答疑｜房产以租代售如何处理纳税问题
粉丝来信
（沈阳粉丝）亲爱房老师，我们是房地产企业，开发了一批公建商铺，由于目前经商环境较差，准备采用新的营销模式，即“以租代售”。先将商铺热闹劲炒作起来，造成人满为患的景象，然后再借机将商铺高价转让。出租是幌子，出售是根本。
操作手法举例说明：
将A商铺先出租给新华书店，租期两年，年租金10万，免租金1.5年，实收租金5万。若有人购买A商铺，即与新华书店解除租赁关系，5万租金不退，同等价格新华书店可以优先购买。为了吸引客户购买，则将A摊位5万租金退给新的买主。请问，“以租代售”免租期如何纳税？
房老师答疑
亲爱的“投融资总监”微信公众号粉丝，“以租代售”是指开发商为了减轻买主的资金压力，采用先租后买的模式，可以理解为是“分期付款”，从而达成销售目的，租金将来会抵顶买价。“以租代售”中的租户与买家是一个人。
你们的“以租代售”不是针对的一个客户，而是两个毫无关系的客户。所以你们的营销模式不符合“以租代售”的特征， 你所谓的“以租代售”的概念是错误的。
你们将商铺出租给新华书店是不动产租赁行为，再将商铺出售给新的客户是不动产销售行为。
你们将商铺出租，涉及到增值税、房产税、所得税问题。
（1）增值税是按简易征收还是一般模式核算，应执行国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）文件，不再赘述。
免租期的增值税，根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
根据财政部、税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）文件规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
也就是说，免租期不缴纳增值税，增值税的计税依据最终是5万，纳税义务时间为收到租金的当月，而不是最后半年期间。
（2）关于房产税问题，根据财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税「2010」121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
也就是说，房产税前1.5年按原值征税，后半年应按税率12%，对5万租金征税。
（3）关于所得税核算问题，根据《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
即5万租金收入，可以按2年摊销。
（4）将租金返还个买主的行为，属于打折行为，买价应按实际收到的净额计算。
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