独家｜富力地产计划通过发行REITs、资产出售筹集资金120亿
“预计富力地产能在年底将资产负债率降至70%以内。”
据公司情报专家《财经涂鸦》消息，继120亿资产抛售计划，在新加坡交易所发行REITs、以及发行美元债融资计划后，富力地产（2777.HK）于近日宣布将配售2.57亿股新H股，偿还境外债务性融资，以化解短期债务压力。
9月16日，富力地产公告称，将按每股配售价9.82元，配售2.57亿股新H股，拟将配股所得25.24亿港元用于偿还境外债务性融资。该公司可根据实际及到期情况以自筹资金偿还该等债务，并在募集资金到位后予以置换。
资产处置方面，据《财经涂鸦》了解，富力已就出售旗下两个项目进入合同制定阶段，约能获得60亿元的资金。此外，富力也正筹备出售其他一些项目和资产，包括一些在建的发展中物业，预计带来另外60亿元的现金流。
未来酒店融资方面，富力会考虑房产基金的形式进行融资，选用部分其曾在2017年收购的72家万达酒店用来做REITs，预计未来10个月左右落地，首先计划在新加坡交易所发行。
短债方面，除了直接融资，富力已与多家银行达成展期和续贷的安排，而其现金动态保持在 350 亿元水平，海外融资计划方面，富力筹备于近期发行6亿美元债，以借新还旧。
据了解，富力地产在2020年年内约有100多亿的债劵到期，在明年 1-2 月份有 100 亿元债券到期，境外也有几亿美元的债券到期。
资产负债率方面，截至6月30日，富力地产总负债为3517.59亿元，一年内到期的短期负债约为892.4亿元，资产负债率为80.3%，净资产负债率为177%，资产负债率仍然处于高位，去杠杆压力仍在。
关于房企的“三条红线”，据《财经涂鸦》了解，富力预计能在明年满足2 条，一是现金短债比大于 1，通过偿债减少债务规模，资金来源除了自身现金外还有资产出售；第二是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%：富力预计能在年底降至70%以内；第三点是房企的净负债率不得大于100%：截至 2020 年 6 月末，公司净资产负债率为177%，难以在年底降到 100%以下，可能短期内会触及此条红线，但富力拥有大量资产，并已确定了出售策略，预计可以度过这次考试。
此前，富力地产联席主席李思廉在业绩发布会上透露，富力已有“减磅计划”，无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。减少负债是富力地产当前的一大要务，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务，其中超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。
同时，穆迪在近日报告中称，富力提出的25亿港币配股计划将改善公司信贷状况，但公司仍存在较大融资缺口。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“拟议中的配股提供了一些短期流动性，但富力地产的资金需求仍然很高，其对近期债务的偿付能力仍不确定，这反映在穆迪此前的负面展望中。”
富力在未来12个月持有的360亿元人民币现金和约200亿元人民币的运营现金流(不包含土地支付)仍不足以偿付其750亿元人民币的到期债务。
2020年前8个月，公司共有约190亿境内债发行额度，但新债发行仍取决于市场状况和投资者的风险偏好。此外，富力地产还在与买家谈判出售其约120亿元人民币的开发项目和商业地产。
穆迪预计，富力地产未来12-18个月的杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将从截至2020年6月的46%提高到50%-55%，原因是该公司将减少拿地，并偿还部分到期债务。此外，穆迪还预计，未来12-18个月，富力地产调整后的债务/资本化比率也将从2020年6月的66.9%小幅上升至65%。