长三角七八线小城市的7个真相 | 叶建英
| 长三角的县城是个例外，滨江集团也是个例外。
说浙江省嘉兴市下属的平湖是个七八线小城市，应该没有疑义。
疫情没有让大家逃回乡村和三四五六七八线的小城市，反而是越来越往大城市集中。所以，疫情后这一波由改善、保值、限价红利等原因促成的置业热潮中，小城市不是主角。
但长三角是一个例外，在平湖这座县城的二手房市场里，像滨江集团在当地南市新区开发的新城级大盘万家花城，仍然是在默默上涨。
为什么？
今天，以滨江集团开发的平湖万家花城为例，说说长三角县城房地产市场的7个真相。
真相1：竟然，县城能够跑赢一二线。
杭州这一波房价上涨，跟国内其他一二线城市差不多是一起的。当然，杭州有G20，今天杭州大多数的板块的房价，在2016年年初的2-3倍之间。
这一跳，主要是在2016年下半年到2017年上半年完成。而在2018年至今，杭州有几个区域的房价其实是停滞的，甚至略有下降。
那么，平湖呢？2016年1月，滨江万家花城有房源上市，均价在每平方米7100元左右。今天，这批房源在二手房市场上差不多是每平方米16000元，也翻番有余，超过了同期国内许多一二线城市。
△平湖房产网截图
真相2：接近3000万元，县城的顶级豪宅你也买不起。
在滨江平湖万家花城，楼王中的楼王，一套精装的别墅售价接近3000万元，放在杭州和全国绝大多数城市，这也是金字塔尖的价格。
其实还不能单纯按房价的数值来比，考虑到平湖中心城区的房子均价大概是杭州老六区均价的四分之一，那么，这样的豪宅，放到杭州，相当于是1.2亿元这样的身段。
贵吧？
真相3：房价听上去不便宜啊，品质呢？
滨江集团浙南区域总经理蒋真皓，同时也是平湖万家花城拿地至今的负责人。按照蒋总的说法，虽然平湖万家花城单价才1万多，但是其品质并不比杭州的项目差，在产品力上，项目并没有因为价格低而减配。
其实，在杭州，很多单价超4万、超5万的豪宅，其房价与地价之间的价差也只有1万多元，也就是说除地价以外的开发成本其实差不多。
所以啊，滨江集团把杭州的湘湖壹号和万家花城一起搬到了平湖。熟悉的售楼处，还是当年湘湖壹号的模样，而小区中，蓝宝石泳池、热带风情园林、恒温泳池……这里的一切都是杭州滨江的影子。
真相4：县城房产这么好开发？没有，真实情况恰恰是你想不到的残酷。
两方面来说吧，一方面，万科，融创，恒大，滨江，卓越，碧桂园，新城，中南等等，中国房地产的顶部企业很多也都下沉到了平湖县城。
另一方面，滨江万家花城最高峰时的销量占到了平湖当年全市的三分之一。
这么多家顶部房企在一个小市场狭路相逢，而滨江还拿走了三分之一，这就是市场经济的残酷。最后的结果，有几家顶部房企不得不败退平湖，亏损而走。因为市场实在不大，一个项目做亏了，也没有拿地再战的空间。
真相5: 一个楼盘住了接近十分之一平湖人。
细究下去，那么，县域市场的残酷更加难以相像。
虽然说平湖全市的常住人口有60多万，但下面的独山港区和乍浦基本是属于单独成区的状态，平湖城区可以辐射的人口也就是四五十万人。
但滨江万家花城是一个接近1万户人家的大盘，也就是说，平湖人中，差不多每12户人家，就有1户买了万家花城。
县域市场，一家独大，说的就是这样的例子，排在第二、第三位的房企都成了看客。
真相6：小半个老城的原住民搬到了新城。
在平湖万家花城碰到一位业主，名下有好几套房子，但整个家族都住到万家花城来了，老城区的房子都空着或出租了，镇上的房子就空着。
滨江集团为什么要把杭州的湘湖壹号和杭州的万家花城都搬过来，因为像平湖万家花城这样的新城级大盘，不仅要卖给平湖的塔尖人物，也要卖给平湖的中产和刚需消费者。
说到平湖的塔尖人物，差不多平湖当地富豪榜TOP30的家族中，都买了平湖万家花城的房子。
县城的圈层，在平湖万家花城也算是一个极致。
真相7：1个盘卖了127亿。
在长三角，每一座小城市都应该有自己的武林一号、湘湖一号。而对于滨江集团来说，也绝对不敢小看了一座小城市。
平湖万家花城目前已经销售了127亿。这是一个什么概念？哪怕是杭州这样的准一线城市，这样的项目加起来也不到10个。
春节前，我们还专门发过文章，千万提防返乡置业，我们一直不主张在中西部的县城买房，但是长三角是一个例外，而滨江集团的平湖万家花城更是例外中的例外。
换句话说，即使在平湖，除了滨江集团开发的房子，其他楼盘也还是要小心。
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责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊