周三企业说｜错过“长租公寓”，则将错过“未来”！

要闻速看

• 上海市住建委联合上海市物价局发布通知，房地产企业对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，实行“一价清”制度，不得超备案价格销售。

  点评：严控价格

• 龙湖地产公告完成发行2017年度第一期中期票据，总金额人民币20亿元。品种一为3年期，票面利率4.8%；品种二为5年期，票面利率5%。

  点评：利率很低

• 融创中国公告将以每股18.33港元配售2.2亿股股份，占公司现有已发行股本的约5.63%。认购事项所得款项总额为40.33亿港元，折合约5.16亿美元。

  点评：直接融资

• 中国建筑设立项目公司参与并投资北京市顺义区杨镇棚户区改造项目，项目开发用地221万平方米，预计总投资约244亿元，开发建设期为5年。

  点评：超级大盘

• 碧桂园拟以8亿元收购佳宁娜旗下内陆物业发展公司92.21%股权，将获得位于湖南梓山湖的土地，包括491.8亩的在建土地及265.84亩的尚未动工土地。

  点评：再下一城

7月24日下午， 上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，一幅位于浦东新区张江南区，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江（集团）有限公司以7.24亿元竞得。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司以4.24亿元竞得。这两块地的成功出让标志着租赁用地将成为未来土地出让中一个重要的组成部分。

最近从中央到地方出台了大量与租赁相关的政策来支持租售并举，可见这是未来住房消费的主要发展方向。比如住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位；再如广州市政府办公厅近日印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出“租售同权”概念，租房人子女可就近入学；还有上海也发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，大幅增加了租赁住宅的土地供应；实际上这些政策都是直指未来租赁市场的发展，特别是新增租赁住房，这也意味着以存量为主的租赁市场会发生巨大改变。

那么未来市场化的租赁市场也将会迅速形成。以上海为例，上海在未来五年要推出70万套新增租赁住房，比同期推出的商品住房还要多25万套。从某种程度上来说，未来是租赁住房的全新时代也并不为过。

就长租公寓发展来看，近几年也算是方兴未艾，最早涉足的大多数是轻资产运营公司、互联网公司这类企业，例如魔方公寓、青客公寓等等。这些公司的资金来源主要是靠风投支撑，魔方公寓就曾在2017年4月获得了3亿美元的C轮融资。事实上，若只做轻资产，靠这些资金运作绰绰有余；但若涉及包租、自建、重资产持有并运营，这些资金就显得杯水车薪了。

从两年前开始，房企也逐步涉足长租公寓市场，发展至今已成为新的趋势，目前已经有万科、龙湖、保利、绿城等规模房企陆续进入。据不完全统计，前20强房企中至少有15家已经进入长租公寓市场，其中万科，在开展新业务时，对各个区域都提出了不同的目标和要求，可以预见，凭借这资金和团队的双重优势，房企进入长租公寓市场攻城掠寨可谓是游刃有余。

而新增土地这块仿佛就是为这些房企定制的“大利益”，从未来新增的租赁住房来看，由于资金量要求较大，可能只有房企才能满足；从某种程度上来说，房企后发先至，很快就将赶上之前的这些“轻资产运营”公司。

长租公寓市场的竞争从严格意义上来讲才刚刚开始，也许接下来也是一场残酷的优胜劣汰。拥有资金，拥有资源，拥有团队，拥有客户，才将会是最后的得胜者，从这点上来讲，我更看好规模房企在这个领域上的未来发展。