营业税改征增值税政策指引之四
发布时间：2016年12月26日
一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为时间应如何确定？
根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。
二、房地产开发企业已在销售额中扣除的土地价款可否一并开具增值税发票？
土地价款是房地产价格的组成部分。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，可就取得的含土地价款的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。
三、房地产企业从地方政府取得的地方税费返还款、奖励款等，是否应征增值税？
房地产企业从地方政府取得的地方税费返还款、奖励款等，不属于增值税应税范围，不征收增值税。
四、房地产开发企业取得政府部门的土地返还款，是否应从扣除计税的土地价款中扣减？
根据国家税务总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业允许扣除计税的土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，且可扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。土地价款作为销售额的组成部分，在计税时已从销售额中扣除，为保护税基，避免超额扣除计税，对政府部门奖励返还的土地款，应从可扣除的土地价款中扣减。
五、个人销售未办理房屋产权证的自建自用住房，如何征税？
根据《营业税改征增值税试点实施办法》附件三相关规定，个人销售自建自用住房，免征增值税。按照实质重于形式的原则，个人销售的自建自用住房如无法提供房屋产权证明的，可根据纳税人提供的相关自建证明享受增值税优惠政策。
六、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税方法，如何界定取得不动产的日期？
取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
直接购买的：以合同约定的接收日期为准，若实际接收日期早于合同约定的接收日期的，以实际接收日期为准。
接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。
按受投资入股、抵债的：以不动产移送的日期为准。
自建的：以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。
七、其他个人出租不动产的租金收入，是按次计算还是按月收入计算适用小微企业免征增值税政策？
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收政策管理事项的公告》（总局公告2016年第23号）规定：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
八、一般纳税人租赁不动产、租赁固定资产、进行不动产装修取得的进项税额，是否应在应税项目和免税项目间进行分摊？
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。按此规定，一般纳税人购买涉及固定资产、不动产的租赁服务、建筑服务等服务，如专用于上述不得抵扣项目的，则不得抵扣进项税额；兼用于上述不得抵扣项目的，可全额抵扣。
九、纳税人转让土地使用权，应如何计税？
纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
纳税人仅转让土地使用权的，应按销售无形资产—转让土地使用权缴纳增值税，具体分以下两种情况：
一是根据财税【2016】47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二是纳税人发生除财税【2016】47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。
十、从事建筑服务的纳税人采取挂靠经营的，应如何缴纳增值税？
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条之规定，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人为纳税人。否则，以挂靠人为纳税人。
十一、跨县市提供建筑服务的纳税人如何开具增值税发票？
根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第17号）第九条规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。小规模纳税人、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，可自行开具发票的，应按有关规定自行开具增值税发票。
十二、物业公司收取的停车费，应如何计税？
根据《营业税改征增值税试点实施办法》之附件《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。物业公司收取的停车费应按不动产租赁服务征税。
十三、物业公司代收水费，应如何计税？
根据总局2016年53号公告，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
物业公司可以按收取的全部价款和价外费用全额向服务接受方开具3%的增值税专用发票。
十四、酒店企业在提供培训、会议服务的同时提供住宿、餐饮、娱乐、会场出租等多项服务的，应如何缴税？如何开票？
酒店企业在提供培训、会议服务的同时提供住宿、餐饮、娱乐、会场出租等多项服务，属于兼营行为，应当分别核算不同项目的销售额，并按规定开具增值税发票。其中，餐饮、娱乐服务属于不得抵扣项目，不得开具增值税专用发票。
十五、一般纳税人既有简易计税项目又有一般计税项目的，其取得的进项税额应如何抵扣？
纳税人取得的进项税额如果专用于简易计税项目的，不得抵扣。
纳税人取得的进项税额既用于简易计税项目又用于一般计税项目的，涉及固定资产、无形资产、不动产的进项税额可全额抵扣，其他进项税额应按下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管国税机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
十六、纳税人以货币资金投资股权所取得的收益应如何计税？
纳税人以货币资金投资取得企业股权（含流通股和非流通股），其收取的固定利润、保底利润、固定收益率收入，均应按照贷款服务缴纳增值税；贷款服务以外的权益性投资收益，不征收增值税。
十七、财产保险公司一般纳税人发生车险赔付时，从修理厂购进车辆修理修配劳务取得的增值税专用发票上注明的增值税额，是否可以抵扣进项税额？
财产保险公司一般纳税人发生车险赔付时，从修理厂购买车辆修理修配劳务取得的进项税额，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条所列不得抵扣的进项税额范围，可以抵扣进项税额。纳税人应规范赔付手续，严格实物赔付和资金赔付核算管理。
十八、纳税人在地税机关已申报营业税但未开具发票，2016年5月1日以后补开发票应如何操作？
纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前自行开具增值税普通发票，不能自行开具发票的，可向主管国税机关申请代开增值税普通发票。主管国税机关可通过增值税发票管理新系统免税代开功能代开，经抄报税后，在金税三期核心征管系统进行验旧操作。开具发票时，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数，备注栏注明“已缴纳营业税补开发票，营业税完税凭证号码为***”。
纳税人补开发票时应提供原主管地税机关出具的已缴税未开票证明和营业税完税凭证，证明应包括纳税人名称、项目名称、项目地址、缴税日期、金额、税款所属期等详细信息。
纳税申报时应注意：补开发票的金额不填入增值税纳税申报表；电子申报比对不通过的，可到办税服务厅手工申报，通过“一窗式”申报比对异常处理模块进行操作。
（《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三》发票问题（四）相应作废）
十九、纳税人2016年5月1日至2016年12月31日缴纳的营业税查补税款，能否自行开具或向主管国税机关申请代开增值税普通发票？
纳税人2016年5月1日至2016年12月31日缴纳的税款所属期为2016年4月30日前的营业税查补税款，可于2016年12月31日前自行开具或向主管国税机关申请代开增值税普通发票。
二十、纳税人销售自行开发的房地产项目，4月30日前后收取的预收款及剩余房款，应如何缴税、开票？
纳税人销售自行开发的房地产项目， 4月30日前取得的预收款应缴纳营业税，4月30日后取得的剩余房款应申报缴纳增值税。纳税人可就房地产项目销售全额（含未开具营业税发票的预收款）开具增值税普通发票。
二十一、电信、金融企业开展个人代理服务的，如何代个人代理人到办税服务厅申请汇总代开增值税发票？
代理人为个体工商户的，由其按规定自行开具增值税普通发票，或向国税机关办税服务厅申请代开增值税发票。代理人为其他个人（指根据企业委托，在授权范围内代为办理相关业务的自然人，不包括个体工商户）的，按以下流程办理：
（一）月销售额超过30000元的个人代理人汇总代开增值税发票流程
1．签订委托代征协议。各主管国税机关可根据《国家税务总局关于发布〈委托代征管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2013年第24号）的有关规定，与各企业纳税主体签订委托代征协议，委托其代征增值税和城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，代征手续费为零费率。
2.解缴税款。各纳税主体签订委托代征协议后，对支付给个人代理人的佣金费用代征增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，并按现行委托代征操作规定进行税款解缴（可根据已签订三方协议缴税或凭《税收缴款通知书》通过企业账户缴税）。
3.申请发票代开。企业解缴税款后，汇总月销售额超过30000元的《个人代理人身份信息清单》，并以其中一个或者若干个代理人名义统一向主管国税机关申请汇总代开增值税发票。《个人代理人身份信息清单》包括个人姓名、身份证号码、联系电话、付款时间、付款金额、代征税款、代开增值税发票金额、个人代理人签章等详细信息。
4.受理发票代开。主管国税机关按现行增值税发票代开操作流程（见《金税三期优化版10143、10144版本升级后新增业务的有关操作规范》），为纳税人汇总代开增值税发票。
代开发票时，金额栏填写个人代理人取得的不含税销售额，单个代理人的最高开票金额不得超过500万元；税额栏按企业实际解缴的税款填写，备注栏注明“个人代理人汇总代开”。企业在申请代开发票时不再需要缴纳增值税。
（二）月销售额未超过30000元的个人代理人汇总代开免税增值税普通发票流程
1.各企业纳税主体可凭月销售额未超过30000元的《个人代理人身份信息清单》，以其中一个或者若干个个人代理人名义统一向主管国税机关申请汇总代开免税增值税普通发票。《个人代理人身份信息清单》包括个人姓名、身份证号码、联系电话、付款时间、付款金额、代开免税增值税普通发票金额、个人代理人签章等详细信息。
2.主管国税机关应单独发行税控设备，通过增值税发票管理新系统免税代开功能，以个人代理人名义汇总代开免税增值税普通发票，经抄报税后，在金税三期核心征管系统进行验旧操作。代开免税增值税普通发票时，金额栏填写个人代理人取得的免税销售额，单个代理人的最高开票金额不得超过500万元；备注栏注明“个人代理人汇总代开”。
上述《个人代理人身份信息清单》表格样式可在湖南省国家税务局网站自行下载打印，企业应将《个人代理人身份信息清单》作为代开增值税发票的附件，随发票入账。
信用卡、旅游等其他行业有类似情况的，可参照办理。
（《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三》发票问题（三）相应作废）
二十二、提供高速公路通行服务的纳税人，应如何缴纳增值税？
为保持我省高速公路通行服务缴税模式的相对稳定，不改变原有财政利益格局，营改增试点期内，我省提供高速公路通行服务的纳税人仍参照原营业税缴税模式，即每月根据高速公路管理局清算收入，统一计算全省应纳增值税，并将应纳税款按里程数占比分配至各县市区缴纳。
主管国税机关通过金税三期系统内跨区税源登记模块为纳税人办理登记信息采集后，纳税人可通过“增值税预缴申报表”申报缴纳税款。具体操作按《金税三期优化版10131版本升级后新增业务的有关操作规范》中“跨区税源登记业务”部分办理。
二十三、保险机构代收代缴车船税以及企业代扣代缴个人所得税取得的手续费是否应当缴纳增值税？
保险机构代收代缴车船税以及企业代扣代缴个人所得税的行为，均属于履行税收法律、行政法规明确的法定扣缴义务，不属于销售服务范畴，不征收增值税。
二十四、纳税人提供重金属污染耕地修复服务，应如何计税？
重金属污染耕地修复、土壤改良修复服务，是纳税人根据合同约定的服务项目，通过施用土壤调理剂、喷施叶面阻控剂、开展水分管理等措施，使修复区、管控区土壤的重金属污染下降比例达标的专项环保服务，属于现代服务中“其他现代服务”