8.6成都主城区土拍解析，泡桐树本部学区土地入市
今天的主城区土拍，图片用的四川乐居
一号宗地
宗地位置：青羊区文家街道办事处蔡桥社区10组，苏坡街道办事处万家湾社区9、10、11组
净用地面积：74.1561 (亩)
净用地面积：49437.43 (平米)
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：1.5
起始楼面地价：9500 (元/㎡)
成交楼面价：13670元/㎡
竞得者：首创
溢价率：44%
在与地块相关的建设要求和竞得人义务里，竞得人须利用位于青羊区苏坡街道万家湾社区10、11组，净用地面积约42.0523亩的1宗国有建设用地（未纳入土地出让范围），出资建设万家湾安置房项目，建成后，无偿移交给相关主体，而该项目的投资固定总额为31526.985万元（已扣减实施部分）。如果竞得方未能按照合同履行相关义务，相关部门将不予办理万家湾74亩地块的预售许可。实际成本，销售一般会给你吹到18000—20000的！相信我，毕竟是配建安置房，你按照4000一个平方算也不低。最后开出来价格预计就27000-33000左右吧，参考金茂府或者印长江。产品系也差不多。首创在成都的项目也还是多，建设路的首创天囍不要忘记，已经3年没开了。
价格应该不会超2w！位置很不错。
现在最开心的就是绿地新里城，新里城还有加推，预计价格15500-17500。大家可以去试试。不过新里城维权是比较厉害的，交付这几年绿地一直不太好。所以大家还是留意纠结下！
其实我个人对万家湾这个区域不是很喜欢，光华大道靠温江了，且现在已经西控（虽然属于中优板块），意味发展有限，毕竟有点交界区域。温江那地方最近几年一直都很阳痿，地价也没啥大热。开发商估计也不咋看好。上次成飞那块地新力高价拿了，我也觉得脑子抽风了。你们与其等这两个还不如抓紧去摇新里城，或者帮朗基香汇去库存
二号宗地
宗地位置：青羊区实业街30号
土地用途分类：商业兼容住宅
商业占比上限：75.3866 %
计算容积率：2.5
起始楼面地价：8470 (元/㎡)
成交楼面价：8470元/㎡
竞得者：锦弘川发公司
溢价率：0%
宽窄巷子附近。实业街意味什么？没错，是泡桐树小学本部的学区！成都目前最知名最好的公立小学，这个才是真学区房，比那些为了炒地的给你建的分校正统多了。
这个房子的学区价值，就给了即便老破小都卖得出豪宅的价格
这块地皮理论上应该很吃香，为啥零溢价成交？根据出让文件要求，该宗地竞得人需要在宗地内返迁住房52套，返迁不低于5980.24㎡的商业用房、不低于15268.078㎡的酒店用房及相应酒店配套的地下设备用房、地下车位等。基本都是商业和酒店啊，反迁比例也大，住宅占比太小，要是纯住宅我保证就超一心桥地块了，因为2.5容积率29亩地，总建筑面积4.8万方，配建2.6万方，可售面积2.2万方，配建算4000的成本，实际可售楼面价22000-24000。所以不要觉得这地价便宜。预计开出来，和绿城差不多
而且这个区域是两江环保皇城区域少城区域，意味是正统一环，之前给大家讲了，这个区域修出来的房子不分刚需，不分普通，不分棚改！因为政府是打算定位终极改善区。
这个房子周边的配套几乎是完美的，医疗，学区，商业。几乎占据成都最好的。
这里说哈开发商——川发锦鸿，
实际上是锦鸿集团，你们体会下为啥零溢价吧，又是个高投，天投，人居。。。
最近在锦江生态带有个项目地价才1200多，川发天府上城，预计价格就13000左右，天府新区的可以考虑！
接下来是宗地三
土地位置：成华区保和街办
土地性质：住宅用地、商服用地
土地面积：180.5741亩
容积率：3.275，具体如下
地块1（住兼商）：2.5，商业不大于49%；
地块2（纯住宅）:2.5；
地块3（住兼商）:2.5，商业占比不小于30%且不大于49%；
地块4（商兼住）：2.5，住宅占比不大于45%；
地块5（商服用地）:6.6
建筑密度：地块1不大于25%、地块2不大于20%、地块3不大于25%、地块4不大于40%、地块5不大于50%
建筑高度：地块1、2、3、4不宜大于100米，地块5塔楼高度不小于260米
配建要求：商业用地部分为产业项目，建成后自持比例不低于总计容商业建筑面积50%，不得整体或分割销售，地块2建开闭所1处，地块4建公厕1处，地块5建公厕1处、环卫休息站1处
起拍楼面价：6897元/㎡
成交楼面价：6897元/㎡
竞得者：雪松控股
拿地的雪松控股集团总部在广州。2018年，以2210亿元营收上榜《财富》世界500强361位。实际是很牛逼的一个企业，在今年年初的成都TOD商业发展大会上，雪松控股签约投资成都市成华区东客站TOD合作项目，而这一次拿地，也意味着其在成都的正式布局落定。
根据相关建设条件显示，地块五的塔楼高度不应小于260米，这就意味着，东客站板块或将出现一个新的商业地标。
该宗地商业用地部分为产业项目用地，建设要求也很严苛，须引进世界500强企业西南总部（他自己就是了），国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部；以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻；须引进1家以上（含1家）证券、信托类金融企业在成华区设立分支机构，该分支机构须6个月内在成华区完成登记注册，实缴到位市外注册资本金不少于5000万元；须引进1家国际大宗商品供应链集团企业；保证本宗地项目投资总额不低于60亿元，且在项目建成运营后，项目投资方本身及引进企业年销售额不低于400亿元，并在项目建成运营后5年内年均缴纳全口径税收（不含本项目建安税和房产税）不低于10亿元。
这种招商引资我们可以预见东客站板块今后一定潜力无限，就业上就提供保障，商业早前规划也是非常多的。学校是渥太华全系列。
这个地块打造是非常难的，而且最后的住宅价格，目前来看没有配建，都是招商引资，所以还不一定是如何呈现。所以为啥成本这么低，不是一般人玩得起的，最近一次土地供应为2017年11月底由人居拿下的两宗纯住宅用地，当时成交楼面地价达到12000元/㎡，并分别无偿移交28%和33%的租赁住房。实际地面价差不多15000了，所以东客站板块溢价没那么低。
德商迎晖天玺距地块最近，也是片区内关注度较高的项目。无论是10250元/㎡的楼面价，还是其一直强调的高端定位，亦或是首批次21876-25617元/㎡的开盘价格还剩285大户型，土豪按照600多万预算是拿的下来的。