压力城市系列之四大连：后继乏力

丁祖昱评楼市，独家原创点评。种种原因造成了大连市场如今的相对低迷，所以我认为至少在中短期内，大连市场要达到供求平衡还是一件非常困难的事情。

对于东北重镇“哈长沈大”，之前已经分析了三个，今天来看看最后一个位于最南部、经济情况最好的大连。

首先看宏观经济数据，大连常住户籍人口比为1.17，人口集聚能力为东北三省最高，地价房价比达到了5.9，盈利空间也比较大。但看到供求关系指标，市场去化形势还是十分严峻：商品住宅需求缺口是负的2397万平方米，当前住房供应严重过剩，土地消化周期达到了1.31，近几年内市场供应压力也难见缓解。

再来看看商品房住宅的情况，近几年大连年年供大于求，消化周期持续上行，存量也是一再创新高。直到今年上半年得益于行业回暖推动，住宅市场才供小于求，但是整体库存量仍然达到了1377万平方米，去化压力仍然不容小觑。

商办市场去化更加困难，行业库存一直在持续上升，在2014年供求比更是达到了2.03，超过一半的新上市项目都没卖出去，即便是在今年上半年行业景气回暖之时，商办市场也未见好转，仍然处于供大于求。

照理来说，大连应该算是整个东北三省最好的城市，但为什么房地产仍然不给力，我想有以下几点：

首先是过去发展太好，特别是十年之前房地产就已蓬勃领先，所以造成大连人均居住水平较高，无论刚需还是改善，需求都不是特别强烈，看来有时候发展太好也不是一件好事。

其次，这两年大连发展相对滞后，和其他城市大兴土木全面进行建设相比，大连反而显得有所沉寂，不在土地（基建）市场投钱，就不可能在地价房价上有所反映。

再次，大连行政区面积高达1.2万平方公里，是上海市的两倍，可开发区域广阔，土地供应远大于求，周边旅顺、沙河口等远郊区域供应过剩现象更是尤为严峻，所以市场没有起色也是正常的。

最后，大连房地产成熟度反而不见得特别高，前几年基本被本土企业垄断，这两年外来企业才慢慢进入，没有外来企业竞争推高地价房价，整个市场就会变得非常沉寂。

以上种种原因造成了大连市场如今的相对低迷，所以我认为至少在中短期内，大连市场要达到供求平衡还是一件非常困难的事情。

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