年报点评丨中骏集团：稳步前行，全面发展
中骏集团可以说是房企中的“务实者”。一方面，中骏没有一味地冲刺规模，历年发展都较为稳健；另一方面，在稳定发展的同时，也不断地提升各项指标。从这样的一个角度来看，中骏与旭辉有许多的相似处，尤其是近年来在各项指标的提升上都十分迅速。
表：2018年中骏和旭辉主要指标
数据来源：企业业绩公告、CRIC
一、销售突破500亿，规模增长54%
2018年中骏集团（含合联营公司）共实现销售规模513.58亿元，同比增长54%，目标完成率达到了103%；销售面积414.89万平米，同比增长117%。从历年来看，中骏集团的销售规模增长稳定，5年的复合增长率为37%。
2018年销售规模的增长，一方面是源于合联营项目销售增长，通过项目合作可以对规模起到一定的推动作用。另一方面则是城市扩张、在售项目数量显著增加。2018年中骏在31个城市有100多个项目在售，而2017年则是19个城市60多个项目在售。
2019年中骏计划实现销售700亿元，同比增长36%；2018年新增货值约1200亿元，其中约14%可售货值位于一线城市，47%位于二线城市，2019年的目标去化率为58%，预计完成目标压力不大。2019年前两月中骏集团（含合联营公司）在销售方面继续保持了稳定增长，累计实现销售规模89.70亿元，同比增长12%，完成了目标的13%。
图：中骏集团2014-2018年销售情况（亿元）
数据来源：CRIC
二、积极开展土拓，加大合作重点布局
2018年中骏集团积极拿地，共新增47个项目，合计地上建筑面积899.57万平方米，同比增长39%；拿地总价为389.23亿元，同比增长21%，其中权益拿地总价172.95亿元，平均拿地成本为4327元/平米。
2018年中骏在重点聚焦五个重要经济圈的方针下，新进入成都、无锡、宁波、扬州、昆明、嘉兴、洛阳、上饶、连云港及九江10个新城市，中骏覆盖的城市数目达到了34个。截止2018年底，集团拥有土地储备总规划建筑面积共2406万平方米，同比增长55%，权益土地储备面积1315万平米，可以维持集团未来三至四年的发展需要。2019年中骏表示将继续积极拿地，全年拿地预算250亿元，并继续关注一二线城市和强三线城市。
图：中骏集团2018年新增土地建面占比情况
数据来源：企业年报、CRIC
三、财务指标持续改善，盈利稳定增长
2018年中骏集团主要盈利指标稳定增长，其中营业收入达到了177.8亿元，同比增长10%，主要是由于物业销售收入增加所致；毛利润增加12%至约人民币61.5亿元；毛利率按年上升0.5 个百分点至34.6%，处于行业较高水平；归母净利润增加了19%至33.9亿元。
图：中骏集团2014-2018年毛利率、净利率、归母净利率情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC
2018年中骏各财务指标持续改善，净负债率相比17年大幅下降11.4个百分点至60.4%；若算上永续债，中骏净负债率将达65.6%，同比降低了13.7个百分点；长短期债务比上升至2.16；现金短债比上升至1.90；平均借贷利率相比17年底略微下降0.1个百分点至6.4%。
图：中骏集团2014-2018年负债情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC
四、多元布局协同发展，综合竞争力明显提升
除地产业务外，中骏集团在地产相关的多元化领域也有所突破，特别是在持有运营方面，如长租公寓（FUNLIVE）、联合办公（FUNWORK）、健身健康等业务都有着明显的进展。通过各业务板块间的协同效应，为企业创造新利润的同时，也提升了其产品的整体竞争力。
如长租公寓方面，自2017年底成立以来，截止2019年3月中骏方隅的在管套数已达13000间。未来中骏将会继续重点关注北上广深四个一线城市及杭州、南京等二线城市，并计划在三至五年在核心一、二线城市布局5万至10万套长租公寓，成为中国质量型公寓领域优秀运营商。
另外在商业地产方面，中骏还有不少的写字楼、中骏广场等等，这也让中骏成为了一家在商业领域也同样发展得不错的企业。中骏商业能有如此规模，也绝非是“无心插柳”之举，而可谓是“有意为之”。通过各业务板块的协同布局，中骏集团不仅为其住宅产品提供了各方面的优质配套，更提升了产品的市场竞争力，此外通过各点开花，中骏获取了更多利润增长点的同时，更实现了规模上有质量的增长。
总体来看，中骏发展如此迅速的另一个重要原因，也要归功于其老板——黄朝阳，多年来一直以低调、专业、敬业为其标签，他的这些特征也成为了企业的文化，让中骏在多年的发展中变得更加务实，从而在业内和消费者中赢得了较好的口碑。此外黄朝阳也授权充分，在无形中也有效管理了更多的人，大浪淘沙中建立了自己的管理团队，为企业的做大做强奠定了强有力的管理基础。
与此同时，中骏也需要在未来的发展中注意一些问题。一方面，随着合作力度的不断加大，未来中骏应更多关注提升项目中的权益比例，加大项目操盘的数量。另一方面，对于中骏而言，目前布局的城市数量对中骏目前的体量已然足够，中骏的下一步应深耕城市，并提高单城市的产能。从未来的发展速度上来说，中骏应继续坚持稳健发展的理念，因为机会永远会眷顾做好准备的人。
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