【笔记】港股房企年报怎么看
原创 债市小白菜 债市投研笔记 2020-06-11
碎碎念：A股房企IPO冰封已久，行业调控之下，房企回A之路坎坷多磨，从恒大、金辉便可见一斑（逼得金辉都弃A赴港了），而港股上市的门槛相较于A股而言更为容易，18、19年多家房企纷纷赴港登陆资本市场。截至目前，TOP50房企多为港股上市，因此，对于房企的研究难免接触港股年报等，且不说繁体字看起来些许不习惯，报表口径不一，也着实让小白菜觉的太南南南了……
对着一家企业冗长的年报去做分析研究是一件很枯燥乏味的事情，那为什么还要去看呢？小白菜呢最近有一颗蠢蠢欲动的心，想去摆个地摊。首先，要确定卖啥？（经营方向、行业属性）；其次，要卖多少钱？可能要参考下周围地摊的价格（产品定价及竞争分析）；接着，收摊后要算算收入、毛利多少？（经营情况）；最后，根据今儿卖的情况，看看明儿要进什么货、进多少？（产品周转及结构布局等）而一份年报，则反映了一家企业的“摆摊”之道。（强行蹭一波“地摊经济”的热点）总而言之，要想企业年报看的好，先去摆个地摊吧……摆完了再回来看下文!言归正传，在对房企进行分析时，小白菜一向放荡不羁就是懒，港股财务数据也是习惯于在Wind里看看，近来发现问题大大，尤其是在对港股上市房企作横向对比or港股和A股对比时，格式和口径的不一，也是件麻烦事，今天就来简单扯扯这块的差异和转化吧……下图中左边为H股的首页（封面），右侧为A股的首页。一眼瞅过去，H股的逼格就是高那么一等，A股的赤果果就是政府红头文件的既视感。
目录这块，一份年报少则几十页，多则几百页，H股设置标签栏，更为人性化，不用上翻下翻，左侧点一点，想去哪儿就去哪儿。总体来说，H股的年报，虽然内容上略微简陋，但多了一份“色彩”，而不是只有冰冷的数据和文字，更像是一本刊物，除了字体不习惯，看着还是更为心情愉悦的，而我大A股年报真是只是一份千篇一律没有丢丢趣味的报告！！！A股的财务报表格式都是统一的，而H股的报表则更灵活，灵活到科目名称都很随意（后文中就能感受到）。因此在分析H股财务报表的时候要注意每一项当中到底包含些什么东西，不能像A股一样一概而论。其中资产负债表格式，A股采用账户式结构，按照项目流动性递减顺序排列，而H股按照非流动资产、流动资产、流动负债及非流动负债的顺序，求和项是流动资产净额和资产净额。A股采用中国会计准则，而H股主要为香港会计准则or国际会计准则。H股更突出公允价值，A股一般说的比较微妙：在公允价值可以获得情况下……当然会计准则的不同，对于部分科目的统计标准、处理方式自然也有区别。现金流量表分类方面：国内一般按照经营活动、投资活动、筹资活动的分类来列示，而香港现金流量表内容更加丰富，单列更多相关项目；编制方法上，国内采用直接法报告经营活动的现金流量，补充资料中再单独按照间接法反映经营活动的现金流。而香港随意，多为间接法编制。当然除了上述，还有其他诸如税法、资产减值计提、关联交易认定、费用资本化等等，有的没的的区别，本文就不一一详述了。万科在A股（万科A：000002.SZ）和H股（万科企业：2202.HK）同时上市，主体一致，因此，本文以万科来举个栗子。PS：（1）文中相关数据均为2019年末数据；（2）截图中A股单位为元，H股为千元；（3）下述科目仅关注核心科目，并未一一拆解对应。A股中的“存货”包括开发成本和开发产品，而开发成本则又分为拟开发产品和在建开发产品。A股万科的“存货”为8970.19亿元，而H股的“存货及其他合约成本”为9018.07亿元，虽然差别不大，但也有点区别。看下各自的明细，基本对应，H股主要多了个“合约成本”，一般将该项目纳入存货来列示的也比较少。通常情况下，H股中的“存货+开发中物业+已落成待售物业”三部分的和对应A股中的“存货”。H股中的存货主要为建筑材料及其配件等，数额不大；开发中物业包括建造成本及资本化支出、土地使用权、资本化融资成本等。这里的土地使用权成本指的是土地成本，不要跟A股报表中的“无形资产”科目下，以自用为目的的“土地使用权”混淆。已落成待售物业，顾名思义，就是造好的要卖的房子。
一般而言，不管是A股orH股，“存货”一般属于流动资产，但也有几家港股就是那么调皮，将“存货”分为流动资产和非流动资产，以中骏为例：发展中物业（非流动资产）有132亿元、发展中物业（流动资产）有491亿元，划分依据为是否处于运营周期内（一般一年到两年），开发中物业如果在正常的营运周期则放入流动资产，如果不在则放入非流动资产。因此，将H股转化为A股的“存货”也需多留个心眼。A股货币资金主要包括库存现金、银行存款、其他货币资金。而受限资金一般计入其他货币资金，也有如万科计入银行存款。H股的货币资金和受限资金单独列示，货币资金即为下图中的“现金及现金等价物”，与“已抵押及受限制存款”的和即为A股报表的“货币资金”。H股的“应收账款及其他应收款”即为“贸易及其他应收款项”，可谓是大杂烩，包括应收账款、预付款项、其他应收款等，具体如下：l 贸易应收款项：20.17亿元，对应A股的“应收账款”19.88亿元+“应收票据”0.29亿元。l 其他应收款项：1209.21亿元；应收联营公司款项：398.33亿元；应收合营公司款项747.11亿元，三项合计值对应A股的“其他应收款”2354.65亿元。l 衍生金融工具：3.32亿元，对应A股的“衍生金融资产”。l 预付款项：1138.02亿元，主要包括租赁土地预付款项329.11亿、预付企业所得税121.42亿元、预付土地增值税113.34亿元、预付增值税316.74亿元等。（披露明细不全）
对联营公司及合营公司的权益：对应A股的“长期股权投资”。H股也有部分公司将该科目分为“对联营公司的权益”和“对合营公司的权益”分别列示。
H股中的“投资物业”也就是所谓的“投资性房地产”，一般为出租物业，从万科来看，H股与A股有明显差异，H股以公允价值计量，而A股以成本法计量。投资性房地产若按成本法进行后续计量，后续会产生折旧等，从而降低净利润。若进行公允价值重估，和账面价值的差额计入当期损益（非经常损益）。
H股“物业、厂房及设备”就是所谓的固定资产，为296.98亿元；而A股的“固定资产”为124.00亿元，差异较大。从明细来看，H股包括持作自用楼宇125.36亿元、物业装修73.33亿元、租赁土地47.04亿元、机器及汽车4.25亿元、电子及其他设备5.20亿元、在建工程41.80亿元。而A股包括酒店、房屋及建筑物113.67亿元、装修费97.44亿元、机器设备及运输工具4.25亿元、电子设备2.99亿元、其他设备2.11亿元。比对可知，主要是上述划横线的差异。
H股的“应付账款及其他应付款”即为“贸易及其他应付款项”，跟上述“应收”一样，把应付账款、预收款项、其他应付款等糅杂在一起，具体如下：l 应付账款及应付票据：2682.22亿元，对应A股的“应付账款”2672.81亿元+“应付票据”9.41亿元。l 其他应付款项及应计费用：1910.63亿元；应付联营公司款项：239.79亿元；应付合营公司款项582.34亿元，三项合计值高于A股的“其他应付款”2506.98亿元。（不按套路出牌，请原谅小白菜未能根据明细理清楚）l 预收款项：7.71亿元，对应A股的“预收款项”。
合同资产，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。这个“时间流逝”，小白菜听着也是一愣一愣的，其实就是时间问题，比如小白菜为某老板提供的商品、劳务都结束了，收钱就是时间迟早的事，这时确认为应收款项，而如果还没结束，比如万科按进度确认的收入，再比如合同约定发货两款商品，现在才发货一个，还有一个没发，那么发出去的货只能确认为合同资产，而非应收账款。合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。合同负债好理解，就是预售账款，期末账面上已售未结转的销售金额。按照万科的表述：客户签署买卖协议时，公司会收取一定比例的合同价值作为按金，在客户拿到相关房地产控制权之前，该按金计入合同负债。从万科来看：H股的合约资产和A股的合同资产一致，均为34.45亿元；合同负债H股和A股一致，均为5770.47亿元。
利润表科目相对较少，便于核对，但是也要注意各个科目下的明细。关于成本，比较烦人的是香港对于成本费用项目的披露并无具体要求，所以经常看不到对应的附注。万科H股的营业成本为2356.97亿元，而A股的营业成本为2345.50亿元，有11个亿的差距。H股的营业成本中，一般包含营业税及其他税金附加，而A股的营业税及其他税金附加通常是和土地增值税等一起放入“税金及附加”科目中，并未归入营业成本，因此会造成两者之间的些许差距。营业成本的不同自然影响毛利率水平，A股直接用营业收入减去营业成本之后的毛利润是比H股偏大的，A股的毛利率为36.25%，而H股为35.93%，因此，在比较H股和A股公司毛利率需要注意，毕竟差不少点呢！
A股为110.18亿，H股为157.40亿元，两者差距较大，然鹅H股并未披露明细，小白菜也不得而知。
H股的“融资成本”即为财务费用，为92.55亿元，而A股为57.36亿元。主要是因为A股财务费用为利息费用与利息收入抵消后的净值所致。
这里再多说下这个融资成本，对于房企而言，综合融资成本衡量了房企融资能力，对于房企信用分析而言是最核心的指标之一（甚至没有这个之一）。部分比较友好的港股房企在年报中会直接披露，如果没有直接披露，可以通过“融资成本/刚性债务”来测算。A股“所得税”为214.08亿元，H股为509.85亿元，根据下图中明细，H股包含土地增值税295.87亿元，扣除这部分基本一致。因此，对比两地上市房企的毛利率时，需要调整土地增值税影响。
H股的“经营利润”就是营业利润，为1115.81亿元，而A股的“营业利润”为766.13亿元，差距甚远，主要是计算口径的问题。A股营业利润=营业总收入-营业总成本+其他收益（包括投资净收益、公允价值变动净收益和汇兑净收益）H股经营利润=营业收入-营业成本（不包括财务费用）+其他经营净收益（不包含对合联营企业的投资收益）H股现金流量表一般采用间接法编制，也有部分直接法，而A股是直接法编制，在附注中有间接法的披露。直接法就是公司每发生一笔现金业务，就用经营、投资或者筹资这三个类型进行划分，并直接列出来表示。间接法则是根据企业的净利润，按照所发生的成本和收益一步步还原过来。两个方法各有优势，比如直接法可以更直观的表现企业的现金流活动，而间接法能够分析出经营中各个环节对企业现金流造成的影响。
总而言之，不管报表有怎样的花式玩法，不能思维定式，被科目名称所迷惑，重要的还是要看报告批注，关注数据的细节。另外，需要注意的是，上述分析仅以“万科”为例，或存个例现象或处理方式，不能代表所有港股房企，欠妥之处，欢迎后台勾搭小白菜。附录表格中科目所对应数据不一定完全匹配，但大体相当，还是那句话，港股太太太“自由”了，还是要多多诉诸于附注的力量。
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