土地市场现低潮，“三道红线”下房企拿地分化
12月2日，在北京市月内首场土拍上，央企背景的电建地产以57.95亿元的总价拿下了海淀区地块，为当日共133亿元的成交总额贡献了逾4成。
不止如此，11月份深圳备受关注的两场土拍上，电建地产皆有所斩获。11月23日，在这场共吸引了25家房企的竞赛中，电建以上限24.44亿元、45.04%的溢价率拿下了光明区一宗宅地；月初时，电建地产则联合另外三家开发商，经过超百轮竞价，斥资82亿元夺下前海一宗宅地。
不过，电建地产纳储的积极和深圳土拍市场的火热并不具有普遍性。
中指院数据显示，11月，全国300城土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。相应地，50家代表房企11月拿地金额较10月继续下滑，且有32家的拿地金额较前10个月均值出现下滑。
业内认为，年末各城市将迎来供应高峰期，但在资金环境偏紧的背景下，大部分房企拿地依然会偏谨慎，“三道红线”下的绿档房企或将有余力保持积极补仓。
11月的土地市场整体还是呈现降温的态势。
中指院数据显示，11月，全国300城出让金额4209亿元，环比下降15%。
同时，据克而瑞监测，土地流拍情况依然在加剧，11月份流拍率环比10月大幅上升，升至13.3%。
克而瑞分析指出，遭遇流拍的土地主要集中在长沙、郑州、武汉、成都、太原等中西部二线和三四线城市，其中超四成是商办地块，其余虽为涉宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，房企青睐度较低，最终遭遇流拍。
事实上，受到城市供地的影响，不同能级城市表现不一。
一线城市成交建面582万平方米，创年内新高；成交金额增至824亿元，创近半年来新高；平均楼板价在深圳、广州多宗高价地出让的带动下依然保持14163元/平方米的高位，环比微涨1%。
而二线城市成交建面环比减少35%，成交金额也环比减少近四成。由于优质地块供应有所减少，平均楼板价3624元/平方米，环比下跌5%；三四线城市成交建面环比下降两成，同比下降26%。
不过，受深圳、南通等热点城市优质地块成交占比提升的影响，11月成交溢价率触底回升至14.7%，环比增加2.5个百分点。
图片来源：中指院
与土地市场有所降温相应的是，50家代表房企11月拿地金额较10月继续下滑，有32家的拿地金额较前10个月均值出现下滑。
事实上，经历二季度的集中补仓后，三季度房企回调拿地节奏，投资规模整体低于上一季度。进入四季度，房企拿地规模进一步减少，10月、11月呈持续下降趋势。
对房企拿地产生影响的，除了各城市供地方面的变化外，还有“三道红线”下的资金压力。亿翰智库认为，2020年先有疫情影响房企销售回款，后有“三道红线”限制企业融资，最终从内外导致企业现金流入减少，房企可使用资金规模受限。
自8月央行确立重点房企资金监测和融资管理规则以来，行业金融监管趋于严格，以“三道红线”计，“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现了明显分化，绿档房企在纳储方面更显游刃有余。
平安证券研报显示，10月，从拿地销售金额比看，红档、橙档、黄档、绿档房企分别为18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，连续2个月呈现红<橙<黄<绿的特征，绿档连续3个月超过40%，其余自8月以来均低于40%，其中红档连续2个月低于20%；同时，与7月份相比，红档、橙档、黄档房企在10月拿地销售金额比皆出现不同程度下降，绿档房企则上涨了16.3个百分点。从溢价率看，红档溢价率最低（连续2个月低于10%）且较7月降幅最大，印证拿地力度弱。
在土地市场上表现张扬的绿档企业中，中海地产是无法被忽视的代表。
中指院数据显示，今年前11个月，中海地产以1214亿元的拿地总额位列拿地排行榜第2位，仅次于碧桂园的1271亿元。
事实上，年初设定了1400亿元新增土地权益投资预算的中海地产，全年都在为达成该目标努力。
7月单月，中海收入11幅地块，应付土地金约125.89亿元。8月，中海在各地土拍市场大显身手，月内北京首场土拍上，以79亿元、溢价率23.44%拿下亦庄一宗地块；此后，在哈尔滨拿下一宗商住用地，约9508元/平方米的楼面价刷新了当地近几年楼价新高；10月份，在东莞以封顶价18.2亿元夺下一地块，溢价率达到了48.03%……
积极的补仓动作让中海出现在5个城市的1-11月拿地总额TOP10榜单中，分别为上海、广州、南京、北京、武汉；同样位于绿档的华润置地、位于黄档的招商蛇口分别出现在3个城市的榜单中。
有资深分析师向记者表示，每年年底都是土地大放送的时期，供应会出现小高峰，接下来将是拿地窗口期，“但企业拿地分化厉害，头部企业尤其是目标完成率比较高的企业，拿地表现不错，而且从货值增速来看，这部分企业增长较快；居于中部的企业，尤其是受困于‘三道红线’的企业，拿地力度并不是特别大。”
未来，随着销售难度加大、行业金融监管趋严，平安证券认为，土地市场或以稳为主并缓慢降温，叠加融资管理新规目前尚未全面推行，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，短期保持拿地热情，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎态势。
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