大开眼界!建工厂的土地上居然可以建住宅?

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谈论到房子,我们嘴上常讲的住宅、公寓、小产权,究竟区别在哪?是土地。

在国内,不同性质的土地上建起的房有不同属性。

我们大多数人购买用于自住的房子都是住宅。它建在政府划分的住宅用地之上,拥有70年产权,同时水电费是按照住宅的标准收取,名义上不能在其中开设公司,但却可以将户口迁至旗下,也有学位。

现在渐渐地,我们不把自住房称作公寓了,而把这个词单独拎出来指代那些只有40年产权的住房。这些公寓建于商业用地之上,有独立的产权,但水电费也是按照商用价格征收的,费用要比普通的住宅要高。税费也没办法享有住宅的优惠。

此前在郑州就有某住宅小区,因为当时划分公寓还是住宅时界限不清晰,导致业主入住以后在交电费时才发现,自己用的电是以商业用电的标准结算的,一时间激发了业主和物业间的矛盾。

还有一种“小产权房”则是指在农民集体土地上建设的房屋,这类房产普遍没有房管部门颁布的产权证,而是由乡镇政府颁发,缺少法律效益,所以被称为“小产权房”。

所以在国内,买套房分清楚是“公”寓还是“私”寓,首先看的是这块用地是什么性质。

连带着,在购买日本房产时,不少投资者同样有这个疑问:我买的投资型公寓所在地块,是属于住宅用地呢,还是商业用地,是政府用地,还是工业用地?

1什么土地上建什么房

日本土地怎么划分?要了解日本的土地划分,首先需要引入一个概念:都市计画(日语)。它与我们国内的行政规划不同,是由日本的都道府或日本国土交通大臣指定的,对城市进行一块一块的区域区分。

不过,从目前来看,日本的土地供应并不高。从全日本看,1975年林地占国土面积的68%,而建筑用地仅占3%;从三大都市圈看,建筑用地直至2015年也仅占12%,建筑用地供应紧张。

在他们的《都市计划法》第九条中有明确规定和限制,目的就是为了防止在同一个地区内,各种不同用途的建筑大乱炖在一起,造成一种无序的感觉。这跟咱们国家类似,一个区的特定区域被划定为居民区,另一块离得远一点的可能是商业区,而再更远一点,可能就是工业扎堆的地域。

因为日本风俗店是合法的,还有柏青哥这一类日本特有的小赌博商店,如若开在住宅区中,势必影响当地人的生活,房产的价值,所以区分规范用地就使得土地能得到合理的划分,什么样的土地建什么样的房。

具体而言,日本的土地被分为12类:

从上图我们也能看出,12种地域用途分类中,只有“工业专用地域”是不能兴建住宅的。而相关的近邻商业用地、商业用地、准工业用地和工业用地其实都可以建住宅。

然而,图中从上至下,多有“除了上述外”的表述,从中我们也能看出,基本上允许兴建的房屋类型是层层递进的关系。

乍看之下,似乎关系很浅,其实互相之间关联很深。

2不同土地性质的房子,

税收会不会不同?价值会不会受影响?

这个问题大概是最让人好奇的部分。我买了第一低层居住专用地域的房子,是不是所收税费比我买准工业用地的房子来得低?

在国内房产交易时,住宅的增值税会有一定的优惠减免,但公寓的增值税并无优惠,交易成本就比住宅高。

但在日本,不论你是在哪种用地上建住宅,不论买居住用地或是工业用地上的公寓,税收并没有什么区别。该收多少税照样收,没有优惠之说。只要是居住用的房子,相关的房产税、不动产取得税、增值税、登陆许可税等统统是一样的。

而像电费、水费这些费用,不同用地上的公寓收取的差别也不大。

那么,房屋的价值会因为土地的不同而不同吗?就比如上图所示,在商业用地上已经可以开风俗店了,这是不是会影响整个地区的房屋价值?

其实,风俗业和柏青哥都被日本政府严格规定,必须在特定区域里才能营业,所以大部分被政府划归为市街化区域的居民区(这里不一定都是住宅用地)中,你能看到的基本上是肉菜市场、服饰店、钟表店等家庭运营的商铺,偶尔能见到一两个印刷厂或者小型五金厂,其他的主要是住宅。

另外,东京政府也在不断敦促那些在东京23区内的工厂向外搬迁。随着东京人口的不断聚集,大量工厂搬迁到了市外,但留下来的土地仍然是工业用地或准工业用地呀?所以这时候,就是公寓的天下了。比如我们所熟知的荒川区,其实大部分是工业用地,但现在却成了宜居的生活区。

在商业用地、工业用地上建公寓的,日本真是大有“房”在,比如下面这两栋楼,即使是商业用地和准工业用地,也一点不耽误人家作为住宅使用:

而当地房屋的整体价值,主要还是受到周边环境和路段价值变化的影响。

3估算土地价值时,看准这两个指标

前面聊了不少日本用途地域的概念,接下来我们就来具体说说:一块土地值不值钱,关键看什么?

一些日本房产的高阶投资者会开始买地盖楼,或者买一栋楼同时把土地买下做资产配置,这样的收益也往往更高。那么,如果你要在日本买地,怎样的地算值钱?

两个指标:建蔽率和容积率。

先来解释以下这两者的概念。

建蔽履(建ぺい率)是指单层建筑面积和建筑基底面积的比值,即比如一块100平米的土地,建蔽率若为80%,则这土地上就可以有80平米的平面面积来盖房。

容积率(容積率)则是土地上建筑时可以容纳的房屋最大空间,即比如又是一块100平米的土地,容积率为200%,那就是说该土地上的房子在理论上最多能建200平米。

但是,在日本有许多老房子,因为当时修建时法律并未颁布,所以可能当时的建蔽率或者容积率已经超过了土地规定值,这类房子如果维持现状进行补修,其实可以一直保持它现在的两率。但如果要重建,那就必须按照当地的法规建房。

看到这,聪明的你应该意识到了,这两率越高的土地,其价值就越高。所以,当你在看地的时候,不妨认真看看这两率。

具体而言,两率中容积率的区分主要在于:是否为居住用地。

① 住居系用途的土地的话——

12米以下道路宽度×4/10×100%(4/10是法律规定的系数)

按4米宽道路来计算:4米×4/10×100%=160%

这时,假如你买的土地可建筑面积(算了建蔽率)是100平米,那么你可以在这之上盖的楼的建筑面积为:100平米×容積率160%=160平米。

② 住居系用途以外的土地的话——

12米以下道路宽度×6/10×100% (6/10是法律规定的系数)

按图例的4米宽道路来计算:4米×6/10×100%=240%

假设可建筑的土地面积为100平米:100平米×容積率240%=240平米。

同样是可建筑面积100平米,一个只有160平米的建筑面积,另一个达到240平米,相差80平米!从对比中可以看出,相比于住宅用地,日本的商用地或是工业用地反而给你更大的发挥的空间。

而且你除了做长租公寓收租,你还能开设一些赚钱的店铺,比如便利店、诊所、饭店、电影院等设施,这些商业设施的租金更高,利润更大。不仅如此,商用地和工业用地还有一个好处:你可以直接申请酒店牌照,这一项选择基本与居民用地无缘。

不过,法律也不完全是死要求,若符合一些要求,比如防火消防设施,或者临近宽大马路(超过15米),容积率就能蹭蹭往上走。

当然,如果你是想买土地盖一户建自住,居住用地还是不二之选。

咦?说起来感觉还挺好懂的,但真正写下来还是这么生硬。

不过也没关系,现在你看不懂,当你要签字买地的时候,还不得拿出一张草稿纸认真画一画,把各项资料数据研究个底朝天?

最后,不管你买的是居住用地、商业用地,还是工业用地,在日本都是永久产权。

最后的最后悄悄跟你说,我们今天公众号推送的第三条,就是一个在“商业地域”上建成的公寓!感兴趣的朋友,不要错过呀~

今天,我们隆重介绍掘金日本房产(Japan_gold)的日本投资专家陈意(ID:chenyi91025,对日本房产感兴趣的朋友,欢迎扫码来撩~

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