审计工作就是处理风险、预防风险和优化管理

对于审计工作，房地产从业人员不乏误解和偏见，认为审计工作并不直接参与到产品的研发、生产、销售等过程中，与推向市场的产品没什么联系，而实际上地产审计其实是蕴含着社会价值和意义的，最直接的社会价值和意义体现在地产审计提高了企业资金使用效率。资金使用效率是指资产使用的有效性和充分性，即“花一块钱能产生几毛钱效果”。房地产企业资金使用效率的高低会直接影响企业的利润，更会产生一系列的社会影响。

审计工作缺失将产生哪些问题？

地方政府、开发商及居民这三者是房地产开发过程中最直接的参与者。若将这三者抽离出来形成一个简单的运营模型：地方政府通过出让土地获得资金，并用之为居民提供社会服务和工作岗位；开发商支付土地出让金，开发地产后卖出获得利润，用回收的资金购买新的土地再开发；居民享受地方政府提供的服务，参与相关劳动岗位，获得收入并购买房产，改善居住生活条件，享受更好的社会生活。这一切自然而协调，各方均从房地产开发这一经济活动中获益。

可如果在条件不变的情况下，开发商的资金利用效率降低会出现什么问题呢？一是土地出让价格下降或土地出让减少，地方政府被迫降低用于社会服务的财政；二是地方政府被迫以更低的价格出让更多土地，影响地方土地供给平衡；三是开发商自身利润降低，逐渐失去可再开发资格；四是开发商拿地能力下降，新开发面积无法满足市场需求；五是业主承担更高价格的房产并接受更低质量的住宅。

这些问题是我们每一个利益关联方所不愿接受的。若想改变这种情况，审计工作是必不可少的重要环节。地产审计可以通过自身工作的努力提高企业的资金利用效率，减少乃至避免上述情况的发生。若从这个角度出发，在地产做审计，也是为社会主义建设添砖加瓦。

审计工作如何提高资金使用效率？

那么，地产审计部门通过哪些途径提高企业资金使用效率呢？主要有以下三种方式：

一是直接挽损、处理责任人。即发现问题，尽量挽回损失，并惩处责任人，达到惩前毖后的效果，以期减少未来发生类似问题。例如，某项目总包合同转固，粗看之下，发现墙地比异常，检查计算稿发现，在该楼栋计算时，所有楼层层高均按首层大堂高度计算，造成多记约三分之一的墙体面积，出现指标异常，造成转固总价上升。通过审计发现问题，并签署补充协议，可避免这一意外损失。

再如某项目桩基工程，在审计工作中发现入岩深度过深，且明显超过同地块相邻楼栋。索要打桩记录表，开始项目无法提供，后提供一版经鉴别为伪造，最终在种种铁证之下，项目人员承认与承包人勾结，多记了相关工程量，并增加了费用。而正因为有审计环节，使相关责任人均受到处分。

二是纠错与控制风险。很多时候我们的执行层人员的工作方式虽然不符合公司制度要求，但这种错误行为暂时没有造成不良后果。对于这些情况，审计仍会视情况对问题做不同程度的定性。

房企每年有巨大的开发规模，对于大型公司治理，要做到的是通过规章制度的执行，保证公司的高效运转，而不是通过每个人的个人能力控制风险。事实上，员工一些错误的动作也许一次两次没有造成损失，但放在一个大型公司里，一旦放任这些错误行为持续发生，那系统性风险早晚会在某个具体的工作中出现，此时再去反应已经晚了。

例如审计检查某项目，发现多个合同签约超过回标时间 90 天，即未能在投标有效期内签署合同。尽管暂时未发生中标单位违约情况，但存在较大的系统性风险，故审计会在报告中提出并要求避免。再如，若审计发现某区域有跨区域、跨专业使用在库供方情况，且不进行本地项目考察，虽然暂未发生进度、质量风险，但由于对其本地承接能力、资金实力不了解，可能存在潜在的违约情况，故审计会在报告中提出，要求跨地域使用供方需进行本地化考察。

三是对公司经营、制度提出实质性建议。例如审计在检查某项目发现，部分供应商背后为同一个老板，且提供的专业服务相近。虽然暂时未发生同时入围围标的情况，但如后续经办人员不知情，可能会默许两家单位同时入围，造成实际围标的结果。故审计会建议将同一老板的供应商标注出来，避免后续不当情况的发生。再如，审计检查某项目发现各分部分项工程进度款支付仅有我方工程师签字，无相关现场进度证明照片。分析之后发现如果始终如此管理，可能存在超付风险，故审计会建议未来付款时要求提供现场形象进度照片，尽量避免进度款超付风险。

总而言之，审计工作就是处理风险、预防风险和优化管理。当然，我们也清醒地认识到，尽管审计工作持续开展，不断深入，我们仍很难达到“花一块钱下去就产生一块钱效果”的状态，但我们会不断地努力向这个目标前进。所谓“止于至善”说的就是这个道理，每一个地产审计人，都会向着“至善”努力。

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