、限贷以及利率政策并没有整体上被放宽，据最新消息，3月各地约出台了7项紧缩性的调控政策，这也就说明需求侧在短时期内的变化非常有限。

虽然从2018年业绩表现看，各房企表现“都挺好”，但是从最新数据来看，2019年楼市整体回暖趋势并不明朗。

从土地层面来看，2019年第一季度，全国土地供应量小幅下降，土地溢价率和楼面均价较同期均有所下滑，分别下降6%和2%。开发经营方面，虽说2019年第一季度成交量整体呈现微增的趋势，但销售面积由增转降，新开工面积增速大幅放缓。房价方面，今年2月，百城房价上涨0.1%，较上月收窄0.12%，由此可见，房价不仅增长乏力，环比涨幅也在持续收窄。

需要注意的是，市场之所以会出现楼市回暖的猜测，其中一个重要原因便是房地产市场表现的地区分化。2019年第一季度，虽然全国土地供应小幅下降，但一线城市供应量较同期增加40%，二线城市基本持平，三四线城市则下降超过20%。成交量表现亦是如此，一线城市如上海和深圳的成交量增长近50%，而二三线城市如杭州、成都、重庆均下降，尤其是广东汕头，成交量下降近50%。

在笔者看来，房地产市场表现地区分化表明两点：首先，三四线城市的表现，使得全国层面房地产市场不具备整体回暖的可能性；其次，在政策调整期，或者说在行业发展的低谷期，楼市表现地区分化的趋势将会持续。

笔者认为，政策调整期，尤其是行业发展低谷期，正是挖掘环都市圈房地产市场价值洼地的机遇期，在形成“洼地效应”的过程中或能形成房地产发展新的增长点。所谓“洼地效应”，指的是利用自身比较优势，增加对各种要素的吸引力，从而形成独特的竞争优势，吸引外来资源向本地区汇聚、流动，以弥补本地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的快速发展。

从技术、基础设施、人才、经济发展水平、交通等方面来看，环上海都市圈，粤港澳大湾区，京津冀地区，事实上都能较好地承接一线城市的辐射资源。此外，从房企的实际表现看，不仅“碧万恒”这三家龙头房企押宝长三角地区和粤港澳大湾区，光大、保利、龙湖、新城控股等房企也纷纷进军长三角地区和大湾区，由此可见，上述区域不仅有“洼地”而且有“价值”。

总之，从目前的表现看，2019年的楼市，“稳”仍是基调，整体回温可能性不大。在这个阶段，类似长三角地区、大湾区都市圈的“价值洼地”或是房企在未来一段时间内新的增长点。

（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

编辑 沈玉洁