自家老板被绑架引发信任危机，毛利率仅16.71%的美的物业如何堵漏洞？

“尚未摆脱人力密集模式，打造智慧社区任重道远。”

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作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

刚刚过去的周末，美的集团创始人何享健被绑架的消息登上热搜榜，结局算是有惊无险，一些细节却值得推敲。

《财经涂鸦》了解到，事发地为何老板在广东顺德北滘君兰国际高尔夫生活村A60的家中，该小区由美的集团投资开发、并由美的物业负责管理。换而言之，何老板是在自家管理的小区遭遇挟持，美的物业的安保能力着实让人失望。

媒体报道称，有熟悉北滘镇的人表示君兰别墅的物业管理一直很松散，即便不是业主也可以随便进出，2012年还因盗窃案特地请来警察指导保安工作。

美的集团股价走势（来源：东方财富网）

事故发生次日（6月15日），美的集团（000333.SZ）、美的置业（03990.HK）双双承压下行，分别下跌3.30%、2.12%。那么，作为绑架案的矛头指向，美的物业又是家什么样的公司？是否有能力挽回其在业主心中的形象？

关联方的束缚

美的物业于2000年1月在广东顺德成立，是世界五百强美的集团旗下控股子公司，主要为房地产开发企业、小业主、政府单位、旅游景区管理单位等提供物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值服务，覆盖住宅、写字楼、旅游度假区、酒店、商业广场等多元业态。

历经多年的发展，美的物业在体量上已经有了很大突破。早在2017年,美的物业的签约合同管理面积已超2500万平方米，后续又通过招投标等方式积极拓展业务。截至2019年8月31日，美的物业已进驻全国18个省份，56个大中城市，服务项目183个，物业管理面积达5079万平方米。

其中，美的物业于2019年6月收购北京金颐都物业51%的股权，并于2019年9月设立合资公司铂美物业顾问有限公司，正式进入北京市场，进一步增强公司的知名度及品牌影响力。

美的物业利润表（来源：2019年年报）

随着在管面积的扩大，美的物业的财务业绩得到极大提升。2017-2019年美的物业的营业收入从4.47亿元增加至9.15亿元，复合年增长率为43%；同期归母净利润从5639.85万元增加至9185.97万元，复合年增长率为27.62%。

同其他物业公司一样，美的物业也高度依赖关联方，即美的置业。

公开资料显示，美的置业直接持有美的物业4193.4万股股份，并通过美悦嘉投资间接持有美的物业19.08万股股份，合计占总股本比例的82.28%。而美的物业的实际控制人为何享健和卢德燕，后者系前者的儿媳妇。

美的物业前十大股东（来源：2019年年报）

美的物业的很大部分收入来自美的置业，集中体现在地产前期销售配合服务和物业管理服务两块业务。如在2019年，美的物业为关联方提供物业服务的金额为4.39亿元，占当年主营业务收入的比例为48.01%。

将时间轴拉长，美的物业的关联方收入贡献率有所下降，但仍然处于高位。而在2017年、2018年，这一比例均超过半壁江山，分别达到51.07%、52.18%。

美的物业明示，如果关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来较大的影响。其拟加强开拓非关联方市场，逐步减少对关联方的依赖。

利润的天花板

近年来内陆物业公司掀起一波赴港上市潮，2018年、2019年分别达到5家、10家，2020年以来又有兴业物联（09916.HK）、烨星集团（01941.HK）和建业新生活（09983.HK）三家登陆港交所。

而美的物业于2016年底在新三板上市，时至今天已逾3年，总市值近40亿元。根据日前发布的《2020物业服务企业上市公司测评报告》，在新三板挂牌的物业服务企业中，美的物业、智善生活、银中物业、建投实业、新日月和新鸿运6家符合港股上市条件。

《财经涂鸦》认为，相较已上市的物管企业，美的物业上存在某些硬伤，最典型的莫过于盈利薄弱。

从上可以看出，美的物业的盈利增速远低于营收增速，增收不增利的现象已然明显。自身纵向对比，2019年美的物业毛利率较2018年的20.09%下滑3.38个百分点；相比同行上市公司，美的物业的盈利能力更显得不足，2019年26家上市物企的平均毛利率为29.4%，高出美的物业16.71%的毛利率四分之三。

已上市物企主要财务数据（来源: 企业年报，CRIC，中国房地产测评中心）