360度解析为房企搞钱的「地产融资岗」
很多房地产公司发展过程中，其组织架构有这样一个中心，叫做投融资中心，可见投资和融资一直紧密相关。
毕竟现在土拍市场又开始出现高溢价拿地，大房企们出手阔绰大量囤地，除了头部几个账上现金比较富裕的房企外，其他房企都要靠融资来解决。
甚至投决会上没有解决好前融问题，财务一把手可能连土拍保证金都不给投资部打。
下面进入正题：
地产融资岗就是为集团搞钱的，如果说“巧妇难为无米之炊“中，”米“指的是投资部跟踪的土地，”炊“的那把火就是融资部要找的钱。
没有米，就没有饭吃，而没有火，这生米也无法下咽。
所以说，一般地产集团最重要的两个部门就是投资部和融资部。至于其余部门，可能是调味料吧（开个玩笑，地产圈没有鄙视链，狗头保命）。
在介绍地产融资岗工作内容前，先按照项目的一个完整周期来看一下不同的融资方式。
最早的融资工作在拿地前就已经开展了，胆大钱少的房企土融都要依靠资金爸爸。
由房企某区域公司和资金爸爸（GP&LP组成的有限合伙企业）共同成了一家SPV平台公司，配资比例可高达70%，然后去拍地。
至于利润分成，多是地产圈习以为常的假股真债（另一说方法：明股实债），资金爸爸主要还是以固定收益为主，项目销售情况好利润高的情况下再加1-2个点的分成。
如果房企没有引入土融，100%控股公司去拿地，可能通过信托渠道开展前融。
不过现在非标融资政策越来越紧了，继几年叫停委托贷款后，银保监会对信托机构资金进入房地产行业一直严于监管。
而且信托融资是一种高成本的短期融资，融资时间一般在3-6个月（土拍大多数6个月内付清土地款），资金成本在12-15%。
开发贷是地产融资成本低、融资金额大、对项目开发最友好的银行贷款了。
国内开发贷的放款要求是“432壳”：
即四证齐全，项目具备《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；
自有资金应不低于开发项目总投资的30%；具有二级房地产开发资质；有一个干净的壳公司来作为借款主体。
开发贷资金一就位，我们就会替换掉信托前融资金，开发贷成本在8%左右。
而后续到可以销售，购房尾款又可以做一笔ABS。
但是过来人想说，购房尾款的融资工作跟进，真的特别麻烦，因为你需要不停的去找项目尾款置换银行已放款部分的抵押。
如果有物业的话，也可以有物业营收ABS，也是力气活，耗时耗力所获资金少，现在看来开发贷真的是幸福。
在项目开发建设过程中，还会有商业承兑汇票（项目上开给建设总包或分包公司），和银票不同的是保证机构一般为房地产集团，市面上可以背书转让，但是不能直接贴现，6-12个月的延后付款。
也是一种项目上的融资手段，相当于信用债，据说2019年恒大开出去1600亿的商业承兑汇票，大佬就是大佬，难怪销售额都6000亿元了。
项目拿地后，资金条线还会有跟投机制。
中国房企跟投制度比较完善的有碧桂园的同心共享计划和万科的事业合伙人，其他百强房企纷纷效仿，成了有限合伙公司。
除了集团高管和项目总外强制跟投外，普通员工也可以自愿跟投，前者劣后（风险大，收益大），后者利益锁定。
好了，现在可以介绍融资岗工作内容了。
融资岗在集团和区域的工作内容不太一样，集团主要进行融资管理和总对总授信。
融资管理是对各区域/项目的融资方案进行审批，在多个融资方案中选取成本低、监管易、落地性强的最佳方案，在源头上把控集团融资成本和融资风险。
融资管理还包括制作集团融资台账，动态管理各区域的融资余额，贷后管理的还款时间和金额抄送财务部门。
通过融资台账数据趋势向实控人汇报整个集团的资金情况，在顶层架构上部署资金战略安排，并且控制融资风险。
总对总授信指的是某地产集团和某银行总行，互相友好访问，房企递交基础资料、运营数据和财务报表，银行考察后将该房企纳入白名单，出一个总的授信，在该授信内审批开发贷等有绿色通道。
除了以上两点，像购房尾款ABS和物业ABS也是在集团层面开展的融资工作，因为涉及多个项目资源的调用。
区域/项目融资一把手的主要工作是拓展新的融资途径和融资渠道，开拓政府、金融机构资源；
融资经理的主要工作是设计融资方案、交易谈判、完成融资方案的落地、贷后管理（还款还息和金融机构的关系维护）；
融资小兵的工作是完成融资前的各项准备，对接金融机构的小兵进行资料的收集，一般是项目公司的基础信息（营业执照正副本、开户许可证、法定代表人身份证、企业征信报告）、运营信息（近期财务报表、项目运营介绍、可研报告）；
在金融机构风控审核期间，再提交个性化需求的一些补充资料，当然了，运营介绍和可研报告的撰写也是小兵的工作内容。
后期金融机构放款，对接的融资人员除了需要完成集团的融资台账填写，还需要管理自己的融资台账。
机构放款一般分批次，还款还息节点也因不同的金融机构而有差异，融资人员需要及时沟通财务人员进行款项的安排。
融资人员在拿地前期和投资人员走的比较近，因为要根据项目进行金融机构的筛选和融资方案的设计；
后期和财务走得比较近，涉及到资金放款安排和还款提醒。
加一句题外话，像某贸那种资金强管控的地产集团，集团很富，项目很穷，项目上融资款会被集团直连归集。
但如果不这么做，又会有一个弊端，就是集团层面有些区域很富，激进拿地，有的区域很穷，还融资款需要集团救助，集团没有钱的话，那岂不是闹笑话了。
关于这种拉锯战，目前不知道有没有房企找到一个平衡点。
这个和投资岗差不多，也是四大流派：
1、技术大牛派
从银行、基金、证券跳槽过来的大牛，一般就是技术流。
他们是资金爸爸的时候看过了太多融资方案交易结构，拿到一个项目，脑子里已经呈现多种方案。
画几张交易架构图，让下面的人写一下PPT报告，就可以让大boss审核，然后乙方入库、交易谈判、递交材料、审批放款一气呵成。
2、金主红人派
如果你认识几个资金爸爸，但融资放款还是要取决于你现在的平台是前几强，其实这个资源还不算铁。
真正的资源流是可以打通金融机构的风控和评审会，让金融机构为你量身定做融资方案，百分百过风控和落地，而且资金成本优秀。
不过这个存在很大的风险，因为一不小心就会被审计。
其实一些总经理、总监在十几二十年的工作生涯中，与金融机构多次合作而赢得很好的口碑后，也算是拥有了资源，做起业务来会比新人顺利。
毕竟中国是个熟人好办事的国度，马爸爸不是说未来信用可以当钱花吗（马云：我没说过）。
3、资深串串派
一般都是银行、证券、基金等高管退下来后，因为之前的老部下在机构的重要岗位上，为了不浪费自己前半生的汗水，将关系变现。
也有不在地产集团任职，做起资金中介的，或者开个私募基金的，收取2%通道费，那也是很厉害了。
你想一下，如果10亿元的融资，他通过一个介绍饭局就可以入袋2000万，王老爷的1个亿小目标看来也不难实现嘛。
4、热场哈哈派
怎么说呢，一个公司除了有人干活，也需要有人能在饭局上耍嘴皮子，能喝酒，能活跃气氛。
不是有句话，合同不好签，就是酒没喝够，吹牛流不仅吹嘘自己公司实力雄厚，也能吹的对方飘飘欲仙，仿佛两人原本就是好哥俩。
这种人不能多，配比超过20%，其他干活的同事可能就跳槽走了。
融资岗的发展路径还是比较多样化的。
如果你就想在地产融资晋升，你可以从融资专员-融资主管-融资经理-融资总监-分管融资副总裁。
当然，这是一个金字塔，越大上面人越少，融资经理是个分水岭，很多人职业生涯中止步于此。
如果你比较有野心，想成为资金爸爸，你可以去四大，不是银行哦，银行的一般都会往外跳。
金融全牌照之四大：华融、信达、东方、长城，到时候你原来地产的领导可能还会微笑着请你帮忙。
当然，你也可以中途转财务or风控，在融资财务风控全部掌握后，走上人生巅峰，去房企当CFO（只要你够厉害，年薪一个小目标不是梦）。
感觉和投资岗很像诶，其实除了投融资、运营和其他地产岗位也都需要这些能力：
1、专业知识：既然是融资岗，没有金融的两把斧，一辈子都只能当个小兵打打杂了。
如果不是金融类专业的，建议考一下CPA、CFA等金融证书，不仅仅为了拿证，而是为了在学习的过程中夯实（其实是恶补）金融知识，毕竟不能每次谈判听到新词汇都百度吧。
2、吃苦耐劳能力：投资经常性出差写报告，融资也需要跑一线总行找钱，飞机高铁上写报告也是常有的事。
office软件word、excel和ppt需要精通，好看的汇报材料不仅拉风还加分。
3、培养政策敏感度：比如每次出台融资政策的缩紧，你就要及时更改下一个融资方案，考虑到原有存量不变的情况下，新的融资增量落地性变化。
4、人际关系能力：毕竟有钱的就是大爷，在与资金爸爸的沟通过程中，能不卑不亢，舒服地完成业务、留下好口碑。
为下一次的合作铺路的融资人员一定有很好的交际能力，这样的人一般在公司投资部也能最早的获取项目全套资料，财务部也会很好的配合放款还款计划。
相比较地产投资，地产融资对专业的要求还是有一点的，财会金融类专业的同学比较容易胜任。
如果不是这些专业的同学，可以在大学期间考一下证券从业、基金从业、期货从业、初级会计，帮你了解基础的金融知识，勤能补拙。
当然，你如果能先去资金爸爸那边，再来地产融资，那会晋升一个层次。
地产行业是一个资金密集型行业，资金需求大、要求周转快。
地产融资岗需要运筹帷幄，帮助集团用最少的自有资金撬动最大的项目，项目周期内各种融资方案无缝衔接，所有资源都利用到位（资产抵押、股权质押、实控人连带保证）为集团拿地保驾护航。
最后，祝大家都能在自己喜欢的岗位上干的开心。
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