土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
本次微分享大纲
一、成本分摊方法对土增税的影响
二、成本分摊方法的相关税收政策
三、成本分摊的几个热点难点问题
1、道路、绿化用地问题
2、地下车库成本成本分摊问题
3、装修成本分摊问题
四、成本分摊面积数据来源
1、修建性详细规划图及相关规划文件
2、房屋建筑面积测绘报告
一、成本分摊方法对土增税的影响
成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？
将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
假设是另一种情况：
按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？
将土地成本按业态产品土地面积分配？
可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。
所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。
同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。
例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？
我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；
但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。清算时点的选择也是一项重要的规划因素。
二、成本分摊方法的相关税收政策
国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，但广州市有明确规定。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
广东省地方税务局公告2014年第3号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。2014-05-14
穗地税函[2014]175号（2014年9月10日）
能准确归集的直接归集（受益原则归集），
不能归集的按以下分摊方法：
同一清算单位内：按建筑面积分配
不同清算单位：土地成本按各清算单位占地面积比；
其他共同成本按各清算单位总可售建筑面积比例分摊，不能按照总可售建筑面积比例计算分摊的（比如有未建项目，无法确定建筑面积时）按清算单位土地面积比例计算分摊。
可以总结一句顺口溜：同一受益对象先归集，不能归集成本要分清，同一清算单位按建面；不同清算单位要分类；土地按占面，其他按建面，未有建面再占面。
三、成本分摊的几个热点难点问题
仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。
1、道路、绿化用地问题
道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。
分期项目中存在道路、绿化用地需注意控制清算时点。其他可分摊的公共配套设施成本同时也需注意这点。
例举：某房企分四期开发房地产项目，一期项目已售完，二期开始预售，三、四期未达到预售条件，四期项目红线内中存在道路及绿化用地，一期项目面临清算，但是道路及绿化用地尚未施工完毕，如何分摊？会对以后三期项目未来的土地增值税清算造成什么影响？
目前广州发布的穗地税函[2014]175号文规定：
在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。
就是说，由于道路及绿化尚未施工完毕，一期项目又需清算，那么道路及绿化工程成本只能在二、三、四期里分摊，如一期是普通住宅项目，增值率为21%，那么很有可能因这部成本不能分摊，造成不能享受免税政策，这对企业的损失是巨大的。
当然如果一期项目是非普通住宅项目，二、三、四期项目存在普通住宅项目，我们的选择方法又不同。当然就广州目前的情况而言，普通住宅项目项目基本不可能低于20%，我们基本成本分摊思路可以选择那边项目的增值额高就往那边倾斜，当然规划时注意结合政策规定，不能一味蛮干。
所以分期项目的共同成本分摊，我们要特别注意它的分摊方法选择，要提前进行测算，如何分摊，是否可行。
2、地下车库成本成本分摊问题
在国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明第16点“表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写”。
即土地增值税清算目前应按照“三分法”清算，而非以前的“两分法”。
目前车库与商铺、商业用房一并归类为“其他类型房产”。
地下车库的土地成本分摊首先需要结合土地出让合同进行分析，地下部分是否缴纳土地出让金，如果没有明确地下部分不缴纳土地出让金，则地下部分需分摊土地成本，如果明确了不缴纳土地出让金，则地下部分不需要分摊土地成本。
具体我们可以参考广州市2016年发布的穂地税函〔2016〕188号文规定。
“二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理
（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）,不作为项目的共同土地成本进行分摊。”
如果地下车库参与分配土地成本，主要注意以下地下车库的“另共有面积”分摊问题。
“另共有面积”-主要涉及土地成本及建安成本的分摊。
人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“
另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。
因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积”则建筑面积可能增加到35-40平方，如土地出让合同没有明确地下部分不缴纳土地出让金，那么地下车位需分摊土地成本，“另共有面积”的增加，会造成地下车位多分摊2到3倍的土地成本。
相对地，也会减少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。
当然，如果在确定普通住宅不可能享受免税政策的前提下，其他类型房产的增值额较高，车位多分摊的土地成本，也可以拉低其他类型房产的增值率，总体土地增值税税负也有可能下降。所以“另共有面积”的增加，不一定就会带来不好的影响，实际效果怎么样，有待于结合项目的实际情况进行土地增值税预清算才知道。
人防车库成本能否在土地增值税清算中扣除？
根据穂地税函〔2016〕188号规定：
人防车库可确权的，计入可售面积，作为开发产品处理；
未确权的，无偿移交给业主、政府部门，需提供相关证明，成本可扣除；
不确权不移交的，则成本费用不可扣除。
如地下人防车库参与土地出让金分配，则其成本、费用里主要包括了土地成本及其他相关开发成本，在不确权不移交的情况下，土地增值税清算中不能扣除，不能拉低商铺业态产品清算增值额，将会加重项目的土地增值税税负。
3、装修成本分摊问题
前面的热点问题主要结合了按占地或按建筑面积来讲如何更好地选择分摊方法，那么装修成本应结合哪种分配方法来分摊成本作为最优选择方案呢？
目前基本所有房地产项目都是带装修，如果装修成本是按项目总可售面积在整体项目里所有类型开发产品里进行分摊，大家觉得有没有问题？
熟悉房地产行业的朋友应该会发现问题。车位分摊了装修成本，甚至如果存在其他不带装修的房产也分摊了装修成本。
举例：某房开公司同一清算单位类，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他类型房产40%，仅住宅带装修，其他类型房产不带装修，装修成本按项目可售总建筑面积进行分摊。
从上面的例子中，可知道不带装修的其他类型房产参与了装修成本的分配，相对应的普通住宅和非普通住宅开发产品减少了可扣除的装修成本。如先按受益原则，将装修成本先全部归集于住宅类业态产品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积比例进行各自分摊，不就有利于降低普通住宅增值率，从而有希望享受免税政策吗？
受益原则分摊方法是一项很重要、可广泛灵活运用的成本分摊方法。
前面我们仅就占地面积和建筑面积比例分摊方法的政策进行分析，这两种方法的选择可能还存在一定的限制性条件，但受益原则分摊方法基本上是没有限制的，只要你能准确归集成本。
可以参考穗地税函[2014]175号：五、关于扣除项目金额计算分摊的问题
（一）房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型核算并准确归集的，清算时按照清算单位或房地产类型直接归集。
（二）房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。
四、成本分摊面积数据来源
在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以如何正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作是否重要。目前主要介绍以下两项重要的面积数据来源：
1、修建性详细规划图及相关规划文件
修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
2、房屋建筑面积测绘报告
房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。