降息还要多交房贷利息？佛山业主必须注意这个风险​

近期，中介小哥朋友圈刷屏的满目都是楼市利好！

LRP降了！

有银行降低了首付比例！

有银行调整了加按政策

······

可以说，2月份，为了救楼市，政策层面确是尽力了。

明天，即将到来的三月，楼市，仍将是众人关注的焦点——尤其是有房有贷一族！

根据《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，自今年3月1日起，重新调整存量房贷利率，存量浮动利率贷款客户可以有两个选择：固定利率或随LPR调整。原则上转换工作应于今年8月底前完成。

没错，明天开始，广大有房贷在身的佛山业主，就要面临房贷“换锚”了。

按照银行的政策，此次“换锚”原则上我们的房贷利率转换过后是与我们现行的执行利率一致的，“换了不吃亏”。但在降息周期之下，可能将出现一个我们此前从来没有想过的“陷阱”——转换业务办理的时间差，将导致部分业主出现“降息了，我却多交了房贷利息！”

 

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30万亿存量房贷“换锚”

去年12月28日，央行发布新政，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜作出明确规定。根据《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，要求存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

其中，最受公众关注的是存量房贷利率如何确定。人民银行公告称，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。人民银行有关负责人解释，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

根据统计数据，2019年9月末时，我国个人住房贷款余额为29.05万亿元，而在2019年第四季度末时为30.07万亿元。这也就意味着近30万亿的存量房贷，从2020年3月开始“换锚”，按照LPR定价。

哪些房贷要转换？什么时候、通过何种途径转换？转换的方式有哪些，如何保证利率水平保持不变？这些是目前业主最关心的问题。

这里我们开始画重点：

公告的前三条基本带出了我们需要注意的内容：

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

重点一：哪些房贷要转换？

公告的第一、二条说了，除了公积金个人住房贷款外，所有的商业贷，都属于本次公告涉及的范畴，当然，也有不需要转换的，就是“已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款”，也就是这一周期内（一般指2020年内）就要还完的贷款，其余的，所有都要转换！那些说，“哥不懂，不弄行不行的”，可以明确告诉你，不行！必须都“换锚”！

重点二：什么时候、通过何种途径转换？

这里公告都有说，3月1日开始转换，8月31日前完成。小伙伴们到各自的贷款银行办理，银行会发布相关通知。

据佛房网了解，目前主流大银行都已经发布了相关通知了。

至于办理渠道，大银行的都比较丰富，中行的手机银行、网银、智能柜台都能办理，反倒是传统柜台，因为疫情防控需要，暂时不开放办理。

建行的情况大致一样，可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况，原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM），或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理业务。

简单来说，疫情防控期间，网上办理渠道是主流，要线下人工办理的，可能要视疫情防控工作而定了。

具体各家银行的安排，小伙伴们不妨赶紧咨询自己的贷款银行，当然，也有银行员工表示，会主动通知客户办理。

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转换的方式有哪些？

如何保证利率水平保持不变？

这个问题，事关荷包，是所有业主最为关心的！

具体的答案，在公告第二、第三条有详细讲述，但文字不是一般的唬人，真的是“字都会，但看完该不懂的还是不懂”！

这里佛房网用银行客服的大白话给大家讲解。

根据公告，转换方案业主可以二选一：一个是固定利率，另一个是根据2019年12月LPR报价和原执行的利率水平确定加减点数值形成，用户只有一次选择机会。

2019年12月LPR报价是4.8%，若用户之前申请利率是4.165%（享受了8..5折优惠），这次转换定价可向下减0.635个百分点。以后LPR继续调整，房贷利率也按照“LPR-0.635个百分点”的固定价差继续调整。而选固定利率方案，也是银行直接制定给个人的，可以延续前期利率。

LPR报价是各大银行依据机制决定的，我们不能改变，那么，真正影响我们还款多少的就是这个加减点数值！

通过上述例子，我们可以理解到，加点数可以为负数！我们该享受的折扣，转换后还是能享受！如我们上面的例子更为关键的是，这一加减点数值是不变的，一旦定下来，就要影响我们整个贷款周期！享受了“-0.635个百分点”的业主，未来，可以一直锁定“-0.635个百分点”这一优惠！

接下来，我们就一起来说一个恐怖的故事——假设一种特殊状态下，“降息了，我还要多交贷款利息”！

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降息了 还要多交贷款利息？

风险出现，多交贷款利息恐将成真。

上面我们已经说了，在LPR报价是各大银行依据机制决定的情况下，我们唯一少还利息的关键，就在于公告中规定的“由借贷双方协商确定”的“加点”！

那么，这个“加点”是怎样确定的？

目前不少银行执行的是一个简单的公式：“当前业主实际享受的利率-当期LPR”，是正数，那转换后的利率就按此上浮，是负数，就优惠了！

在理论上，这个是符合公告里“利率水平保持不变”的原则的，毕竟该享受的折扣，我们还是在享受！

然而，在降息周期下，恐怕我们将面临一种全新的风险——迟办理的人，要吃亏，多给利息！

这里，我们先看看央行的降息动作：

2019年9月20日，1年期LPR下降5个基点，5年期以上LPR不变；

2019年11月20日，1年期LPR下降5个基点，5年期以上LPR下降5个基点；

2020年2月20日，1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点。

有没有觉得很有规律？

基本每三个月，LPR报价都会有所下降！那么，5月20日的LPR报价就非常关键了！而根据目前的形势，大概率是下降的！

为什么？因为新冠疫情啊，不单单是我国，全球可能都会因此进入降息周期！

在我国，新冠疫情在全国人民的努力下，已经逐步得到控制，但在欧美日韩等地区，疫情才刚刚爆发，而且非常迅猛！

看看影响全球经济的道琼斯工业指数，近期的表现是这样的：

暴跌、暴跌、再暴跌！

网上段子手是这样表述的：

原本外界预期，美元减息周期在下半年到来，但新冠疫情对经济的影响，无疑将让降息，成为全球主流的刺激经济应对之策。

那么，5月20日的LPR会根据“规律”下调吗？

我们不知道，但一旦下调，尴尬就来了！可能会有业主因为迟了办理存量房贷转换手续，而“被加息”！

还是以刚刚我们说的原本享受8.5折优惠利率为例，我们假设5月20日5年以上LPR再度下降5个基点：

如果业主5月20日前办理转换，那么，他享受的加点是4.165%-4.75%（2月20日5年以上LPR报价）=-0.5858；

如果业主是5月20日后才有空办理，那么，他享受的加点是4.165%-4.7%（假设再度下调5个基点）=-0.535。

没错，降息了，但加点增高了！！！优惠反倒少了！

这个时候，假如两位业主都是享受一样的利率折后，同样的贷款年限，同样贷100万，那么，5月20日前办理转换的业主，每个月比5月20日后办理转换的业主每年少了500元的利息！

当然，500元其实不算什么，或许不少业主朋友喝瓶酒都不够！

但痛苦的是，这个利差，是永久存在的，一直到合同完结！要是有这个闲钱，真的开瓶好酒，请佛房君喝，不香么？

当然，以上的一切，都是一种假设，LPR不一定只能跌，是吧？

但如果大概率下降，赶紧联系您的贷款银行办理了，规避风险，不是更好？

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哪种方案最省钱？

选择挂钩LPR，利息有望减少。

最后，我们再来探讨一个问题，转换的时候，我们可以有两种选择：一个是固定利率，另一个是根据2019年12月LPR报价和原执行的利率水平确定加减点数值形成。那么，选哪个更好？

固定利率的没什么好说，大家去和银行确定好自己的加点，合同一签，永远就这样了。

一旦挂钩LPR，我们的利息就是每年动态的——转换后房贷重新定价周期最小单位是年，也就是1年调整一次，假设选定每年1月1日为重新定价日，那么应该留意上一年12月20日的LPR报价，决定下一年的月供。LPR下降，我们的利息自然就少了。

LPR每月20日更新一次，自2019年8月LPR新形成机制改革以来，已报价7次，其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5个基点，每次调整百万月供可减少约30元。

那么，LPR会一直下降吗？

也不好说，但我们可以参考下其他国家的利率：

惊喜吧！发达国家的利率都非常低！

日本、全球富人最喜欢的瑞士都是负利率！

要办理的小伙伴也不要过于焦虑。根据央行此前公告，转换时间是从今年3月1日至8月31日，但实际执行时间是从2021年开始。银行人员表示，今年存量用户的房贷利率还是按照2019年执行，按照当前的还款约定偿还。而到5月20日，还有两个多月呢！