银行限贷导致首付款金额增加，买方迟延付款，卖方能要求解除合同吗？
本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品
房屋买卖涉及的资金额巨大，绝大部分买家会通过银行按揭贷款的方式购房。然而，政府对于房地产市场的宏观调控又往往让房屋交易具有很大的不确定性，也增加了房屋买卖纠纷的出现。其中，较为常见的一种情形是，银行限贷导致买方的首付款比例突然增加，买方无法在短时间内凑足首付款资金，此时，就会出现买方迟延支付房款的情形。这种情况下，卖方能否要求解除合同呢？下面，让我们通过几个案例来一探究竟。
卖方可以要求解除合同
案例一
季某（买方）与和记黄埔公司（卖方）签订了房屋买卖合同，双方约定和记黄埔公司应当按照合同约定的时间将该买卖合同备案，但和记黄埔公司并没有按时备案。几个月后，当地出台新的限贷政策，使得季某购买该房屋首付款的比例增加到50%，后季某未能按原合同中的时间和金额取得银行贷款，也无法按时付清剩下的房款。虽然季某支付了部分房款，但经过和记黄埔公司的多次催告，季某仍然未能支付剩余的购房款。和记黄埔公司认为，季某迟延付款构成根本违约，于是诉至法院要求判决解除双方签订的买卖合同。
法院判决
一审法院判决解除季某与和记黄埔公司签署的买卖合同。季某不服提起上诉，二审法院驳回了季某的上诉请求，维持一审判决。
法院认为，虽然导致案涉买卖合同无法正常履行的障碍与和记黄埔公司延迟履行合同义务有直接关系，但在季某长达数年时间内始终未能履行付款义务的情况下，该合同已经无法实际履行以实现合同目的，故当事人有权解除合同，否则必将导致合同既无法解除、又无法继续履行，致使损失扩大。因此，法院支持了和记黄埔公司的诉讼请求，判决解除案涉合同。
案例二
王丽丽（买方）与雅居乐公司（卖方）签订商品房买卖合同，合同中约定王丽丽应自行办理按揭贷款手续，雅居乐公司不参与王丽丽与贷款银行之间的借贷交易，不保证王丽丽获得贷款及获得贷款的金额。后因银行限贷，王丽丽无法按时支付剩余房款，经雅居乐公司多次催告，王丽丽仍未能支付剩余购房款。雅乐居公司认为，王丽丽逾期未付房款的行为构成根本违约，遂将王丽丽诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同。
法院判决
一审、二审法院均支持了雅居乐公司解除商品房买卖合同的诉讼请求。
法院认为，商品房买卖合同中已经约定王丽丽应自行办理按揭贷款手续，支付购房款本身是王丽丽应履行的合同义务，即使银行调整首付款比例，亦不应归责于雅居乐公司，王丽丽按照约定支付购房款的义务仍然存在。但王丽丽在已迟延履行主要债务的情况下，经催告后在合理期限内仍未履行。因此，雅居乐公司有权依照合同的约定要求解除与王丽丽签订的商品房买卖合同并要求王丽丽赔偿损失。
卖方不能要求解除合同
案例三
案情简述
2016年4月7日，白某与于某签订《房产交易合同》，约定白某将其所有的房屋（以下称涉案房屋）出售给于某，总价为79.5万元，并约定双方应于2016年5月31日前到房管部门签订《买卖协议》。同时于某将除了定金之外的其他首付款存入该机构，如不按约定办理，违约方应按日千分之一支付违约金，逾期15个工作日，守约方有权解除合同，并要求支付房款10%的违约金。同日，于某向白某支付了1.5万元作为定金。
2016年5月12日，双方签订《买卖协议》，约定银行贷款方式支付房款，房款总额78万元，首付款24万元，银行贷款54万元。于某应在5个工作日内将首付款存在指定资金监管账户。同日，双方当事人以及中介公司前往银行办理贷款手续，银行工作人员告知因于某年龄原因，不能贷款54万元，只能贷款40万元，因此首付款增至38万元。后于某分别于2016年8月1日和18日将首付款38万元，贷款40万元存入监管账户。期间白某曾通过中介催促于某继续交付首付款，但其于2016年8月18日告知于某不再出售房屋。
后白某将于某诉至法院，要求解除双方签署的《房产交易合同》及《买卖协议》。
法院判决
驳回白某要求解除合同的诉讼请求。
法院认为，白某与于某签订的《房产交易合同》和《买卖协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性禁止性规定，合法有效。白某主张合同应予解除，关键在于于某的行为是否构成根本违约。从本案查明的事实看，于某支付首付款的时间及银行贷款到监管账户的时间确晚于双方合同约定的时间，但首付款比例的提高，贷款数额的调整均系双方在签订协议之时无法预见的，系不能归责于双方的原因所致，且系白某与于某双方均在银行现场得知的消息。于某在筹措多增加的首付款及银行贷款最终进入资金监管账户期间，并无证据证实白某已然向于某作出解除双方合同的意思表示。现于某已将双方约定的房款全部交齐，已履行完合同义务的情况下，白某主张于某构成根本违约要求解除合同依据不足，本院不予支持。
律师分析
通过上述三个案例可以看出，司法实践中，因银行限贷导致买方首付款金额增加，即便买方迟延付款不符合合同约定，卖家也不是当然可以解除合同的。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
具体到上述案例中：
第一个案例，虽然卖方违约在前，但买方长达数年时间内始终未履行付款义务，且买方经卖方催告后仍未履行，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，也符合“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，买卖合同的目的已无法实现，因此判决卖方可以解除合同。
第二个案例，买方因为银行限贷迟延支付房款，经卖方催告后仍未在合理期限内支付完房款，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，因此，卖方可以解除合同。
第三个案例，法院认为，银行限贷导致首付款比例提高，属于双方在签署合同时不可预见的，也不能归责于双方。虽然买方迟延付款的行为不符合合同约定，但迟延付款后，买方积极筹措资金，并将全部房款支付到双方指定的账户内，在双方的合同目的已完全可以实现的情况下，卖方要求解除合同没有根据，故未支持卖方解除合同的诉讼请求。
结语
银行限贷导致首付款比例或金额增加，买方迟延付款，在一定条件下，卖方是可以要求解除合同的，但这并不意味着只要买方迟延付款，卖方就一定能解除合同。在司法实践中，卖方是否履行催告义务、催告后的期限是否合理、以及合同继续履行是否能实现合同目的等等都需要结合具体案件事实来认定。因此，如遇到买方逾期支付房款，建议卖方在专业律师的指导下进行相关操作，切忌胡乱解除合同，以免承担不必要的违约责任。
END
声明
陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。