上市房企年报点评系列之五：世茂房地产，业绩不进则退，时机稍纵即逝

丁祖昱评楼市，独家原创点评。对大多数房企来说，卖得好一切都好。“一俊遮百丑”，这“一俊”没了，说明世茂很多方面的问题。

3月30号世茂房地产在香港发布了2015年业绩报告，整个业绩让熟悉世茂的人大跌眼镜。在2015年这么好的市场情况下，仅完成了合约销售目标的93%，营业收入也基本与上年持平，毛利率、净利率等各项盈利指标也明显下滑，让大家不禁想问一句：世茂怎么了？

当然在其他方面，世茂也有一些亮点。比如商业地产方面，一方面出售世茂影院换取万达院线股权，优化主营业务结构，另一方面，打造创新商业模式Mini Mall和Mini Hotel，提升商业价值。又比如在金融创新方面，连续推出全国首个物业费资产证券化和购房尾款资产证券化。但是这些亮点还不足以弥补主营业务下滑的影响，应该讲世茂已经到了不进则退的境地。

 

一、销售去化不尽如人意

实际上，世茂原先是最接近千亿集团的房企，2013年销售就达到了670亿元，位列中国房地产企业销售金额第9名，2014年进一步上升至第8名，仅次于千亿房企。但是这几年世茂的销售增长缓慢、甚至停滞，2015年销售规模滑落到2013年的水平，跌出房企销售前十，在今年一季度的排行榜中，排名更是进一步大幅下跌至19名。

虽然不能单纯用销售指标来衡量一家房企的优劣，但是毕竟销售指标是当前中国开发销售模式中最重要的一项指标，对大多数房企来说，卖得好一切都好。“一俊遮百丑”，今天这“一俊”没了，绝对说明世茂很多方面的问题。

二、投资方向偏差错失良机

世茂这两年被拖累的主要是在三四线的那些项目。从近两年企业的结算收入来看，福州周边的石狮、晋江、平潭等三四线城市2015年贡献了15%，常州、张家港、绍兴等华东三四线城市也贡献了13%。目前，三四线城市去库存成为难点，如果低价促进去化则会影响利润空间，事实上这在过去两年世茂的财报中已经能够看出影响了。

作为一家最早在上海开创世茂滨江高端品牌的房企，结果却把投资重点放在了三四线的“便宜货”上，不禁让人大跌眼镜，今天的结果也证明房地产是不能拿“便宜货”的，强者恒强的道理在拿地中是特别的明显。2015年世茂的投资方向虽然做出了调整，北京、上海、南京、福州、厦门等热门一二线城市投资占比超过90%，但是过去最好的时机已经错过，这些区域的地价也无便宜而言，竞争压力巨大。

 

三、人事变化过大造成运营不稳

2012年世茂引入了一大批外来团队，给世茂注入了新鲜血液，这点我在两年前的文章（企业评价之八——世茂：脱胎换骨的老牌“帝国主义”）中曾经也提到过，这些“新人”触发了整个世茂的脱胎换骨。但是，随着2015年这些引进人员的一一出走，世茂的改革看来也已“夭折”。虽然人员流动很正常，但是这些人员集体进入之后集体出走是否预示着改革过程存在着诸多不适应，总是让业内对世茂多了一份担忧。

两年前我文章中就写过，之前的世茂是一家绝对封闭、保守的企业，少帅许世坛开始掌控这个企业之后，开始用他的方式让企业焕发出了青春和活力。许世坛可以说是二代中表现最出色的领军人物，能够让他有更大的发挥空间，也许世茂还能在未来的发展中迎头赶上。今天是否能达到千亿已经不重要了，但还是希望他成为一家充满活力、激情和创新的优秀房企。