狂买12栋楼，收益是普通人的1.8倍！这位日本母亲实力证明房产投资有赚头
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 黑泽
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说起日本房地产投资市场，很多人都会问：“不都是中国人跑去日本买房吗？”然鹅，细心的掘金酱在日本某房产投资交流网上发现了一点有意思的东西……
日本一位来自千叶的单亲妈妈用自己的亲身经历，实力打脸那些说日本人不投资房产的国人。为什么这么说？我们慢慢往下看。
原来，日本也有包租婆。
距离2018年6月，日本开始全面开始实施新的民宿法《住宅宿泊事业法》以来，已经快一年半了。
按照新的民宿法，私人公寓几乎无法申请到民宿牌照，就算有了牌照，一年也只能经营180天这个框框（掘金酱注：大阪是民宿特区，可享有一年365天运营民宿的福利）。
但是，即使新的民宿法给市场提高了门槛，也有很多日本人眼红民宿市场的巨大潜力，因为经营民宿的收益真的很诱人！有些民宿的经营收入甚至可以达到普通长租的1.8倍！
鹈川凉子，一位白手起家的日本女性，在过去的11年里，从新房到二手、住宅、独栋一户建、独栋公寓等等日本不同房产中，她一共买了12栋楼，共43套房。
12栋楼，共43套房！这是什么概念？
凉子女士从2008年开始迈入房地产投资的大门，在那之前，她一直在一家大型航空公司工作。明明有稳定又体面的工作收入，到底是什么让她这么热衷于投资各种房地产？为什么要花这么大力气在民宿上？接下来是她讲述关于投资民宿的故事。
一切要从平稳生活中的突然变故说起。
“我的丈夫因为癌症病故，突然间，我成为了两个孩子的单亲妈妈。当时在公司里我还是管理层，为了家庭不得不拼尽全力去工作。但是全力工作换来的，是我没有时间好好陪孩子们，当时我就想，这样下去不是办法，必须得改变！”
“我对房地产本身就很感兴趣，所以闲下来就自己看一些关于房地产投资的书，研究了两年多，我终于领悟到投资房地产最重要的是选择地段。当时我住在千叶县船桥市，跟朋友亲戚拼拼凑凑得来了1亿7千万日元（约1105万人民币），在当地买了一栋带地皮的新建设计公寓。”
（设计公寓：有专门设计师参与设计，时尚感很强的建筑，民宿人气极高）
在第一栋楼赚了钱之后，凉子女士马上用经营第一栋楼赚的钱，买下了第二栋楼。
第二栋楼的建筑设计公司和先前是同一家。有了足够的现金流，凉子女士开始进军东京，陆陆续续买了几套二手房和独栋一户建，翻新改造以后收益大大增加。
“当时，新房的收益率大约是9％，但二手房的收益率却高达15％。新房最让人眼红的是可以贷款，但背太多房贷我也会喘不过气。积累了几年的投资经验，我会偏向买便宜而且品相好的房子，到时候出租或者转手才能获利更高。”
“怎么找购置成本低的房子，我也摸索出来几种方法。比如可以买连着地皮买下一栋楼、房龄大的老房子、不能再盖新房的地皮或者只买土地租赁权。而要想租金高或者转手价格高，选择投资地段是重中之重。我眼里的风水宝地还是东京，因为市中心地价很高，我只能耐心寻找一些极具投资价值的潜力股。”
凉子女士买的前两栋楼都是新建设计公寓，在当时还是非常罕见的。大多数人会买中规中矩的公寓，而不是去花钱买这种花里胡哨的设计。但是在民宿市场，这种设计本身就很值钱，热度远甩其他房子几条街。不仅可以收更高租金，转手也可以卖更贵，抗跌能力还很强。
在涉足东京市场不久后，凉子女士就卖了自己在千叶县的第一栋楼，赚来的钱迅速买了一块东京代代木的土地，在此之上新建了一栋设计公寓做民宿，就是下面图片这一栋。
代代木的这栋楼是委托一级建筑师事务所Bi-fun Design设计的。一栋楼共有3层，每层都单独成套，单独出租。1楼可以做店面开小餐厅，2到3层是木制时尚民宿。
“我对旅游业很感兴趣，所以大学一毕业就进了航空公司。后来接触到了代代木这家建筑公司，他们设计的酒店和民宿风格都让我眼前一亮。所以当我自己建这栋楼的时候，就找到他们，请他们进行了建筑设计。”
一楼原本是一个咖啡角，平时用来招待一些朋友喝咖啡啦，或者放在短租市场网站上，按使用时间收费。但现在由于奥运会住宿需求巨大，暂时改装成了双层床民宿。
“做这种独栋民宿有一个很大的优势，就是不用和外面千篇一律的酒店宾馆竞争。因为家庭团体旅游都会选择这种更方便的民宿，不会特别限定人数，空间也更独立、更温馨。每套民宿一天的价格是2万至3万日元（约1300至1950元人民币），最多可以住4到5个人。”（掘金酱注：这也是为什么我们只推町屋民宿，不推公寓式民宿的重要原因）
通常情况下，如果把这种品相的房子拿去做长租，一个月的租金差不多是15万日元（约9716元人民币）。但现在用来做民宿的话，就需要考虑一年180天这个限制。假设入住率是50%，那就是月入15天×2～3万日元=30～45万日元（约1.94万至2.9万元人民币），除去垃圾清洁、水电煤气费以后，收入也是普通长租的2倍以上。
这栋代代木的楼，每一层的年收入是400万日元（约26万元人民币），三层加起来就是1200万日元（约77万元人民币）。
（二楼的套房，豪华1LDK +阁楼）
如果把物业管理交给托管公司，就会产生20-30％的外包成本。而凉子女士除了垃圾处理外，其他的所有工作全都是靠自己，甚至亲自当起了每天24小时的英语客服。
像凉子女士这样的女强人可以节省2到3成的管理费，不过实际操作也并不简单。
“如果这套房子长租租金是10万日元，做民宿的话，假设利润比长租高出1.5倍，那么多赚5万日元也是有点赚头的。但如果房子租金本身只有7万日元，那只赚3.5万，还要做那么多事情就不是很划算了（还不如长租）。”
另一方面，取得民宿牌照也绝非易事，要花不少工夫。
综合考虑下来，要想有得赚，民宿的实际销售额需要达到长租租金的2到3倍，如果是托管的话就至少要3倍以上。
要想销路好，选址就至关重要。但民宿和普通长租公寓不同，选址思路也是不同的。不仅要考虑地段，还要看周边是否有具吸引力的软硬件设施，比如网红打卡地、网红商店等。
“外国人都喜欢涩谷、新宿、浅草这些地方，但不同区域的民宿市场也是不同的。如果是普通的长租，选址方法都已经有了固定模式，照着日本人的喜好选总没错。但是民宿市场更加复杂也更容易生变，要能够预测市场热度的变化，把握市场动向并提前行动。而且在180天以外，房子闲置就是倒贴钱，还要充分利用那剩下的180天。”
拿上面那套代代木民宿来说，闲置的那180天里，凉子女士将其按月短租，每套的月租是15万日元（约9716元人民币），3套在半年里就能收180万日元（约17.4万元人民币）。代代木站周边的平均房租是11.14万日元，凉子女士能收这么高的房租，也是设计公寓的独特优势之一。
有些土豪情侣对这套公寓的设计情有独钟，这套房是传统的木制结构，但又不失时尚感。他们每四个月就换一层住，按月交租，这样就可以充分利用每一层剩余的180天。
（3楼的LDK套房）
最后，不仅限于民宿，关于整体房地产投资市场，凉子女士也有所感悟。
“有很多人对房地产感兴趣，所以才开始这方面的投资。既然有兴趣，那就要把握自己的现状，思考如何调动现有的资源，找到高收益房源，这是最关键的。”
“有时候需要耐心地寻找到市场的空白，并用自己的优势把它改造为有吸引力的房子，体现出稀缺性。这也是一种投资家必须有的思维方式。”