淘宝拍卖的房子能买吗？
@知乎网友
阿里拍卖上拍卖法拍房可以放心买吗？哪位知道这可靠吗啊？
我总感觉法拍的房子会有产权纠纷的问题出现，老公却说在阿里拍卖上拍卖法拍房可以放心的，哪位知道这可靠吗啊？
这是知乎平台上一位朋友提出的问题。
对于这个问题我们的答案是：
作为一个有多年参拍经验的法拍服务商，可以先肯定的回答你，大部分的法拍房是可靠的，可以放心参拍。
但是我们有时在新闻或者其他渠道看到过法拍有风险，拍后住不进去等报道，这就是那少部分有风险的法拍房了。
那么什么样的法拍房会有风险呢？怎样规避风险放心购买呢？
友情提示：文末有福利！！！
01
法 拍 房 十 大 风 险
NO1：房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
如何识别无法过户的房子呢？
我们总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。
市政配套用房
市政配套用房
历史保护建筑
历史保护建筑
不完整产权
军产权房
军产权房
集体土地小产权房
规避风险方法：
针对第一类无法过户或者难以过户的情况，我们尽调时应该注意：房屋权属状况，特别是土地性质，交易中心或有关部门的交易规则。
解决办法：尽调得出不符合过户条件的法拍房，不要竞拍！
NO2：房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为五种：
（1）无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
无效租赁
无效租赁
（2）长期抵债的租赁；
长期抵债租赁标的
长期抵债租赁标的
（3）长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
（4）真实短期租赁；
真实短期租赁
真实短期租赁
（5）原本无租约，却突然冒出租约。
原本无租约
公告里写明无租约
无端冒出租约
规避风险方法：
针对第二类房屋被租赁的情况，我们尽调时应该注意：
（1）租赁信息：房屋使用人情况 租赁备案情况 租赁合同 合约双方 租期 金额 付租方式 违约成本等
（2）合同合法性：是否有租赁备案 是否有恶意租赁 是否有真实资金往来等
（3）后期租金情况：收取主体租金流向
解决办法：评估租赁违约成本，清场费用，综合参考后参拍。
NO3：房屋难以交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院公告对责任描述会比较严谨、遇到“按调查时现状拍卖”、“不详”等情况，需要多关注。
按调查现状拍卖
但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为六类：
①被执行人占用②案外人占用③有一定条件才搬离的占用④有关债权人⑤“物”的占用，物品没人清空⑥标的涉及违章
规避风险方法：
针对第三类房屋难以交付的情况，我们尽调时应该注意：占用人情况及关系 案件情况 物业及邻里反馈 房屋违章登记。
解决办法：
有老人、幼儿占用的房屋请避免。
其余类型确定好清场方案及成本，按测算总价竞拍
NO4：原房主身份风险
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
房屋周边有不受控制的影响因素
被执行人本身是老赖、“混社会”
具体点击《腾退不了住不进的法拍房？好疼！》查看
规避风险方法：
针对第四类原房主身份风险的情况，我们尽调时应该注意：查封信息、抵押信息、案件来源，涉案人员、被执行人、占用人、邻里情况等背景调查。
解决办法：将瑕疵折算成能接受的成本，按照测算总价竞拍。
NO5：高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
产权人是公司
多次过户、产权人是公司等
税费全部由买受人承担
规避风险方法：
针对第五类高额税费未事前评估的情况，我们尽调时应该注意：产权人、房屋来源，土地性质，房屋性质，上一次交易价格，上一次交易时间。
解决办法：拍前计算清楚
NO6：被忽略的成本
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
规避风险方法：
针对第六类被忽略的成本的情况，我们尽调时应该注意：公告，除了文字部分还有照片。房屋实际面积，区分地上地下，区分预售面积与交房面积
解决方法：算清面积差异、装修、车位等所有成本，按照测算总价竞拍
NO7：非理性参拍
下面我们来看几个非理性参拍的情况:
同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时冲动，拍中后仔细想想又觉得不值，结果被没收全部保证金。
规避风险方法：
针对第七类非理性参拍的情况，我们尽调时应该注意：二手市场价 法拍历史成交记录 税费成本 清场成本 瑕疵成本 其他费用 贷款上限
解决方法：制作测算表，出价时动态测算
NO8：付款风险
主要分为以下几类：
①法院不接受贷款
②银行未按时放款
③贷款额度发生变化
即使提前做了准备，但是还是可能有些风险不能避免。比如银行关账、银行审批出现问题等一些突发情况。
这个时候就要启动垫资。垫资的周期比较长（2-4个月），成本也较高。
规避风险方法：
针对第八类付款风险的情况，我们尽调时应该注意：最晚放款时间、贷款上限、产证办理时间、房龄、违章信息、查封信息、租赁信息
解决方法：贷款预审、维护好征信、资金B计划（最坏情况的应急方案）
NO9：流程出错
法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。
外地法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错
协执抬头出错
裁定税费承担方式和拍卖公告中不符
规避风险方法：
针对第九类流程出错的情况，我们尽调时应该注意：产权信息 查封信息 交易中心办理手续及流程
解决方法：外地法院协助法官告知流程，法律文书第一时间核对
NO10：选择不适合需求的房源
很多人在选择法拍房时会比较倾向于“好看”的。一些房子里有些脏乱差，有些小区正在整改，道路坑坑洼洼等，这些房子往往很多人不做选择。
但实际上有些脏乱差只是暂时的表象，需要以后长远考虑。
上图这套房子成交价1571万，实际市场价在1300万左右。因为上拍图片拍摄较“好看”，装修也不错，所以溢价较高。
但有些“好看”的房子可能局部存在一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况一定要多加注意。
上图这套房子，起拍价236万，评估价418万，最终354万成交，看上去折扣非常大。其实这套房子的市场价只有242万基本和起拍价持平。不要只看评估价来判断折扣如何，还是要实际调研匹配二手房价格。
对于买第一套房子的朋友来说，没有买卖房经验，评判不好房子的价值和自己的需求。考虑房子的时候应该多加考虑房子的流动性、在市场上的增值性等，而不是暂时的享受性。
规避风险方法：
针对第十类情况，我们尽调时应该注意：实地考察、市场价值、交易换手率
解决方法：网上查找，二手门店调研，做好价格测算，拿数据说话
02
如 何 规 避 风 险
总体来说怎么完美规避风险呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。
关于法拍房的交易，看似简单，但实际操作起来会有意想不到的突发状况出现。这就是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。