租房这点事——房东篇

最近陆续有朋友向我询问房子出租的问题，我在惊叹上海“土豪”数量的同时，觉得可能有必要写点什么，就有了下面这篇文章。

1.2016年11月28日， 市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

2.同日，上海市住房公积金管理委员会印发的《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》。

3.2017年1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发的《本市集中清理核查商业办公项目，在此期间暂停此类项目的网上签约》的通知。

如此密集的出台政策，对房产交易的抑制作用是显而易见的。那是不是意味着上海将进入到一个以租房为主的市场阶段了呢？

我从“58同城“发布的《2016上半年租房市场报告》中找到了一些佐证。

不难看出：一线城市租金上涨明显，上海租金最贵。

不难看出：租房的需求是在增长的，特别是一线城市。

不难看出：希望整租一室户的愿望难以得到满足，大房型的空置率会较高。

不难看出：房源的位置，需求和供给是不均衡的，即使上海的轨交已经如此的发达。

既然租房市场是个向好的市场，越来越多的房产拥有者也开始“骚动“起来。那么就有必要先科普下一些世面上很流行的问题。

1.整租VS分租

整租：一套房子无论是几居室，都由一个人承租下来。其租房产生的所有费用均由租房者一个人给付。

分租：几个人（可以是认识的朋友、同学、同事，也可以是不认识的陌生人）一起承租一套房子。其租房产生的全部费用均由合租人一起给付。

整租意味着向一个人收取房租，但是并不意味着住的就是一家人（除非合同约定），而分租就是要向入住的每个人收取房租（即使是一家人）。

整租的优势：

1.出租人只面对一个承租人，会省心不少。

2.以家庭为单位的整租比较普遍，对房子和设施的保护会更有利。

劣势：

1.租金普遍低于分租，尤其大户型的单位租金较小户型低不少。

2.受房客承租能力的限制，空置率普遍较高。

而分租的优、劣势正好和整租的相反。劳心劳力还是在经济帐上有所体现的。

对于普通民众，如果有闲心和精力的话，分租是挺好的。但是对于大多数人来说，整租是更普遍的选择方式。

2.毛坯VS装修

毛坯：一般是开发商的交付标准，再配些二手家具。很多连电器都不配备就出租了。

装修：根据装修的档次分为简装和精装。简装一般在选材和电器设备上采用相对廉价的产品，但能满足生活的基本需求。而精装则类似家庭装潢，会因为不同的生活习惯和需求，设计和配置一些个性化的产品。

 毛坯的优势：

1.房屋不怕被破坏，虽然每换一波租客需要打扫良久。

2.初始投入小，即使租不掉也不心疼。

装修的优势：

1.同样一套房，租金收益会高出不少。

2.选择租客的余地更大，对房屋的保有和维护更有利。

3.空置率会明显减少。在市场不景气的时候，可以通过降价达到不空关。

装修的劣势：

1.初始投入大，回收期长，投资回报存在不确定性。

随着房价的进一步上涨，毛坯出租的价格优势也将不再明显。再加上租客对于居住品质的要求越来越高，将进一步压缩毛坯出租的市场。装修房出租将成为主流。

3.短租VS长租

短租：是一种以24小时为计量单位，按天计费的房屋租赁形式，故短租又称日租。

长租：一般以月为计量单位，常见租期在1年以上。

短租的优势：

1.在有运营能力的情况下，租金收益将高于长租。

劣势：

1.需耗费大量的人力、物力管理房产和租客，心累。

2.如果房子没特色，空置率也会比较高。

长租的优势：

1.管理成本相对较少，省心。

2.租金收益稳定，在租期内不会有太大的变化。

劣势：

1.如短期内租金上涨明显，将享受不到红利。

2.碰到房产的使用发生改变时，需要支付违约金。没短租那么自由。

如果个人拥有的房产数量不超过2位数，选择长租可能更合适。如果房产数量惊人，那就根据个人喜好，可以做些短租获取更高的收益。

airbnb的出租客厅的模式，目前来说在中国还不是太成熟。跟国情有关，更和生活习惯，全民素质息息相关。

租房市场也是市场，同样需要密切关注市场的动向。特别是作为市场的需求一方发生的变化。

我找到链家最近出的一份报告，结合着上面58同城的报告一起看看趋势变化。

1.租房人群年轻化

2.精装房更受欢迎

3.租房追求个性化

4.租房人群向城外延伸

随着90后成为租房的生力军，传统的租房模式也在发生改变。如果房东还抱着旧有的观念，传统的手段，想把自己的房子租出去将变得越来越困难。

下面介绍一种叫“托管”的方式，也许是一剂“良方”！

1.什么是房屋托管？

是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程。包括日常管理,招租，承担房屋中途空置期风险等。

受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

2.房屋托管业务的起源

来自于20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，期限从1年至3年不等，并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。

一般情况下，包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

这种差价既符合罗马法系、大陆法系、以及英美法系规定的商业收益。

其实质是业主通过包租将空租的风险转嫁给包租人。

而包租人在承担这种风险的前提下，依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解，最大限度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间的利益最大化，这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益。

3.适合人群

a.平时工作繁忙的人士

年龄介乎于30至45岁间，正处于事业的打拼期，时间对他们尤为宝贵，平时少有空闲，而将空闲时间留给家人才最有意义。

b.常期在外的离岸人士

多因工作暂时离开房屋所在地或者房产在异地。

c. 重视生活质量的人士

多是有一定的经济基础，平时有闲也不愿意为了租房的小钱费心。房产甚至有空关的现象。

d.不善打理的人士

此类人群多为步入中老年，没有精力，对租房市场也不甚了解，很多为拆迁户。

4.房屋托管的好处

a.资源的高效利用

从社会资源的角度来说，托管可以盘活整个城市存量闲置房产，使闲置房产得到科学有效的再分配和利用。对人力资源的浪费也更小。

b.收益稳定，不操心

对房东而言，托管可以省却了装修，招租，运营管理，退租，纠纷处理等一系列的麻烦，也避免了空置带来的闹心和租客素质低下的担忧。

c.保值、增值有道

托管可以对房产的保有和维护更有利，相同装修的房子，如果有机构精心打理，若干年后更容易见成效。而有些对房屋使用功能的改造更有利于房产的保值和增值。

5.房屋托管的注意事项

a.托给工程设计、施工有经验的机构

房产的日常维护毕竟和设计、装修、维修息息相关，所以一个在工程方面有建树的机构对你的房子保有会更有利。就不会碰到承重墙被砸毁，装修问题频出的现象了。

b.托给在出租市场有经验的机构

经常听到房东说：“我把房租给了你，只要你按时交房租，我才不管你租不租的掉呢！”

试想一个没有能力的机构，怎么可能将你的房产塞满人还能保持房产不被过度利用。这本来就是个羊毛出在羊身上的事情。有经验的机构在接受托管房源时的价格并不会是市场最高的。往往是一些没有经验的，才会比较激进。

c.托给运营有标准的机构

只有一个机构有了标准，才能在市场上占有一席之地。对细分市场的专业，才能保证空置率维持在一个合理的范围内，才能保证承租人的普遍素质。托管才变得有意义。

任何事物都有其两面性，房屋托管亦然。

既不要神化，也不用妖魔化。

追求利润最大化固然美好，还需以平常心对待。

让专业的人做专业的事，你更需要一双“慧眼”。