周三企业说 | 元宵节一天6家房企扎堆发债，春节后境外融资热度爆表
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2019年春节过后，房企境外融资密集。据不完全统计，2月以来，已有7家房企完成发行境外融资计划，总规模超30亿美元。如2月11日，奥园集团发行2.3亿美元优先票据；2月14日，世茂房地产宣布完成发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据；2月19日，禹洲地产发行5亿美元优先票据。并且根据最新公布消息，仅2月19日当天，融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等房企均有境外债即将发行。
一、2019年春节过后房企境外发债频繁
2019年2月房企境外融资更加密集，相比去年融资规模更大、融资成本更高。据不完全统计，2018年2月，共有8家房企发行境外债券，发行总规模达24.55亿美元，融资成本4.75%-8.25%。2019年春节过后，奥园、绿城、华夏、世茂、时代、禹洲等6家房企完成发行境外融资计划，总规模32.3亿美元，融资成本基本在6.13%-8.50%之间，其中禹洲今年以来已经是第三次发债了。并且，就2月以来，正荣、融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等多家房企均有境外债券即将发行，本月境外债总规模将更大。
整体来看，今年2月房企境外债券发行计划更加密集，整体融资规模相对较大，但融资成本相比去年同期相对较高，但相比去年11月份已有50-100个点的回落。这主要考虑到2019年上半年为美元债集中到期时段，同时目前海外发债也是一个好的市场窗口，利于房企借此渠道获取更多资金助力发展。
2019年2月部分房企境外发债情况
数据来源：CRIC
二、近年来，海外发债是国内房企融资的重要途径
2016年以来，境外债权融资占比持续上升。自2016年下半年开始，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为，房企境内融资渠道不断收紧。在此情况下，海外发债成为了房企资金来源的非常重要补充渠道之一。根据不完全统计，2017年85家典型房企境外融资额同比增长150.4%，相比2016年占比提高12.7个百分点到23.5%。2018年，海外发债受到调控政策影响，融资渠道有所收窄，但是85家典型房企全年境外债权融资额占比达33.6%，同比提升10.1个百分点。
三、境内发债受限较多
房企境内融资渠道受限较多。2018年伊始，房企融资环境继续保持2016年以来的收紧态势，年初相关部门就进一步出台政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外，对于房企境内公司债券的发行也加强了限制，2018年中止或终止发行的案例也时有发生，如碧桂园200亿元公司债等被中止审查，而富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券等被终止审批。至今，房企境内发债仍然受限较多，从目前融资市场来看，房企境内发债的必要性不大。
四、市场资金比较充裕
目前市场资金比较充裕。2015年开始融资环境持续宽松，房地产企业融资井喷，融资规模破万亿元。但2016年四季度以来，境内融资方面逐步收紧，房企转战境外资本市场融资，使得房企2017年融资额继续保持上升，融资总量13407亿元，相比2016年11706亿元的融资总量增长了25%。随着2018年下半年以来境外融资受限，企业融资额下降，从而使得2018年全年融资额出现微降的趋势，但总量仍有11920亿元。整体来看，目前市场资金还是比较充裕的。
2019年以来，房企境外发债频繁，其中1月85家典型房企1月房企的境内外发债总量达到了1095.8亿元，境外债占比达到了67.6%。从融资成本来看，2月境外债整体融资成本相对较高，但相对2018年11月来说有所回落。可以说，当前境外融资是一个较好的市场窗口，优质房企可以抓住这个机会，结合自身财务状况适当增加境外发债获取资金。
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