观点｜2018房企发展趋势图：强者恒强，定位分化
笔者以为，2019年的房地产市场趋势是“强者愈强，强强对决”。
——盘和林
伴随着2018年的结束，房企的年终成绩单也火热出炉。克而瑞发布的销售数据显示，头部三强“碧万恒”基本格局未变，碧桂园以7287亿元再创行业高峰，万科以6069亿元紧随其后，恒大则以5511亿元的销售额位列第三。
2018年，越来越多的房企迈过“千亿”门槛，千亿军团的扩充速度远超想象。2018年，千亿房企共有30家，2017年，这一数字则是17家，一年时间近乎翻番。将时间轴拉长，2015年，这一数据对应的是7家，2016年为12家，三年间，千亿军团扩充了3倍之多，年复合增长率超过60%。
回首2018年楼市，可谓是跌宕起伏、风起云涌，虽说今年紧缩的调控使得楼市风声鹤唳，人心惶惶，但从行业整体来看，只不过是“考题”难了些，表现依旧是可圈可点。“碧万恒”此次依旧稳居“前三强”，“强者恒强”的趋势十分明显。
不过，百强房企朗诗集团的业绩颇具“神奇”色彩，克而瑞数据显示，朗诗集团2018年前11个月的单月业绩最高为56亿元，最低为10.8亿元，剩余月份表现平稳，均超过30亿元，但是12月份单月业绩却达到了107亿元，相当于7-11月销售额的总和。
且不论其对外公布的数据是否有水分，从朗诗集团的业绩表现，我们可以看出，在销售端，各企业依旧保持抢周期战略，积极推盘以实现项目的去化，狠抓回款。
不过，正所谓“巧妇难为无米之炊”，在资金命门被收紧的阶段，房企若想通过“快速回款”的方式保住企业“元气”，必须“手有余粮，才能做到心中不慌”。
因此，土地成为了各大房企必争的重要资源之一。2018年，房企拿地“梯队”明显，位列销售榜前十房企的新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说排名前十的规模房企瓜分了百强房企手中约50%的地块。这反映出，土地市场目前的状况也是“强强对决”。
不过，在此大趋势下，自2018年棚改货币化改革后，各房企的战略布局也出现了一定程度的分化，有的继续驻军三四线城市，有的则回归一二线城市。
然而，由于一二三四线城市的房地产市场特点各不相同，对于经济基本面依赖程度也不同，要想实现资金的迅速回笼，“因城施策”就显得尤为重要。具体而言，一线城市目前占据主导地位的依旧是首套房置业需求，二线城市的改善型需求正在增加，三四线城市首次置业以及改善行需求均在逐步提升。
在三四线城市的楼市需求稳步提升时，房企对于在三四线城市拿地也青睐有加，据克而瑞统计，房企在三四线城市新增土储建面占比接近6成，比二线城市高出20%。
土地份额之所以一直向三四线城市下沉，除了与城市土地总量有关，还与房企的市场定位有关，例如靠三四线城市起家的“碧桂园”，企业的战略布局必定会在三四线城市“遍地开花”。
从市场的价量数据来看，2019年的房地产市场仍旧是在调整期内，目前的趋势是“强者愈强，强强对决”，所以在此阶段，小型房企需要谨慎外拓。至于市场何时能够稳定下来，根本还是取决于经济主体之间何时能够形成“一个相互制衡的机制”。在这个阶段，房企需要精准把握市场机遇与调整周期，“因地制宜，因城施策”是最优选择。
随着国家调控政策的成效逐渐显露，房地产市场的竞争也越来越激烈。增量放缓就意味着内部市场结构将会出现变化，在这场“分化”的战争中，最终能够找到适合自己战略布局的房企将会成为最后的赢家。当然，正是市场中每一个企业自我调整，逐步分化的过程，促进了房地产市场整体结构的优化以及产品供给的多元化，从而满足了消费者更加丰富的需求，自身抗风险性也会变得更强。
（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）
编辑 沈玉洁