地产投资人快速崛起的秘密在这里！ / 开普饭

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牧诗有话说

当初建立知识星球“房地产”的初衷，是希望能打造成为地产行业“真知灼见”的聚集地。

吸引行业最优秀的人才加入，各抒己见，交流行业点点滴滴，解决个体从业者信息不对称，从而快速成长。

我尽自己所能解答大家各种职场困惑，投资拓展中遇到的各种难点，同时好的干货内容和问答，我会入选精华，这些是星球宝贵的知识沉淀，是一本可以回看的干货笔记。

转眼星球人数即将突破800人，聚集了全国各地TOP房企各路大牛。从土地，营销，设计，工程，成本，评审，融资，财税，法务等各条线专长人才。

我感谢这个平台，也让我认识了大家，结交了很多朋友，学到了很多东西。

总之一句话，和优秀的人在一起，就能一起成为更优秀的人，共勉。

PS:

1\为给大家提供更牛更专业指导，我打算邀请嘉宾进驻我的知识星球，招募具有至少8年以上工作背景和专长的朋友,可加我微信mrthinker_1提供个人资料私聊。

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星球高能问答合辑之一

Q1:前辈好，大学毕业刚入职投资部，感觉填测算表，跟项目，难跟上节奏。

牧诗

刚毕业限于项目经验遇到这样的问题是很正常的。目前可以尝试做到以下几点：

1、尽可能去找你们公司内部关于投资战略、投资测算、项目研判、市场调研等相关的内部资料来学习，看你善不善于去找了。

2、多争取接触实际项目的经验，刚入职多问问部门前辈同事有没有可以帮忙的，主动去做，做的过程中可以学到很多，无论测算也好报告也好，不自己亲自做是不会发现问题的，也得不到提高。

3、目标市场，多出去踩盘，了解市场，包括售价，主力产品，面积段，户型功能布局。

4、多结交同行朋友，每次拍卖都去现场，多主动递交名片，能认识很多行业朋友。

Q2:现在百强地产公司如何建立土地信息库，能提供具体的操作流程嘛？

牧诗

建立土地信息库常见方式：

1、扫地：所谓的扫地即是查阅近三到五年的土地成交信息，再开车在全城市进行一一对比，没有动工的都是可以寻求潜在合作机会的，在卫星图上标注出位置及土地基本信息；这个是找过去的地。

2、政府沟通：与当地国土局、规划局、政府投资平台等积极接触寻求未来1-2年的供地计划，提前有数早做战略铺排；这个是找未来的地。

3、银行、联交所、行业协会：这些组织往往由于业务原因都会积累大量的土地资源，保持联系往往有意想不到的效果。

4、公司已有合作方或个人资源推荐。

Q3:土地踏勘现场主要注意哪些，如何发展潜在的问题？谢谢！

牧诗

抛开市场不说，纯粹土地踏勘应该着重关注以下问题：

1、红线范围内场地是否平整，是否有较大体量的土石方，土石方成本高直接影响到测算阶段成本的估算；

2、场地内是否有未拆迁建筑物、地上附着物（青苗费）、坟墓等；

3、高压线，一定要考察清楚高压线的电压，不同的电压拆迁费用不可同日而语，如10KV与220kv，如果不能拆迁，是否可以下地，下地成本？

4、场地下暗藏管道或市政官网，自来水管、天然气管道等；

5、红线周边是否有地铁或道路规划，是否需要考虑退距？退距多少？暂时想到以上这些，后面陆续补充，也欢迎大家补充。

星友补充：地下的话，国防光缆也尽量注意。有时间也可以看一下周边极具优势的配套，以及是否有重污染企业等另外关注周边是否有加汽加油站，极大的不利因素。

Q4:看完地块后，结合项目情况，向领导口头汇报要点及注意事项？

牧诗

1、城市：准备一份完整的城市地图，重点讲城市发展方向、板块划分、板块房价水平、存量情况；

2、区位：项目所处板块、是否处于城市发展方向、周边配套、是否有学区等；

3、竞品：主力竞品定位、售价、去化、存量、户型、客户来源情况；

4、本体：道路通达性、有无拆迁、高压线等不利因素、土石方量；

5、方案：主要指规划方案，业态、各业态体量、层数、梯户比、主力户型面积段；

6、测算：净利率、IRR、各业态利润情况；

7、结论：你的明确结论，跟进/不跟进，跟进的话需要领导提供怎样的支持。

Q5:关于收并购一般有哪些步骤？如何设置路径风险管理点在哪里？

牧诗

1、收并购一般步骤为：获取土地信息-初步研判-尽职调查-价值研判（投资测算、风险点梳理）-设置交易路径，规避风险-项目谈判-协议签订；

2、常见风险：土地方溢价，无票成本增加导致土增税、增值税较多；土地未满投资额25%；土地方恶意做高成本；土地在母公司手中，而母公司债权债务复杂，存在或有负债；土地成交年限较久，补足年限需要补缴土地出让金；商业车位货值占比太大，利润沉淀在商业车位中；项目已建工程存在质量瑕疵：土地已抵押，完成转让需一笔资金解压土地，存在资金安全风险等等；

3、交易路径设置：需根据不同的风险设置不同的交易路径，如为规避税费在母公司债权债务不复杂的情况下采取增资扩股的方式优于股权收购的方式；投资额未满25%，收购方可以在签订协议的情况下先代为操盘投资至25%后再进行股权转让等等。根据不同的风险采取的交易路径千变万化。

Q6:对于二手项目，土地使用权转让和收购股权有什么区别吗？通过股权收购获取土地开展工作的流程具体是怎样的？

牧诗

土地使用权转让实质上属于资产收购，简单理解就是买卖资产（土地属于资产）；而股权收购主要标的物是公司，而公司名下往往控制着很多公司也间接控制着资产；

因此股权收购往往涉及较复杂的债权债务关系，需要做充分详细的尽职调查；而土地使用权转让更多的风险在于出让方早期获取的土地成本较低，现阶段转让出来往往会伴随大量的资金成本+溢价，这些成本出让方并不能提供有效发票，因此无法抵扣土增税与增值税。一般情况下不采用股权收购方式，除非目标公司债权债务非常干净；

工作流程为：尽职调查-梳理债权债务关系-设置交易模式-签订协议-工商变更。测算一定是要考虑有可能发生的所有成本的，包括过程中有可能发生的各类税费及或有负债等。

Q7：能否通俗易懂的解释什么是“小股操盘”，它的利弊有哪些(融资方面)？

牧诗

小股踩盘顾名思义，就是占据占合作公司小部分股份但是行使操盘权。

所谓的“操盘”即是指指导项目合作开发的主要职能，包括工程、成本、设计、财务、采购、营销、品牌等，并最终要求并表；在实际的操作中，往往是小公司有地而没有品牌及操盘能力，而大公司有资金、操盘能力、品牌，却没地，此时二者一拍即合，合作开发，小开发商通过大品牌实现产品溢价，大开发商通过此种方式顺利进入某个城市与小股操盘相区别的就是“品牌输出”了。

品牌输出就是大开发商输出品牌和管理，不投入建设资金，收取固定管理费，现在越来越多的大企业已经不采用这种模式了，由于只是参与管理没有绝对的主导权，后期大企业退出以后，怕小企业物业管理不善或后期项目进一步烂尾，会对品牌形成极大伤害。

Q8：请教下，收购一项目30亿元，其中10亿无票，做测算时咋处理呢

牧诗

总对价30亿元，20亿元有票，10亿元无票，理解为溢价，从避税的角度常规的操作手段是从税后净利润中扣除.

常规处理手段为，与对方沟通这10亿元溢价不先行支付，以项目公司利润分配形式给他，测算时候要看你们公司的表格构成了，有些公司在总成本表里有一项专填无票溢价，如没有可在项目最终净利润中直接减。