百强房企到底该做加法还是减法？ / 开普饭

文\潘永堂

近些年，百强房企纷纷扛起“地产+”的大旗，在整个地产圈不停的挥舞。

有人说，成功的人都有一毛病，就是爱折腾。新概念，新玩法、新业务层出不穷！

有人说，成功的企业也是爱折腾，产品不断创新，加法做个不停，行业中不断涌现出“新声音”！

百强纷纷房地产+

昔日的住宅一哥万科，近些年基于城市配套服务商做了N多的加法，比如万科+教育，+商业，+旅游，+产业等等；比如昔日恒大基于地产之外矿泉水、粮油、足球、金融等8大产业的战略加法，又比如绿地基于“大基建，大金融，大服务”的三驾马车，正荣基于正荣地产之外并行的资本、正荣服务……也就在上个月，泰禾沉淀多年后，发布泰禾版的“泰禾+”战略，泰禾，基于“+商业、+医疗、+教育、+文化”成为泰禾+多年多元化布局和探索的阶段性成绩单。

泰禾是这几年的网红，泰禾院子红遍中国，泰禾城市销冠一个接着一个，泰禾业绩更是节节攀升，直逼千亿关口……为何在这样一种快速上升浪潮，当下百强房企泰禾，发起泰禾+的战役？

就在朋友圈，老潘朋友圈发布了一个思考：“从泰禾到泰禾+的进化，关键是为什么要+，+什么，以及如何+的三个问题”，也迎来很多同行友人探讨。

如何看房地产+

今天百强房企，在加减乘除战略的算术题中，房企更多还在“加法和减法”中徘徊！

一定程度上，能够做加法的，敢于做减法的，更多还是规模房企，是百强房企，更是有追求的房企。

原因很简单，加法是要在主业之外另外开辟一个市场，或者干脆叫一个新行业，就好比二次创业，而且隔行如隔山，还需要前期持续的投入输血，所以做加法，稍有不慎，就是前功尽弃，最终“以战略的减法”收尾。

如此背景下，一个房企还敢于开启加法，首先是值得点赞的。

加法有风险，为何还要做了？

一则新行业，新领域意味着新机会，甚至新蓝海，加法往往是基于未来的投资，孙宏斌也讲，要在最好的日子提前对未来10年布局。
其次，高利润，住宅行业的利润率每年一个点下降，现在已经跌到个位数，而很多房地产+服务业，据说利润率高达30%，甚至50%。
其三，退一步讲，如果没有高利润，甚至没有利润，有些房企也会去做，因为他可以反哺地产主业，在地产主业中变现增加销售筹码，而利润也可以转嫁计提到地产主业上，类似羊毛出在兔身上的玩法。

值得补充的是，加法更多是规模房企所为。

毕竟更大的规模可以分摊，稀释前期投资的成本，因为加法所增加的试水成本，投入成本和运营成本，因为加法所存在的潜在失败风险成本，有规模的房企更容易承担和稀释这种成本。

正如众多房企大佬告诉老潘，转型最好要在身体最强壮的时候出发。

+什么？健康，教育，文化是房地产+的座上宾

加什么了？不同百强房企给出了不同的答案和偏好，这是好事。

其一，房企住宅战略可能同质化，但多元化战略很难同质化，这也是未来房企会百花齐放的开始。其次，做加法时，住宅产业毕竟从快速成长进入成熟期，这个行业规模已经高达11万亿天花板，未来横盘之后就会走向成熟期后的萧条冷落，所以加法务必选择更有未来和风口的行业。其三，做加法之前就得想好退路和玩法，很多房企早期贪大贪多，做了加法之后再去减，哪怕是万科早中期，王石也砍掉文化，影视、超市等，一个个Cut掉，同样，恒大加法之后也做减法，砍掉恒大冰泉等产业，最终回归和聚焦到健康、金融、娱乐，旅游四大产业。

作为后来者，泰禾加为何加的是文化，教育，商业，医疗这四张牌？以至于百强房企要做加法，到底该加什么了？

作为住宅已经步入成熟期之后，作为跨领域作战的开发商，房企选择做增长最高的行业，也就是风口行业，更容易事半功倍，虽然不要把行情当做能力，但有行情不占白不占。

今天来看，改革开放30多年，中国商业大军已经解决衣食和住行基本问题，过去凡是衣食风口行业布局的都成就了一大批上市服装、上市餐饮公司，而随后的住行两大风口也成就了中国全球销冠的汽车产能，住宅产能，也成就了巨无霸房企和车企。而未来什么是风口了？

饱暖思淫欲，未来中国将进入一个消费升级比如更高能级的精神文化消费，健康消费，文旅娱乐消费，这将是未来10年、20年乃至更长时期的风口。未来健康产业，文化产业，教育产业，新商业将是风口产业。从这个角度来看，泰禾+，文化，教育，上一个，医疗就是四大风口产业。

的确，有一些关于房地产之外的前瞻观点值得关注，其一，文化产业将取代房地产，成为中国未来的财富收割机，其二，这些年不同城市房价差异化上涨，导致房产开始成为财富和阶层固化的分化器。未来教育，差异化的教育分化，将成为人的新分化，这种分化是长期的，鸿沟的。

房地产+，不是配角，不是温棚，是自我独立生长

历来商业规律证明，凡是需要补贴，倒贴和主业长期输血的产业，都很难长期生存的。

作为房地产+战略，一个靠住宅主业补贴的产业是做不长久的。

其次，房地产+除了选对风口之外，还得有独特的商业模式，如刚才与住宅主业的产业互补是商业模式的一种，比如房企的品牌物业服务虽然一直是开发补贴输血模式，但他能够与地产主业在一段时间形成战略协同，而投入成本在住宅中获得价值兑现，这也是能够长期存在的，那么其他房地产+也必须形成这种客户愿意支付对价的产业。

房地产既然+了，就最好产业不是配角，不是温棚，而是能够独立生长。这就需要这个产业能够自身形成可持续的商业模式，盈利模式和运营模式。

比如挣市场逻辑的钱，比如依靠资源垄断，产业链垄断等去挣垄断的钱……无论哪种模式，你得知道自己的盈利能力。

唯有好的利润，才能有持续的好服务！

不能只看加法，还得看减法

从加法到减法，本来是房企战略的一种调整。

这些年，房企不断掀起一股“房地产+”的浪潮

而每当市场不好时，又是一股“房地产—”的浪潮

对房地产+务必要慎重，一则在今天全球已经进入一个专业化，精细化，深耕化的商业经营哲学，无论经营，管理还是组织等，“专业”意味着一流的效率，意味着一流的效能，意味更少的投入更高的产出，而多元化成功的企业在全球就少之又少。

今天互联网哲学中的单点、极致、海量本身也是一种极致专业化的产物。二则，房企多元化走回头路的多不胜数，如金科剥离风电，光伏等新能源领域，恒大甩卖矿泉水等快销业务板块，从8大产业回归4大产业。

一个问题是，与其今天做减法，又何必当初做加法？一个解释是，企业创新有风险，这是探索的代价，但多研究正反案例，可以警醒当下。

做有价值的，有温度的房地产+

很多房地产+都是概念，是一种卖点！

真正的房地产+，必须围绕人，围绕客户的价值买点和体验去做，围绕差异化的生活方式打造去整合，否则就是耍流氓。

今天地产后半场，房地产正进入跨界时代，以人的需求为中心，与各种资源整合，这个整合浪潮就是一场房地产“+”的战役。

未来房子不再是重点，而是以房子为中心，为平台，去搭建一整套基于客户需求的文化、教育、医疗、商业、娱乐等的改善生活方式，这是趋势所在。也是消费升级尤其是住宅需求升级和多元化相辅相成。

正如泰禾集团副总裁、泰禾北京区域总经理张晋元介绍，“泰禾+”是泰禾基于当前城市生活发展的趋势以及自身多元化产业布局，为全面提升城市生活品质、业主权益及服务体验而推出的一项全新战略，意在让泰禾业主在充分享受高端居住的同时，一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。它整合泰禾自身优质配套资源，是泰禾多元化布局的产物。

与其他房地产+战役发布不同的是，泰禾+是基于项目为起点，是可落地的，正在落地的泰禾+。就在9月底，作为泰禾旗下园系的升级产品，北京泰禾昌平拾景园地产+商业、+医疗、+教育、+文化的举措，正是泰禾多元化价值，泰禾未来生活方式的探索与落地。

未来最赚钱、赚得最多的不是卖一次房子赚多少钱，而是每一个业主终身的所有消费，包括吃喝玩乐、健康、教育、文化、艺术、旅游等。在这个趋势下，未来会有三点需要强调的。其一，尽管目前没有很多用户在“内容平台”上享受服务，但是十年后的情况是怎样谁也不敢轻易下定论，在这个平台上，也会孵化出很多创业机会，培育出一些产业，这些机会和产业3-5年后将出现意想不到的场景。其二，消费是由场景决定的，人的所有购买活动都是冲动的结果，而不是一个理想的结果，这也是内容的一种细分。其三，无论什么服务，开发商都需要提供给业主用相对合理的成本，能够让业主便捷地获取最好的生活服务，体验服务。这是每一种生活方式的设计商、集成商和服务商必须注意的。

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