330亿！平安人寿收购凯德集团旗下上海来福士广场等资产包
6月28日，据地产资管界获悉，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。据了解，该资产组合的总资产价值为 467 亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于 2021 年三季度完成。
图：上海来福士广场
平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。
据业内人士表示，对于险资配置来说，这类处于城市核心地段的商办物业不仅保值性强，并能够在持有期间产生长期稳定的收益，是不可多得的优质资产。
保险资金具有规模大、久期长的特点，不动产投资既可保值增值，又可分散风险。近年来险资投资⼀线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业的案例屡屡可见。而商办物业成为险资配置的优选标的，事实上由来已久。
2010 年，原保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，明确保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，放开保险不动产投资。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产自用性不动产。
根据平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为 1.0%。截至 2021 年一季度，平安人寿综合偿付能力充足率为239.18%，核心偿付能力充足率为 234.30%，符合监管要求。
公告称，在⼀系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例将有所减少，并继续负责该六个项目的运营及管理。
地产界相关人士表示，这是凯德⼀直以来的商业项目运作模式——凯德作为资产管理公司和建设操盘方，⼀般在项目开发完成并运营⼀段时间、进入成熟运营期后，会和项目建设期的股东一起出售部分股权，并且选择优质的长期合作伙伴。这次牵手平安寿险应该也是凯德深耕中国的本地化运作战略的关键一步。平安寿险以规模大、久期长的保险资金收购凯德来福士资产组合，则有利于实现保险资⾦的长期稳定收益，可谓是双赢组合。
凯德集团是新加坡知名的大型房地产集团，在全球 30 多个国家、200 多个城市的资产管理规模超 6700 亿元，"来福士"是凯德集团旗下的核心产品线，曾被评为 2020 中国年度影响力购物中心品牌之⼀，对商业和城市发展极具辐射和示范效用。
该资产组合中，上海来福士广场等 6 个商业办公不动产项目均属于凯德集团"来福士"产品线，已建成并运营成熟稳定，是凯德集团最为核心的优质资产。项目全部位于中国核心城市，均为地铁上盖项目，区位优势难以复制，对于区域经济可持续发展、消费升级的促进作用具有重要价值。
对于"来福士"品牌，人们也并不陌生。在凯德集团⼀直以来的专业的运营管理之下，来福士广场在一二线城市已经成为"国际高品质生活方式"的载体之⼀，具有强大的客流基础和升值空间。相关资料显示，此次交易的资产组合自交付以来，物业经营状况稳步提升，2019 年全年出租率均稳定在 90%以上，部分项目达到 95%以上。即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝大部分项目的出租率仍稳定在 90%以上，具有持续稳定的现金流。
而收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，凯德集团首席执行官李志勤表示："凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。我们有能力推动并参与项目的未来增长。"
值得一提的是，在此次打包出售商业项目之前，凯德也在收购数据园区项目。
4月28日，据凯德披露，公司宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。据悉，这是凯德在中国的首个数据中心项目。
凯德集团从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方收购该资产。它由四栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达75,000平方米，IT供电容量可达55兆瓦。园区目前已经投入运营，所服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。
据悉，凯德集团目前在新加坡拥有4个数据中心， 在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。在新加坡，凯德持有并运营大成大道9号数据中心(9 Tai Seng Drive)，集团旗下的腾飞房产投资信托拥有3个数据中心——电信园（Telepark）、金泉电信大厦（Kim Chuan Telecommunications Complex）和金泉路38A号（38A Kim Chuan Road）。2021年3月，腾飞房产投资信托旗下的数据中心投资组合已拓展到英国（4个物业）、荷兰（3个物业）、法国（3个物业）和瑞士（1个物业）。
通过此收购，凯德集团旗下的数据中心投资组合的总资产规模超过25亿新元。该交易须满足某些先决条件，预计将于2021年三季度完成。