2021年投多少钱，才能造一家舒适的民宿？ / 开普饭

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中国的民宿市场是在2011年起步，目前的民宿总量已达到21万家左右，但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。

投资民宿前应该做哪些准备，是一个很系统化的方法论，这份指南对所有想投资民宿的朋友有所帮助。

不管开民宿是出于什么原因，情怀也好，赚钱也罢，大家至少都有一个同样的目标，就是希望自己的用心投入能带来不错的收益。

至于投入之后能不能赚到钱，其实很不好说，不管是开咖啡馆，开餐厅，还是开一家公司，总有人赔有人赚，开民宿也是一个道理，中国的民宿市场是在2011年起步，目前的民宿总量已达到21万家左右，但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。

总的来说，在各行各业能真正赚到钱的都是职业人士，是少数人群。很明确想告诉大家的是，如果你想通过开民宿发家致富，那还是谨慎考虑吧。民宿是近乎个性化的产品，难以复制，并且在无数公司也插足进来之后，我们很难凭借一己之力去和它们抢这块饼。

这篇文章主要是针对想做民宿的小白，以及刚入行不久的朋友们，给大家做一个系统性的参考。

投资成本决定了酒店、民宿将来的市场，或者说是档次、定位。也就是说业主想要达到的酒店、民宿市场和档次定位决定了投资成本。总之，原理是相通的。

老黄的投资运营五部曲

投资成本 → 运营模式 → 运营

成本 → 利润比例 → 投资回报

投资成本
除基础的住宿条件以外，是否包含其它增项服务，如餐饮、娱乐、亲子、商务、宴会、活动、养生等，并核算论证投资成本总额。
运营模式
根据所包含的所有增项服务以及住宿制定出运营模式，得出所需要的人员编制、服务流程、消耗所需、售卖渠道等，从而设定初步年流水预算。
运营成本
根据制定的运营模式得出每一项相应的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、销售成本等。
利润比例
根据年流水预算和年总运营成本得出利润值，并根据理想回报年限进行调整。
投资回报
最终论证投资回报年限。

以上五步为老黄住宿行业投资运营前五部曲。

要提及一句：住宿行业并不是暴利行业！而且传统行业需要铁杵磨针的坚持精神，所以不赞同的请绕行。

Part 1

投资成本

构成因素：地理位置---基建装修---硬件家具

导致因素：平面布局---服务流程---售卖方式

地理位置

要注意的是，房租不属于投资成本而是运营成本，物业转让费属于投资成本。关于地理位置，这里一定要详细说明。因为这是市场调查的第一步，也是最关键的一步。

选择地理位置的时候有以下几个需要注意的因素：

因素一：人流量

此国家或城市的人流量，是保障住宿能够持续发展下去的根本。无论是商旅出差还是旅游度假，乃至现如今火爆的亲子出行，这些省会或者直辖市都是人们首选，并且这些城市的相关设施也足够便捷和丰富。

因素二：地域功能

你选择的城市到底是“目的地”城市，还是“中转”城市，其实这个就跟京郊游的概念大致相同。

作为目的地，人们旅行过程中驻足最长时间的城市。如果和目标景点或者商务工作地点距离相差不是很远，一般不会轻易更换住宿。就算更换也不足为患，这里依旧是人们在旅行过程中驻足最久的城市。（这样运营成本也相应降低）

因素三：季节性

最好选择季节性较弱的城市。如果城市的主要流动人群以旅游为目，那么最好是没有明显的淡旺季，避免大起大落。举个例子，像大理、敦煌、丽江、三亚这种旅游性质很强的城市，虽然人流量集中的时节非常诱人，但并不是最好的选择。

因素四：附近景区、景点

此项与因素二的道理相似，如果你选择的具体位置在城市中心的景点景区附近，那么我说那将会是最好的地点。

因素五：交通

如果你的民宿开在相对偏僻的山区，没有任何公共交通能够到达，甚至停车也不甚方便，那等于从源头上已经拒绝了很大一部分客人，毕竟因为一家住宿而专门奔赴山林的客人在极少数，所以交通的便利也是客人选择的一个重大因素。

装修风格、档次、特色：取决于你自己所选择的风格，从而确定装修的投资成本。

价格：参考已经存在的区域的价格体系，寻找适合自己将来的卖价，或客人更加倾向的卖价，切记不要扎堆价格，风险高。如果打价格战，对手的物业是自持的，没有房租成本，那就是血的教训了。

房间体量：很大因素取决于客源群体，切记不要和体量相差很多的对手比价格，通过调查，得知房间体量最相似和较多的住宿是哪些，再考虑自身房间体量与其竞争。

房间体量和房型的设置决定了售卖的灵活程度，比如一般房型分为：大床房（一张 1.5 米大床），双床房（两张 1.1 米单人床），家庭房（一张 1.5 米大床和一张 1.1 米单人床）。

房型的设置一般取决于房间平米数和主要客源群体两个因素，假设将所有房间全部按照家庭房的床型设置，那无论你按照家庭、大床、双床售卖都是可以的，因为一般来讲家庭房一定会比其他两个房型价格高，所以你的房型在售卖的时候就会更加的灵活。

客源群体：可以通过此区域住宿类型得出主要客源群体的出行和住宿目的，从而选择针对性的客源群体。

评分评价：在第三方平台仔细阅读所有竞争对手的好评与差评，这样你能够了解到对手的很多优缺点，吸取经验，避开雷区。

基建装修

所租赁的物业布局和物业面积大小，决定了房间体量、公共区域以及增项服务区域，设计效果的优劣决定设计费用，以及硬装和软装的装修成本。

老黄鼓励在装饰装修的时候保留当地具有民俗特色的建筑元素，当游客深度挖掘一个城市的时候，更加吸引他们的是这个地区的人文历史背景，这当中就包含了原始民俗建筑特色。

在落地动工之前，有一些内容需要做好基础了解。

首先是物业选择和租赁的注意事项，以下几点需要格外注意：（那都是血的教训啊~）

因素一：房屋性质与执照办理

起照（获得经营所需的相应执照手续）的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国家列为特种行业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫生。

因素二：物业的布局

从布局来讲，一方面是房东是否同意你将原来的布局进行改造，甚至推倒重盖，这点就有必要提前说好并体现在合同中。

改造会投入更多投资成本，收回成本的年限就会相应的增加，如果在这期间房东突然说不租了，那你不就懵逼了。

所以体现在合同中比如你签的是 10 年租约，那么在 10 年内除了诸如拆迁之类的不可抗因素，房东如果单方面解除合同需要赔付你，当然即使是拆迁那也得赔。一般来讲房租合同签署年限最多不超过 20 年，因为 20 年以上法律是不认可的，谨防有心人利用这一点来忽悠你。

另一方面就是物业分配房间的可行性数量，比如 300 平米的院子，房屋面积只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，虽然景观公区大，但是可打造的房间数量太少。就不得不提升售卖时的房价以保证 cover 住间夜成本（房租高而房间数量少则间夜成本高）。

因素三：公共区域——提升酒店或民宿品质的最强手段

公共区域指的是客房以外的区域，例如院子、露台、会议室、多功能厅、餐厅、咖啡厅、酒吧等。

对于住店的人来说，其实没有几个人会整天窝在房间里，所以除了外出就是在公共区域休闲消费了，因而公共区域的装饰风格和布局调性很大程度决定了消费者的印象。

因素四：房租

每间夜的房租成本=房租年总数÷ 365 天÷房间数

此数字对市场调查和定位很关键（免租期尽可能拉长给装修留时间），例如房租是 12 万一年，那就是一个月 1 万，那一个月平均 30 天，一天就是 333 元，如果这个物业能出十间房，一间房一天房租就是 33.3 元。

再有就是房租砍价，了解除了你以外还有多少人在和房东在聊，尽可能完善并贴近现实性地描述改造业主房屋的结果。如果你最终得到的价格不理想，还有一招就是拉长年限，用递增的方式来将前期的投入减少，前提是要确定这个地方可以坚持长久下去。

因素五：合同年限

一般来讲，投资酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足够长就要注意房租递增率是多少。

下面直接进入基建装修内容。正式装修前，关于设计问题，这里老黄要声明的是自己在这方面不够强项，以往做过的店基本是根据市场需求自己设计或者某股东是大设计师的，所以没怎么和设计团队翻云覆雨的讨价还价过。

找设计师首先要确定自己想要设计的风格（依据市场调查进行合理选择），然后是寻找合适的设计师。最怕的就是人家是传统风格的设计大师，你非要让他给你设计现代或欧美风，当然你还需要对这个设计师之前的作品有所了解。

最后就是谈价格。在设计效果图和平面图出来之后，你的房间数总量、公共区域面积及功能性、餐厅、酒吧、户外区域等也全部确定好以后，就可以开始计算基础营建的相关硬件设备的费用了。

老黄会提供一些相关的表格，虽然不是最全面的，但对于中小型的住宿来讲应该够用了，先简单列举一下所涉及的项目：

砌墙、房顶、灌注、钢架、地面、内墙、外墙、防水、保温、上水、下水、污水、冷热水、强电、弱电、电箱、中央或单体空调、地暖……

基础营建多到简直说不完，不过好在有表格，不过这些过程中有一些也需要注意，你要不懂工人总是会糊弄你。

个人经验

强电和弱电：必须统一同一拨人做。

下水和污水：卫生间反味大多都是因为下水和污水管没有处理好，这是根源问题。两根管分别从你的房间出去到住宿外的市政管道，可如果市政管道不分下水和污水，从房间里面分开也没啥效果，所以之前一定要尽量和市政沟通，至少问清楚市政管道所在的位置。

取暖：一般建议用地暖。空调取暖便宜，但是感觉会很干，容易产生不舒适的感觉。

电力：电力问题非常重要，最正确的办法就是联系国电网。

热水系统：最好能够满足最大入住热水用量的 1.5 --- 2 倍，要为浴缸设置和集中用水作出打算，客人才不会考虑一个一个排着顺序用水呢。

房间采光和通风：一般所谓的“暗房”就是没有直接阳光的房间，这种房间客人一般不会接受，所以设计的时候就需要额外注意，否则暗房绝对卖不上好价格。还有通风，如果实在达不到良好的效果就安装新风系统。一般的中央空调都可以附加这个系统，价格也不是很贵。

大型设备放置：像中央空调、热水的大型设备室外机噪音很大，一般会放置在房顶或者足够远的地面角落，如果放置在房顶就要安装减震系统，否则房间会像地震似的嗡嗡响。

房间隔音：可以使用小尺寸砖墙，再加上隔音棉之类的材料效果会更好。

房间布局：这里就强调一点——电插板位置，非常影响入住体验的小细节。

卫生间布局：干湿分离那是肯定的，足够大的洁面镜与专用发光化妆镜以充分满足各种需求。地漏至少两个，水漫金山的卫生间只能给客人讹你的充足理由。还要注意地漏地面坡度。像将浴缸装在卧室的床旁边就很…嗯。

房间便捷设施：晾衣架、衣挂架、穿衣镜等等都要有。

无线网络：现在无线对入住体验的影响至关重要。100 MB包年价格不到公司办理的十分之一，但是有网警系统，如果同时四台以上的电脑设备连接就会断网再连接。

万事俱备之后，协调各个施工方之间才是最重要的问题，它直接影响是否能按期完工。所以跟每个施工方签好协议，款项最好分三次或者以上付，通过每一阶段付款制约对方。

一般来讲，如果分三阶段付款，第一、第二阶段基本上是施工方的材料费和人工费，第三阶段是供应商的纯利润，所以掐好时机呀！不过有的时候施工方会在最后乱加增项，这就是考验你做监工的记忆力的时候。

硬件家具

第一次采购，挑选一些门面较大的厂家总不会吃亏，或者朋友推荐。老黄的供应商很靠谱，也是一点一点筛出来的，有需要可以帮你推荐。最后记得，采购时尽量不要付全款，先一半，尽量拖一段时间再付另外一半，以防万一啊。

经过以上三点基本上决定了投资成本组成，但是一定在核算之后再增加 20 --- 30% 的预算，用于应对意料之外的增项支出，所以如果总的投资预算在 120 ---130% 之间是比较正常的。

也许你会想：这么费力才核算完成，我这房间怎么也得卖价到四位数了吧？先别急，下面的几个步骤才是决定卖价和回本年限的关键。

最后来说一下开张前的线上和线下准备。

1.先了解各大民宿平台，然后在上线之前，你需要做的是准备好民宿图片和宣传文案，这两点都非常非常重要，先说照片，之前我也说到过要找好的摄影师来拍摄，他们往往能发现亮点而规避缺点，这是非常必要的投资，等同于是在给自己拍广告。

2.差不多的位置，肯定会选照片好看的。其次是文案，请做好清楚而明确的房源描述，不会写的看看那些优秀文案是怎么写的，它的目的主要有两个，一是让人看了就能明白，减少不必要的沟通成本，二是宣传。

3.做一个简单的居住说明文件，避免反复回答客户的咨询。在这个说明文件里我分为了五个部分，每个都可以根据自己的情况去做调整。以大连的民宿为例：

➊入住前的提醒

比如：来之前请查好大连的天气，确定带好适合的衣物；出于卫生和环保考虑，我们不提供一次性牙刷，请自备牙具。（这个根据个人情而定，有的民宿会提供，有的不提供，如果不提供要提前让客户知道）；夏天延误情况时常发生，飞来的小伙伴们可以考虑买个延误险……等等。

然后在后面留好自己的联系方式，微信和手机号。

➋交通和导航说明

做一个能帮助客户快速找到房子的交通及导航文字说明，一定要明确明确再明确，具体具体再具体，千万别按照“东南西北”来说明，大部分女生看不懂，目的是避免客户找不到住处一直打电话问，增加沟通成本，体验也不好。

有说到这儿有个挺有意思的现象，就是国外友人一般很少会给你打电话问地址，但同样的地方，咱同胞们几乎每个都会打电话问，有的也写得非常清楚了，可是他们喜欢打电话确认。

这里主要是关于涉及到入住时间和如何开房门，有的民宿是钥匙，有的是电子锁，怎么获取钥匙或电子门锁密码都要在这部分里写清楚。

➌详细的房屋守则，以下图为例：

➍提供一些基本的信息

比如WiFi密码，比如备用的生活用品在哪里可以找到，目的同样是减少沟通成本。

➎关于退房

写清楚最晚退房时间，有一些临走前的嘱咐，比如“退房离开时请带好随身物品，帮忙关掉房间内的灯，钥匙放在屋里即可。”等等。

➏为了增加入住体验还可以提供其他东西

比如说代订旅游景点门票的服务、租赁拍立得的服务、推荐旅行攻略和美食攻略等等，前期准备时不会花费太多时间和精力，可是却是一个一劳永逸的事儿，在服务上比别人稍微做得细心周到，就能获得更好的口碑，比如这一部分的前期准备很少有人能注意到，从我的经验中总结出几点供大家参考：

1.刚开业的时候，找几个朋友做一个居住测试，尽早发现房屋的问题，比如缺少什么，居住起来还有哪些不便等等，在上线之前解决好，提供给住客更好的体验，保证之后的好口碑。

2.上线之后不一定能马上接到单，这个时候不要干等着，找几个朋友刷几单，先积攒一些好评。

3.可以提供留言板或者是能打印照片的机器，方便住客留下他们关于这里的美好记忆，慢慢收集起来就变成了可以宣传的资料。

开民宿前应该做哪些准备，是一个很系统化的方法论，我们尽可能写得全面，希望这份指南对所有想开民宿，或者已经开了民宿的朋友有所帮助。

读万卷书，行万里路。读道文旅很荣幸和您分享这篇文章！不落地，不创意，如果您有好的素材案例，也欢迎下方留言分享~

2021年投多少钱，才能造一家舒适的民宿？

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