房价历史大顶，来了！老龄化危机，下调法定婚龄至18岁可解？
日本女孩，年满16岁就可以合法结婚，男生是18岁。最近，张苏军委员呼吁，“降低法定婚龄,将法定结婚年龄调整至男女均为18岁”刷屏。其实，老龄化危机来袭，根据日本‘过来人’的经验，女孩16岁嫁人效果更佳。
日本当年房价崩盘，与下面这张图，关系极为密切。1988年3月28日，美元M2是2.9万亿美元。7年之后的1995年5月1日，美元M2仅增长至3.5万亿美元。1992年3月2日，美元M2是3.4万亿美元。从1992-1995年，3年时间，美元M2挤牙膏一样，挤出了0.1万亿美元。
美元收紧，日本地产泡沫焉能不崩？除非日元汇率崩盘。
日本地产崩盘的时间表，据wikipedia关于日本泡沫经济的词条(Japanese_asset_price_bubble)，1989年，东京市区住宅用地平均价格下跌4.2%。1991年，东京地价崩盘暴跌，年中日本其他城市地价增长放缓，年底日本绝大部分城市地价负增长。任天堂的街机上跳出一行字：Game Over！
日本人口老龄化，在80年代就已开始酝酿。如图，1980s年代之后，日本0-14岁人口数逐年下降。日本15-64岁劳动人口也在1991年日本地产泡沫破裂到达顶峰。日本人口规模，则由于老龄化后，人均寿命的提高而于最近几年(2010-2015)到达顶峰。
如图，日本人的人均寿命，在1970-1975年是73.3岁，到了2010-2015年则增长了十岁，至83.3岁。
最近三年，日本连续3年新生婴儿数跌破百万大关，难怪日本女孩16岁‘就该’早早嫁人，早生贵子。
日本央行放水，放不出人口。受此影响，最近几年安倍经济学三支剑，放水规模史无前例，日本经济依然趴在地上不动。
我国人口的老龄化，时间点相比日本的经济发展程度，提前来临。如图，1962-1991年，我国绝大部分年份，年出生人数高于2000万，均值在2400万左右。而1994年往后，则回落到约1600万的均值。
对于住房来说，未来的需求一下子减少了1/3。
按照日本的经验，若是我国2019年出生婴儿数降至1200万，2020年继续回落，直到：日本年新生婴儿数跌破100万，换算到我国。
那么，下调法定婚龄至18岁很有可能将成行。学习日本经验，将女孩的法定结婚年龄下调到16岁，也不失为一个对策。
日本在1991年地产泡沫破裂后，未再度‘地产崛起’，关键是：人口基础已不在。
日本央行，放得出日元，放不出日本人。
我国房价的历史大顶，在2017-2019年之间，可能已经出现。京沪深这三个王牌一线，房价这几年一直盘整。这是在放水中的盘整。京沪则是2016年开始放水中盘整。
放水盘整，就相当于日本1989年东京住宅地价下跌4.2%。盘整数年后，京沪深引领其他一二三线房价回落。日本1991年地产崩盘，由于当年美元紧缩。2019-2022年，由于间歇性放水，我国一二三线房价的回落，将没有当年日本地产崩盘的效果。
但房价历史大顶已出。一旦京沪深大跌，全国跟跌。以后地产崛起的人口基本面将不在。
至少日本经验，是这样的。
另外，土地财政决定了卖地才有钱。开发商买地之后，必须建楼卖公寓，才能回笼资金。这样，新的公寓供应量年年增加。根据经济学基本原理：供应增加，价格回落。
开发商卖不动公寓，则拿地将不再积极，地方财政会：降价卖地。这个时候，新开的楼盘价格，将低于二手房。
假如，恒大一期卖2万一平。12个月后，碧桂园边上的一期，卖1.5万一平。买恒大楼盘的接盘侠，难不成去砸碧桂园的售楼处？要是再6个月后，万科的一期，卖1.3万一平，是不是买恒大和碧桂园的接盘侠，联手去砸万科的售楼处？
地方财政，若是降价卖地，依然卖不掉？咋办？这时，房产税将出台。
未来几年，房价的超级利空有：
1)人口拐点，引发需求下降。
2)开发商卖不动公寓了，地价回落，新房价格回落。
3)土地财政卖不掉地了，房产税出台。
2020-2025年的某一年，房产税被迫出台，那是：落井下石。但是，真的一点办法也没有。美国人一直在缴纳房产税，中国人早晚也要跟国际接轨。
还有一个超级利空，若是2020-2025年，我国新生婴儿数，跌至日本对等水平，且连续2年。则：独门独户的住宅，可能会问世，以鼓励生育。
那时，70年产权公寓已升级成永久产权(年年缴房产税换的)，但它依然是公寓，与独门独户带院子的住宅，没法比。好消息是，房价下跌，房产税率保持不变，每年需缴纳的税金少了，这是：减税推动内需。
对于地产泡沫来说，后面的落井下石，是一块接一块，都是大石头。
最后，房价开跌后，2008-2019年的囤房者及上市公司，也将开始抛售手中囤的房子。
供过于求的局面，极有可能引发房价进一步走低。房子，要么卖了，要么收租，否则如何兑现？
日本当年，从卖掉东京，买下美国，到地产崩盘，总有它的内在逻辑。
只要京沪深房价盘整，熬一年是一年。