醒醒吧！“楼市要变天”只是屌丝们的集体YY狂欢
昨天，你的朋友圈是不是又被刷屏了？村里的土地可以建房租给白领了，2到3折的房子即将面世？
最近俩月的房地产市场，政策频出让人有点眼花缭乱的感觉，当下的形势犹如开车走到十字路口，有些人不知道选择哪条路。
■ 撰文 | 郭境 ☞ 《地盘》特约撰稿人
28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
首批试点城市13个，郑州是其中之一。这也是继建立全国首个智慧住房租赁平台、入选国家首批12个住房租赁试点城市后，郑州在建设租赁试点城市的又一个重磅消息。
为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中？原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。
这份文件的主要要点如下：
1、通过集体建设用地建设租赁住房试点，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
2、试点的城市均为房价上涨压力大，人口净流入的热点城市，分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
4、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
这次试点的13个城市，有一个共同特点，就是“租赁住房需求较大”。集体土地上建租赁房，目的就是增加租赁住房供应。
《方案》明确指出，要在这13个城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。而承租的集体租赁住房，也不得转租。
这个举措最大的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，将会直接进入市场。也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品房的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
这将会造成什么样的影响呢？
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为土地成本非常低，租赁回报率就会比较高。
显而易见，由农村集体建成的租赁房租金将会远远低于租赁市场价格。预计将对购房投资用于租赁的人，尤其是公寓投资者造成打击。
因为集体建设用地上开发的租赁用房一旦大批量入市，将会造成很长一段时间租赁住房租金不升反降，渐渐影响了投资购房者入市的积极性。另一方面来说，市场供求关系也会得到一定的缓解，或许能在一定程度上缓解房价上涨的压力。
当然，政策从来不应该是标题党的狂欢，从集体建设用地建设租赁住房试点方案政策来说，这是一个非常积极的信号，但你要明白楼市从调控到现在，企稳依然是主旋律。
尽管政策对买房人和租房人来讲是个好消息，但同时大家也应该明白，有时候中央的很多政策都非常好，但是真正落实到地方执行起来就很困难。具体未来走向如何，还要看地方的具体执行方案如何落地。
以郑州为例，城市周边已经几乎没有多少集体土地了，实际上对商品房的销售起不了太大的冲击，所以，只盼着政策带来改变的人，这一次怕是又要愿意落空了。
如果你是刚需，还没买房。那你应该多去市场上看看房子。了解一下郑州的房地产市场处于一个什么样的行情之下，而不是道听途说地人云亦云。
具体买房的时机，是可以等待的，但对市场的调查，应该越早越好。去看房吧，不是为了成为房地产投资高手，而是为了不轻易被人忽悠。